Thị trường bất động sản trong nước đang ở giai đoạn biến động với những chu kỳ “nóng” “lạnh” thất thường. Giá cả dù đã có điều chỉnh trong 2-3 năm qua nhưng cũng còn ngất ngưởng so với thu nhập bình quân của người dân trong nước, hay ngay cả so với các nước bạn có mức độ kinh tế phát triển cao hơn nhiều trong khu vực. Đây là những hiện tượng của một thị trường bất thường, chưa đi vào giai đoạn phát triển ổn định.
“Cái chợ” bất động sản đang còn lừ đừ vì chưa đông; người mua và kẻ bán khó đến với nhau vì phần lớn cái người mua cần thì còn thiếu, giá cả lại chưa phù hợp với số đông, một tỷ lệ giao dịch không nhỏ còn có tính cơ hội, đầu cơ. Hiện tượng này đã từng xảy ra ở Indonesia, Malaysia, Thái Lan giữa thập niên 1980 khi các nước này bắt đầu phát triển nhanh. Khi kinh tế phát triển nóng thì mặt bằng thu nhập tăng nhanh; đặc biệt là một thiểu số có cơ hội làm giàu rất nhanh. Thành phần thiểu số giàu có này đòi hỏi và có khả năng chi trả cho các sản phẩm bất động sản cao cấp. Nhu cầu này tạo nên một cơn sốt bất động sản chưa từng có. Trong giai đoạn này cung lại chưa kịp bắt nhịp với cầu, cơ hội đầu cơ phát sinh, giá cả tăng nhanh. Đây là giai đoạn gây ra nhiều hiệu ứng bất ổn cho sự phát triển lâu dài của thị trường bất động sản vì:
– Thị trường nhận tín hiệu của mức cầu cao và tăng nhanh, từ đó một nguồn lực lớn, không cân đối, được tập trung để cung cho một mức cầu (ảo) trong phân khúc thị trường cấp cao, trong khi những nhu cầu thực lại không được quan tâm đúng mức.
– Thị trường thiếu sản phẩm đa dạng, dẫn đến sự khan hiếm các mặt hàng thứ cấp mà đa số người dân đang cần. Thị trường dĩ nhiên sẽ điều chỉnh nhưng cần một thời gian dài và phải đi qua một số chu kỳ “nóng”, “lạnh” do các hoạt động đầu cơ khi cung và cầu chưa đồng hành đúng nhịp.
Một thị trường bất động sản ổn định khi cung phát triển đồng bộ với nhịp sống và đòi hỏi của cầu. Bên cung có thể dễ dàng bắt mạch được ai cần gì, ở đâu. Các chủ đầu tư chỉ cần một kế hoạch quy hoạch thành phố hợp lý để phát triển nguồn đất sạch và một cơ chế hành chính minh bạch để có thể đưa sản phẩm ra thị trường trong thời gian ngắn nhất (và với giá thấp nhất) có thể được khi có tín hiệu của cầu. Hiện nay, một dự án phát triển tốt cần đến 3-5 năm để ra sản phẩm. Thời gian và giá tín dụng (lãi suất) cao chắc chắn sẽ nâng giá thành vượt khả năng thanh toán của đa số người dân.
Về phía người mua thì họ cần thông tin minh bạch: ai bán gì, ở đâu, chất lượng ra sao, giá cả phù hợp và một số cơ sở hạ tầng tốt cho việc sinh sống, đi lại. Những điều kiện này sẽ làm cầu nối cung-cầu, tạo nên sự linh động và tính bền vững cho thị trường bất động sản.
Đó là những điều kiện của thị trường. Ngoài ra, một điều kiện khác để thị trường phát triển ổn định là lòng tin – người mua phải có lòng tin vào giá trị tương xứng của tài sản họ mua. Lòng tin là thứ keo gắn bó giữa đối tượng mua-bán để thị trường phát triển tích cực. Nhìn lại hiện trạng của thị trường bất động sản trong nước, chúng ta có thể thấy một số rủi ro tiềm ẩn có khả năng gây ra sự mất lòng tin của người mua, làm nguội lạnh thị trường.
1. Người mua đặt cọc và trả tiền mua trước khi nhận nhà. Đây là trường hợp khá phổ biến hiện nay vì một phần do địa điểm và phân khúc thị trường cầu đang còn vượt cung; một phần là vì tâm lý bầy đàn lẫn cơ hội đầu cơ, làm cho người mua cần người bán hơn là ngược lại. Nhưng đây cũng là một bất cập cơ bản giữa quan hệ mua bán: người mua trả trước cho người bán một cam kết có giá trị tuyệt đối (là tiền), trong khi người bán chỉ cho người mua một giá trị tương đối (là lời hứa). Trong thời gian qua, một số dự án bị chậm trễ hoặc giao hàng không đúng chất lượng như đã hứa nhưng người mua hoàn toàn bị động. Tình trạng này sẽ ngày càng phổ biến khi nhiều chủ đầu tư bị áp lực chi phí (lãi suất, vật liệu…) và vì thủ tục nhiêu khê kéo dài thời gian hoàn thành dự án. Ở các nước nơi mà thị trường bất động sản đã phát triển hơn, chủ đầu tư dự án chỉ có thể đòi hỏi tối đa 10% (của giá mua) tiền đặt cọc để người mua được quyền ưu tiên, khi căn nhà hoặc căn hộ đã được xây. Tuy nhiên người mua có quyền từ chối mua và trong trường hợp này, chủ đầu tư phải trả lại toàn bộ số tiền cọc nếu người mua không đồng ý với chất lượng của căn nhà như đã được cam kết trong hợp đồng. Trong thời gian tới, ngoại trừ một số dự án do những nhà đầu tư có uy tín triển khai, người mua sẽ trở nên dè dặt hơn, đòi hỏi “tiền trao cháo múc”. Khi đó, không ít chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn vì không huy động đủ vốn, cộng với lãi suất cao làm cho dự án không khả thi. Nếu tình trạng này xảy ra thì thị trường sẽ bị rơi vào một chu kỳ mới với nguồn cung giảm trong khi cầu tiếp tục tăng, đầu cơ lại xuất hiện, thị trường lại rơi vào một chu kỳ chao đảo mới.
