Thị trường nhà ở xã hội vừa đón nhận một tín hiệu tích cực khi Bộ Xây dựng ban hành Văn bản số 5844/BXD-QLN ngày 20/04/2026 hướng dẫn công tác thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở xã hội. Điểm đáng chú ý nhất là văn bản này đã làm rõ quyền lựa chọn thủ tục hành chính của chủ đầu tư, qua đó tháo gỡ một trong những vướng mắc lớn nhất hiện nay trong quá trình triển khai dự án.
Ý nghĩa lớn với các dự án
Theo đó, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được lựa chọn một trong hai phương án pháp lý là thực hiện thủ tục xin Giấy phép xây dựng để được miễn thủ tục thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại cơ quan chuyên môn về xây dựng; hoặc thực hiện thủ tục thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại cơ quan chuyên môn để được miễn Giấy phép xây dựng.
Đây là bước tiến quan trọng về cải cách thủ tục hành chính giúp doanh nghiệp chủ động lựa chọn quy trình phù hợp với tiến độ, nguồn lực và đặc thù từng dự án.
Trong thời gian qua, nhiều doanh nghiệp phản ánh việc chồng chéo giữa quy định của Luật Xây dựng và cơ chế đặc thù tại Nghị quyết 201/2025/QH15 khiến hồ sơ bị kéo dài, địa phương lúng túng trong áp dụng, còn chủ đầu tư mất thêm thời gian và chi phí.
Việc Bộ Xây dựng chính thức hướng dẫn theo hướng trao quyền lựa chọn cho nhà đầu tư mang lại ba lợi ích rõ rệt.
Một là rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư. Doanh nghiệp có thể chọn thủ tục tối ưu thay vì phải thực hiện song song hoặc chờ hướng dẫn từng trường hợp. Điều này đặc biệt quan trọng với các dự án nhà ở xã hội vốn cần triển khai nhanh để đáp ứng nhu cầu thị trường.
Hai là giảm chi phí tuân thủ pháp lý. Thời gian kéo dài đồng nghĩa chi phí vốn tăng lên. Khi thủ tục được tinh gọn, chi phí tài chính của dự án sẽ giảm, tạo điều kiện hạ giá thành sản phẩm.
Ba là tăng tính minh bạch và thống nhất thực thi. Văn bản hướng dẫn giúp các Sở Xây dựng có cơ sở áp dụng đồng bộ, tránh tình trạng mỗi địa phương hiểu một cách khác nhau.
Hướng dẫn của Bộ Xây dựng dựa trên các quy định quan trọng Nghị quyết 201/2025/QH15 cho phép dự án nhà ở xã hội không phải thực hiện thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn như thông lệ, đồng thời cho phép áp dụng cơ chế thuận lợi hơn nếu pháp luật khác có quy định ưu đãi hơn. Luật Xây dựng 2025 quy định công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi thì được miễn Giấy phép xây dựng.
Như vậy, về bản chất pháp lý, hai thủ tục đều hợp lệ và chủ đầu tư có thể lựa chọn phương án thuận lợi nhất.
Tác động tích cực
Việt Nam đang đẩy mạnh chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội. Muốn đạt mục tiêu này, ngoài vốn và quỹ đất, yếu tố then chốt là thủ tục phải nhanh, rõ và khả thi.
Quy định mới cho phép chủ đầu tư nhà ở xã hội lựa chọn miễn Giấy phép xây dựng hoặc miễn thẩm định dự án, góp phần đẩy nhanh tiến độ triển khai. Do đó, việc tháo gỡ vướng mắc về Giấy phép xây dựng và thẩm định dự án không chỉ hỗ trợ doanh nghiệp mà còn tạo điều kiện tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp cho người dân thu nhập thấp, công nhân và người lao động đô thị.
Hiện, các chủ đầu tư nên rà soát từng dự án cụ thể để lựa chọn phương án phù hợp. Nếu muốn đẩy nhanh hồ sơ đầu tư, có thể cân nhắc hướng miễn thẩm định và thực hiện xin Giấy phép xây dựng. Nếu dự án đã chuẩn bị kỹ về hồ sơ kỹ thuật, có thể chọn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi để được miễn Giấy phép xây dựng khi khởi công. Đồng thời, doanh nghiệp nên chủ động làm việc sớm với cơ quan chuyên môn tại địa phương để thống nhất lộ trình xử lý hồ sơ.
Văn bản hướng dẫn mới của Bộ Xây dựng là tín hiệu tích cực cho thị trường nhà ở xã hội trong năm 2026. Khi doanh nghiệp được quyền lựa chọn thủ tục thuận lợi nhất, quá trình đầu tư sẽ thông suốt hơn, nguồn cung sẽ được cải thiện nhanh hơn và mục tiêu an sinh nhà ở sẽ tiến gần hơn đến thực tế.
Đây có thể xem là một bước điều chỉnh nhỏ về thủ tục nhưng mang ý nghĩa lớn đối với cả doanh nghiệp lẫn thị trường bất động sản xã hội.
Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA)
