Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh, bức tranh năm 2026 đang cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ nét. Đáng chú ý, xu hướng dịch chuyển khẩu vị đầu tư dần nghiêng về những phân khúc gắn với nhu cầu thực và được hỗ trợ bởi chính sách, trong khi phân khúc mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc nhiều vào tín dụng trở nên thận trọng hơn.
Nhà ở xã hội có triển vọng tích cực
Theo kết quả khảo sát của Vietnam Report, nhà ở xã hội, chung cư giá rẻ được đánh giá có triển vọng tích cực nhất với điểm trung bình 4,36/5, phản ánh kỳ vọng lớn của doanh nghiệp và nhà đầu tư vào nhu cầu ở thực đang gia tăng, cùng với các chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội từ phía Chính phủ. Xếp sau là bất động sản khu công nghiệp với 4,00 điểm, tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng, thúc đẩy kinh tế tư nhân và dòng vốn FDI vào lĩnh vực sản xuất.
Trong khi các phân khúc mang tính đầu tư hoặc phụ thuộc nhiều vào chu kỳ tín dụng như: đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng hay nhà ở cao cấp lại được đánh giá thận trọng hơn do chịu tác động lớn từ mặt bằng lãi suất cao và thanh khoản thị trường chưa hoàn toàn phục hồi.
Chuyên gia của Vietnam Report nhận định phát triển nhà ở xã hội là một trong những chính sách trọng tâm của Chính phủ, nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường.
Thực tế, năm 2025 ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực trong phát triển nhà ở xã hội trên phạm vi cả nước. Cụ thể, đã hoàn thành 102.633 căn, vượt 2% chỉ tiêu được giao; đồng thời khởi công 90 dự án mới với khoảng 95.630 căn. Lũy kế đến hết năm 2025, cả nước có 698 dự án đang triển khai, quy mô 657.441 căn…
Những con số này cho thấy các dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành, đang xây dựng hoặc đã được phê duyệt đầu tư hiện tương đương 62% mục tiêu 1 triệu căn của chương trình trong giai đoạn 2021–2030. Tuy nhiên, theo lộ trình của chương trình, số căn nhà ở xã hội cần hoàn thành trong các năm 2026-2030 lần lượt là 116.347 căn, 148.343 căn, 172.402 căn, 186.917 căn và 271.161 căn. Vì vậy, sau bước tăng tốc của năm 2025, áp lực thực hiện nửa sau giai đoạn 2021–2030 vẫn rất lớn. Động lực của quá trình tăng tốc không chỉ đến từ nhu cầu ở thực ngày càng lớn tại các đô thị, mà còn từ khung chính sách đã bắt đầu dịch chuyển theo hướng đồng thời tháo gỡ cả phía cung lẫn phía cầu.
Đáng chú ý, với chủ đầu tư, Nghị quyết số 201/2025/QH15 đề xuất cắt giảm và cải cách mạnh mẽ các thủ tục hành chính trong quá trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội. Ngoài ra, Nghị quyết cũng thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù như cơ chế lựa chọn chủ đầu tư linh hoạt hơn và tăng cường các ưu đãi về đất đai, thuế và tín dụng, nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này.
Với người mua nhà, chính sách tiếp cận nhà ở xã hội tiếp tục điều chỉnh theo hướng mở rộng đối tượng thụ hưởng. Theo Nghị định số 261/2025/NĐ-CP, lãi suất cho vay ưu đãi đối với người mua nhà ở xã hội áp dụng ở mức 5,4%/năm. Đồng thời, điều kiện thu nhập cũng nới lỏng so với trước đây, cụ thể: người độc thân có thu nhập không quá 20 triệu đồng/tháng; trường hợp độc thân đang nuôi con nhỏ, ngưỡng thu nhập nâng lên 30 triệu đồng/tháng; người đã kết hôn, tổng thu nhập của hai vợ chồng không vượt quá 40 triệu đồng/tháng…
Gia tăng cơ hội cho người dân
Tuy nhiên, hiện nay, Chính phủ đang lấy ý kiến dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2004/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 261/2025/NĐ-CP và Nghị định 54/2006/NĐ-CP).
Theo dự thảo, nội dung sửa đổi, bổ sung tập trung vào khoản 1 Điều 30 liên quan đến điều kiện thu nhập. Cụ thể, các đối tượng quy định tại khoản 5, 6 và 8 Điều 76 của Luật Nhà ở phải đảm bảo điều kiện về thu nhập để được hưởng chính sách.
Trong đó, người đứng đơn là người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân, thì có thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 25 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
Trường hợp người đứng đơn là người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên, thì thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 35 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 50 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
Ngoài ra, nhằm đảm bảo tính linh hoạt trong thực tiễn, dự thảo quy định: UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện, mức thu nhập của từng khu vực trên địa bàn, chính sách ưu đãi về nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, số lượng người phụ thuộc theo quy định của pháp luật, được quyết định hệ số điều chỉnh mức thu nhập nhưng không vượt quá tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người tại địa phương so với thu nhập bình quân đầu người của cả nước; quyết định chính sách khuyến khích tiếp cận nhà ở xã hội đối với đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội có từ ba người phụ thuộc trở lên trong cùng một hộ gia đình.
Theo nhiều chuyên gia, nếu những điểm nghẽn được tháo gỡ đồng bộ, nhà ở xã hội có thể trở thành một động lực quan trọng giúp mở rộng nguồn cung và tái cân bằng cơ cấu thị trường nhà ở.
Thanh Xuân
