Luật Thuế Nhà đất dự kiến có hiệu lực từ 1/1/2011, thay Pháp lệnh Thuế Nhà, Đất có hiệu lực thi hành từ năm 1994. Pháp lệnh Thuế Nhà, Đất hiện hành chỉ quy định đất ở và đất xây dựng công trình phải đóng thuế, còn các loại nhà ở chưa thuộc diện chịu thuế. Tuy nhiên, sau gần 3 tháng lấy ý kiến, dự thảo luật thuế này vẫn đang gây nhiều tranh cãi.
Căn cứ để tính thuế đất và diện tích sử dụng đất, với nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư sẽ có hệ số phân bổ cho các tầng. Dự kiến sẽ quy định không thu thuế đối với tầng hầm. Từ tầng 1 đến tầng 3 áp dụng hệ số là 0,2 và từ tầng 4 trở lên áp dụng hệ số là 0,1. Theo dự thảo mới nhất của Bộ Tài chính, nhà dưới 600 triệu đồng sẽ không phải nộp thuế. Với nhà có giá trị trên 600 triệu đồng, phần vượt quá hạn mức 600 triệu đồng sẽ chịu thuế suất 0,03%. Chẳng hạn nhà mới xây, diện tích sàn 300 m2, đơn giá 5,5 triệu đồng/m2. Giá tính thuế nhà sẽ là 1,65 tỷ đồng. Thuế nhà phải nộp là: 600 x 0% + 1.050 x 0,03% = 315.000 đồng/năm.
Theo cơ quan soạn thảo, trên cơ sở định mức ở của Chính phủ 37,5 m3/người, với bình quân 4 người/hộ, diện tích khởi điểm chịu thuế là 150m2. Lấy giá nhà xây mới khoảng 4 triệu đồng/m2 thì giá khởi điểm tính thuế 600 triệu đồng.
Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia cơ sở của cách tính này vẫn cần phải cân nhắc thêm. Thứ nhất, điều kiện diện tích nhà ở trên đầu người mỗi địa phương một khác. Thứ hai, mức giá nhà xây mới 4 triệu đồng/m2 có thể sẽ không sát thực tế, nhất là vào thời điểm dự kiến luật sẽ có hiệu lực ngày 1/1/2011. Vì vậy trong trường hợp này, lấy hạn mức diện tích ở làm căn cứ để tính thuế sẽ phù hợp hơn. Còn hạn mức cụ thể sẽ để các địa phương tự ấn định, căn cứ vào điều kiện kinh tế – xã hội của địa phương mình. Ngay trong cùng một tỉnh, thành phố có thể sẽ quy định hạn mức khác nhau giữa các khu vực đô thị, nông thôn, miền núi… tránh việc đánh thuế nặng vào khu vực còn khó khăn, khu vực nhà nước đang phải hỗ trợ phát triển.
Một khía cạnh nữa được các chuyên gia rất quan tâm trong dự thảo Luật Thuế Nhà, Đất là mức thuế đánh vào đối tượng sở hữu nhiều nhà, đất. Dự thảo Luật Thuế Nhà, Đất mới nhất quy định người nộp thuế sở hữu nhiều nhà, đất tại một hay nhiều nơi khác nhau sẽ phải lập tờ khai tổng hợp những nhà, đất có quyền sở hữu. Sau khi trừ đi số thuế đã nộp tại các địa phương nơi có quyền sở hữu nhà, phần chênh lệnh còn lại sẽ được nộp tại địa phương nơi người nộp thuế đăng ký hộ khẩu thường trú hoặc nơi tạm trú. Tuy nhiên, dự thảo khiến nhiều người đặt câu hỏi, làm sao để tránh tình trạng đầu cơ nhà đất như hiện nay vì theo dự thảo, các đối tượng đầu cơ rất dễ mượn danh đối tượng chính sách. Bởi theo quy định trong Dự thảo Luật Nhà, Đất mới thì nhà ở của người tham gia cách mạng trước 19/8/1945; thương binh và người hưởng chính sách như thương binh hạng 1/4; 2/4, bệnh binh hạng 1/3, Bà mẹ Việt Nam anh hùng… sẽ không phải chịu thuế. Quy định này hoàn toàn chính đáng, tuy nhiên kẽ hở là không quy định cụ thể về khung diện tích tối đa được miễn thuế. Điều này cũng có nghĩa là những đối tượng này có thể đầu cơ bao nhiêu cũng được. Tất nhiên, đối tượng này sẽ không có nhiều tiền để đầu cơ nhưng cái “danh” đó có thể đầu cơ được. Do đó, rất có thể giới đầu cơ sẽ “chăm sóc” những đối tượng này rất kỹ. Góp ý cho dự thảo, số đông chuyên gia cho rằng cần áp thuế theo diện tích cụ thể và khung giá trị theo quy định của địa phương. Mặt khác, cần áp thuế cao hơn đối với phần diện tích nhà, đất đầu cơ. Khi đó, vẫn đảm bảo ưu đãi đối với người nghèo, diện chính sách; đối tượng khác thì bình đẳng với cùng một chính sách dễ thực thi.
Mặc dù phải đến năm 2011, Luật Thuế Nhà Đất mới có hiệu lực, nhưng chắc chắn những thông tin về thuế nhà đất sẽ có những tác động nhất định đến thị trường BĐS. Thêm vào đó, Luật Thuế thu nhập cá nhân cũng đã điều tiết mạnh lợi nhuận thu được từ kinh doanh BĐS. Nếu áp dụng cùng lúc cả hai loại thuế nhà đất và thuế thu nhập cá nhân thì việc đầu tư vào BĐS sẽ trở nên kém hấp dẫn đối với các nhà đầu tư thứ cấp.
B.Khanh
