Đầu tư sàn bán lẻ tại trung tâm thương mại, tại sao không?

Lâu nay, nếu như thị trường bất động sản (BĐS) thường được dân đầu tư địa ốc nhòm ngó tới thường là đất liền kề, căn hộ, hay biệt thự nghỉ dưỡng thì nay trên thị trường xuất hiện thêm một kênh đầu tư mới: Đầu tư gian hàng cho thuê tại các trung tâm thương mại (TTTM).

Hiện tượng “cháy” mặt bằng bán lẻ tại TTTM chợ Hàng Da vừa qua là một ví dụ. Phần lớn các gian hàng ở đây đều đang được bán chênh lên tới 10.000 – 12.000USD/gian, so với giá gốc ban đầu 6.000 – 9.000USD/m2 tuỳ vị trí. Trong lúc thị trường BĐS chưa có nhiều dấu hiệu khởi sắc, thì nguồn lợi nhuận thu được từ kênh đầu tư mới mẻ này khá hấp dẫn.

Thành công bất ngờ

Theo Công ty CBRE Việt Nam – đơn vị tiếp thị độc quyền dự án TTTM Hàng Da, được xây dựng trên khu đất của Chợ Hàng Da cũ, dự án TTTM hiện đại kết hợp chợ truyền thống tại đây là một trong những điểm nhấn đáng chú ý nhất về dự án cung cấp mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội. Tòa nhà cao 5 tầng và 2 tầng hầm, cung cấp gần 7.000m2 diện tích bán lẻ cho thuê linh hoạt trên ba tầng (tầng 2, tầng 3 và tầng 4). Tuy nhiên, cũng theo CBRE, kết thúc đợt bán hàng thứ nhất (16.9.2010), mặc dù đạt 120% kế hoạch bán hàng nhưng tỉ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ tại tầng 4 mới đạt 75%. Lúc đó một số nhà đầu tư cho rằng nguyên nhân là bởi điều kiện để thuê mặt bằng vượt quá sức đối với những nhà đầu tư nhỏ lẻ, có tiềm lực tài chính hạn chế.

Cụ thể, để thuê được một diện tích bán lẻ nhỏ nhất là 12,7m2 tại tầng 4, người thuê sẽ phải trả toàn bộ số tiền cho thời gian thuê 49 năm với giá thuê là 7.000USD/m2. Nếu so sánh với giá mặt bằng tại các TTTM cao cấp khác ở Hà Nội thì giá thuê này là khá hợp lý. Tuy nhiên, với điều kiện ràng buộc phải trả ngay 1 lần cho 49 năm thì số tiền lên đến gần 89.000USD, tương đương khoảng 1,7 tỉ đồng. Đây là số tiền khá lớn đối với những người kinh doanh nhỏ lẻ đã từng buôn bán tại chợ Hàng Da cũ.

Trong khi đó, mặt bằng bán lẻ được chia thành ba loại diện tích: nhóm A từ 12,7-22,7m2, nhóm B từ 35,1-41m2, nhóm C lớn hơn 41m2 thì số tiền phải đầu tư để thuê dài hạn sẽ lên đến trên 287.000USD, tương đương gần 5,6 tỉ đồng. Với giá thuê mặt bằng tại tầng 2 là 9.000USD/m2, tầng 3 là 8.000USD/m2 thì số tiền người thuê phải bỏ ra sẽ còn lớn hơn rất nhiều. Vì vậy, chỉ các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mới có thể thuê của chủ đầu tư để rồi cho những người kinh doanh nhỏ lẻ thuê lại theo hình thức thanh toán tiền thuê ngắn hạn.

Thị trường là thế, nhưng điều bất ngờ chỉ ngay sau đó chưa đầy 2 tuần, 100% mặt bằng bán lẻ tại TTTM Hàng Da đã được các nhà đầu tư ôm hết. Hiện, mức giá gốc do chủ đầu tư phát ra không còn, nếu muốn sở hữu một gian hàng ở đây, người mua phải bỏ ra đến hơn 10.000USD/m2 tuỳ vị trí. Chỉ trong một thời gian rất ngắn, nếu quy ra VND, nhiều người đã có trong tay tiền lãi hàng trăm triệu đồng nếu mạnh dạn đăng ký mua từ ngày đầu mở bán. Dự kiến tháng 12 tới, TTTM chợ Hàng Da sẽ chính thức đi vào hoạt động với sự tham gia của nhiều thương hiệu lớn. Lúc đó, dự báo giá mặt bằng bán lẻ khu vực này được sẽ không còn ỏ mức hiện nay…

Những yếu tố quyết định thắng – bại

Theo bà Nguyễn Thu Hà, PGĐ phòng bán lẻ TTTM thuộc CBRE, giá cho thuê gian hàng bán lẻ tại các TTTM hiện nay trung bình khoảng 65USD/m2 nếu ở khu vực trung tâm và rơi từ 35-40USD/m2 nếu xa khu vực trung tâm. “Trên thực tế, đầu tư mặt sàn bán lẻ tại các TTTM là một kênh đầu tư tốt, nhưng phải xem xét quy mô của TTTM, đơn vị nào tư vấn cho thuê quản lý. Việc phân bổ những ngành hàng nào sẽ vào TTTM và việc sắp xếp như thế nào cũng rất quan trọng, quyết định sự thành công của TTTM ấy.

Cũng phải thấy là đầu tư TTTM là kênh đầu tư lâu dài, phải từ 3-4 năm mới có thể biết có thành công hay không vì phải có thời gian để TTTM ấy quen với thị trường, được nhiều người biết đến”, bà Hà nói. Việc bãi thị ở TTTM hạng sang Grand Plaza vừa qua là một ví dụ điển hình nếu như không chọn được đơn vị quản lý vận hành tốt. Nhà đầu tư dài hạn thường chấp nhận những năm đầu không có lãi, nhưng sau 4 năm nếu TTTM ấy thành công thì mức tăng sẽ từ 60-100%, thậm chí gấp 3 lần giá thuê ban đầu.

Thị trường mặt bằng bán lẻ của Việt Nam tiềm ẩn nhiều yếu tố bất ngờ vì nhu cầu rất cao. Ngày TTTM Vincom Hà Nội mới ra đời với giá thuê từ 40-50USD/m2 đã làm nhiều người “lè lưỡi”, nhưng ít ai ngờ sau 7 năm, giá cho thuê hiện nay ở TTTM này đã lên gần 200USD/m2. “Thực tế, đây là mức tăng vượt quá kỳ vọng với ngay cả những người làm công việc cho thuê chuyên nghiệp như chúng tôi, vì sau 3 năm mức tăng gấp đôi đã là không thể hình dung được vì mức tăng như vậy là tương đương với giá thuê mặt bằng ở các TTTM lớn ở Thái Lan, chỉ thấp hơn Hồng Kông và Singapore, trong khi Thái Lan là một đất nước TTTM rất phát triển” – bà Hà cho biết.

Song Minh