Trong các năm gần đây, dư nợ tín dụng tăng trưởng năm sau cao hơn năm trước: năm 2012 là 14%, năm 2013 là 14,7%, năm 2014 đạt 15,2%, năm 2015 đạt khoảng 18%, dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản cũng liên tục có sự gia tăng. Dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản đến cuối tháng 9/2015, so với cùng kỳ năm 2014 thì mức tăng không đáng kể (9 tháng đầu năm 2014 tăng trưởng 11,85%, tỷ trọng 7,86%). Việc gia tăng tín dụng vào thị trường bất động sản trong thời gian qua cũng là điều bình thường do thị trường bất động sản mới vừa phục hồi từ cuối năm 2013 cho đến nay, sau một thời kỳ bị khủng hoảng đóng băng kéo dài. Bên cạnh nguồn cung tín dụng, còn có nguồn kiều hối về TP HCM năm 2015 khoảng 5,5 tỷ USD, trong đó có khoảng 23% chuyển vào thị trường bất động sản.
(Ảnh minh họa: Mạnh Tùng / TBKTSG)
Nhìn toàn cục thì hệ thống ngân hàng đang trong quá trình tái cấu trúc theo hướng tinh, mạnh, vững chắc hơn, và hoạt động tín dụng của toàn hệ thống vẫn đang trong ngưỡng an toàn.
Hơn nữa, trong năm 2015 các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trên thị trường bất động sản thành phố chiếm khoảng 15%, chủ yếu trong phân khúc bất động sản loại khá hoặc cao cấp, thấp hơn rất nhiều so với thời điểm “bong bóng” bất động sản năm 2007 (lúc đó, nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp chiếm đến khoảng trên dưới 70%).
Hiệp hội nhận thấy thị trường bất động sản nước ta đang phụ thuộc rất lớn vào 2 nguồn vốn: Nguồn vốn tín dụng ngân hàng, và nguồn vốn huy động từ khách hàng. Mà nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng. Thị trường vốn nước ta vẫn đang thiếu các nguồn vốn khác như các quỹ đầu tư (kể cả quỹ đầu tư mạo hiểm), quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán… Đặc biệt, hoạt động đầu tư phát triển, kinh doanh bất động sản là hoạt động có tính chất trung hạn, dài hạn nhưng trên thực tế chưa có cơ chế đầy đủ để tạo lập nguồn vốn đầu tư, nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn. Mà ở nước ta, nếu được vay trung hạn, dài hạn thì lãi suất lại cao hơn lãi suất vay ngắn hạn, trong khi ở các nước khác thì ngược lại, lãi suất vay trung hạn, dài hạn thấp hơn lãi suất vay ngắn hạn.
Mặt khác, tuy là nguồn vốn huy động ngắn hạn với mỗi tài khoản là ngắn hạn, nhưng trên thực tế, số dư của tổng số các tài khoản huy động vốn ngắn hạn của hệ thống NHTM lại chiếm một tỷ lệ tương đối ổn định, mà ở tầm quản lí vĩ mô, NHNN có đầy đủ thông tin để đưa ra trần sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn một cách hợp lý nhất trong từng giai đoạn nhất định, mà vẫn đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng và sử dụng hiệu quả nguồn vốn huy động ngắn hạn, đi đôi với kiểm soát, xử lí nghiêm các TCTD vi phạm.
Do vậy, nếu sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40%; và thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250%, thì có thể sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản mới vừa phục hồi hơn 2 năm qua từ đáy sâu khủng hoảng, chẳng những tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại), các DN phát triển dự án bất động sản (có thể làm sụt giảm nguồn cung, làm tăng dự án dở dang, sản phẩm dở dang), và trên thực tế có thể sẽ tác động bất lợi đến người tiêu dùng, đặc biệt là người thu nhập thấp đô thị, và cũng sẽ tác động đến các ngành, nghề có liên quan đến thị trường bất động sản và công ăn, việc làm của người lao động.
Vì vậy, đề nghị chưa sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 của Ngân hàng Nhà nước trong thời điểm hiện nay. Tuy nhiên, trong trường hợp Ngân hàng Nhà nước có những nguồn thông tin dẫn đến yêu cầu bắt buộc phải sửa đổi, bổ sung Thông tư 36/2014/TT-NHNN thì Hiệp hội đề nghị thực hiện “theo hướng có lộ trình phù hợp với từng nhóm đối tượng”như chỉ đạo của Phó Thủ tướng Vũ Văn Ninh và “theo lộ trình giảm dần” như bản giải trình của Ngân hàng Nhà nước.
Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA)
(Diễn đàn Doanh nghiệp)