2. Quan hệ giữa chủ đầu tư và người mua có vấn đề sau khi mua bán vì tình trạng chủ đầu tư tiếp tục kiêm nhiệm vai trò quản lý. Đây cũng là một bất cập cơ bản vì quan hệ lòng tin giữa người quản lý và người dân sống tại đó không có cơ sở để tồn tại. Người dân sẽ luôn có tâm lý “bị” quản lý, bị đặt để, bị lợi dụng, quyền lợi của họ không được quan tâm đúng mức bởi người quản lý. Không có sự hợp tác tốt, bất động sản sẽ xuống cấp, thị trường sẽ mất lòng tin khi vài con sâu làm rầu nồi canh. Không ít tòa nhà chung cư, từ cao cấp đến cấp thấp, đang gặp vấn đề này. Khi đó, dân cư của những tòa nhà bị tai tiếng này sẽ khó tìm người mua khi cần bán, giá trị sẽ bị ảnh hưởng không tốt, người mua mất lòng tin. Với dự luật mới cho phép người dân tổ chức các hiệp hội dân sự với mục đích an sinh xã hội thì chủ đầu tư nên tách rời khỏi vai trò quản lý sau khi bán, để những cư dân đó tự đứng ra tổ chức hiệp hội, đảm nhận trách nhiệm quản lý, đấu thầu những dịch vụ chuyên nghiệp để đảm bảo môi trường sinh sống của dân cư và giá trị bất động sản.
| Một thị trường bất động sản ổn định khi cung phát triển đồng bộ với nhịp sống và đòi hỏi của cầu. Bên cung có thể dễ dàng bắt mạch được ai cần gì, ở đâu. Các chủ đầu tư chỉ cần một kế hoạch quy hoạch thành phố hợp lý để phát triển nguồn đất sạch và một cơ chế hành chính minh bạch để có thể đưa sản phẩm ra thị trường trong thời gian ngắn nhất (và với giá thấp nhất) có thể được khi có tín hiệu của cầu. |
3. Chất lượng xây dựng từ những năm qua chưa được quản lý chặt chẽ. Tính chế tài chưa rõ ràng, nghiêm ngặt đối với những chủ đầu tư vi phạm những quy tắc cơ bản trong xây dựng. Một số các chung cư kém chất lượng đã bắt đầu bị phát hiện. Điều này sẽ ngày càng trở nên trầm trọng hơn trong vài năm tới khi nhiều chung cư không còn mới.
Thị trường bất động sản dĩ nhiên cũng bị tác động trực tiếp từ môi trường vĩ mô. Vì hạ tầng cơ sở đầu tư còn nhiều bất cập, hiệu quả đầu tư còn thấp, cho nên kinh tế Việt Nam đang trong tình trạng tiến thoái lưỡng nan: nếu đầu tư mạnh để đạt mục tiêu phát triển thì dễ bị lạm phát, mà nếu kìm hãm đầu tư để tránh lạm phát thì mức độ phát triển thấp, không đủ để thỏa mãn nhu cầu công ăn việc làm. Cho nên trước mắt lãi suất tín dụng có lẽ sẽ còn duy trì ở mức cao, hạn chế nguồn cung của các sản phẩm bất động sản. Và như thế cung sẽ còn tiếp tục lệch pha với cầu.
Những giải pháp ưu tiên để giảm cường độ và nới rộng chu kỳ nóng lạnh thất thường của thị trường là phải ổn định nguồn cung và tạo điều kiện để các sản phẩm bất động sản được ra đời với giá thành hợp lý, đa dạng hơn, phù hợp hơn với thu nhập của người dân.
Thị trường bất động sản là một thị trường lớn và quan trọng trong bất cứ một nền kinh tế nào. Nếu được điều tiết tốt, thị trường này có khả năng tạo công ăn việc làm lớn, góp phần an cư xã hội, chuyển dịch nguồn vốn đầu tư vào những lĩnh vực có hiệu suất kinh tế cao hơn.
- Ảnh minh họa : Một số dự án bất động sản tọa lạc ngay trung tâm TP.HCM đang được gấp rút hoàn thành. (Ảnh: A.K)
Trần Sĩ Chương
