Gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng, Thông tư 36 và lượng kiều hối đang cùng chung sức hỗ trợ nhu cầu bất động sản.
Tiến độ bán hàng trong năm nay của Nam Long, công ty tập trung vào phân khúc nhà vừa túi tiền, là khá khả quan. Tính đến tháng 10, tổng số căn hộ mà Nam Long đã bán vào khoảng 1.300 căn. Nam Long là công ty có nhiều sản phẩm thuộc diện nhận được gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng của Chính phủ. Nhưng trong tổng số căn hộ được bán, chỉ khoảng 300 căn nhận được khoản hỗ trợ này và chiếm tới 80% lượng giải ngân của Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam tại khu vực miền Nam.
Ảnh bên: Dự án Ehome 3 – Tây Sài Gòn (quận Bình Tân) của Công ty Nam Long.
Ngoài Nam Long, một số dự án khởi công gần đây thuộc phân khúc vừa túi tiền cũng có thể tiếp cận gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng như dự án First Home Thủ Đức của Công ty Cổ phần Tổ chức Nhà Quốc gia N.H.O, dự án City Home (quận 2, TP.HCM) của Công ty Cổ phần Kiến Á hay dự án Plaza của Hoàng Quân. Tuy vậy, số dự án có giá hợp túi tiền vẫn khá khiêm tốn so với quy mô của dòng căn hộ có giá trung và cao cấp được mở bán gần đây như Tropic Garden (quận 2), Masteri Thảo Điền (quận 2), La Astoria (quận 2) hay Him Lam Chợ Lớn (quận 6).
Rõ ràng, tác động trong hơn 1 năm qua của gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng là khá khiêm tốn so với kỳ vọng, vì không có nhiều sản phẩm phù hợp rơi vào diện hỗ trợ của gói này. Theo Bộ Xây dựng, tính đến tháng 10, tổng số tiền chương trình này giải ngân trên thực tế chỉ hơn 3.500 tỉ đồng, tức mới được 12% so với tổng quy mô.
Vậy liệu những thay đổi về chính sách cho vay hỗ trợ nhà ở mà Ngân hàng Nhà nước công bố gần đây sẽ có tác động tích cực hơn đến thị trường?
Một trong những thay đổi quan trọng nhất của lần sửa đổi này là việc ngoài dự án nhà ở xã hội, các căn hộ thương mại có giá dưới 1,05 tỉ đồng cũng sẽ nhận được gói hỗ trợ này; thời gian cho vay cũng giãn ra, từ 10 năm lên 15 năm. Nhưng có lẽ việc thiếu vắng nguồn cung sản phẩm phù hợp sẽ khiến lần thay đổi này khó mang lại tác động lớn, ngoài trừ việc có thể ổn định được niềm tin vào thị trường.
Nhưng vì sao các doanh nghiệp không mặn mà với việc tạo ra các sản phẩm có giá vừa túi tiền của đại đa số người dân? Theo nhận định của Công ty Chứng khoán Kim Eng, một số bằng chứng cho thấy phân khúc cấp cao mang lại suất sinh lợi gộp cao hơn đáng kể so với phân khúc nhà giá thấp (30% so với 20% của Nam Long). Đó là chưa tính đến ảnh hưởng của giá đất tăng lên cũng có thể khiến mức chênh lệch này cao hơn đáng kể.
Hiện tại, các con số thống kê về tình hình thị trường bất động sản vẫn khá buồn, đặc biệt về con số tồn kho và dự án ngưng triển khai. Một thống kê của Ủy ban Nhân dân TP.HCM cho thấy Thành phố hiện có hơn 1.400 dự án phát triển nhà với quy mô hơn 500.000 căn. Nhưng trong số đó có đến gần một nửa dự án đang ngưng triển khai.
Do đó, dù trong những tháng cuối năm nay nhiều chủ đầu tư dự án đã thực hiện chiến dịch quảng bá rầm rộ, nhưng có lẽ chỉ là số ít. Theo Công ty Tư vấn Bất động sản Savills Việt Nam, chỉ số giá nhà của TP.HCM những quý gần đây chỉ cải thiện nhẹ so với quý III năm ngoái, dù tỉ lệ hấp thụ căn hộ đã tăng đáng kể.
Chỉ số giá nhà ở TP.HCM gần đây có cải thiện nhưng không đáng kể.
Thế nhưng, dù gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng chưa mang lại tác động tích cực, cơ hội nóng trở lại cho thị trường bất động sản không phải là không có. Lãi suất giảm mạnh trong thời gian qua sẽ là cơ hội để người có nhu cầu mua nhà tiếp cận với các khoản vay có lãi suất ưu đãi hơn.
Ngân hàng Nhà nước cũng vừa mới ban hành Thông tư 36, cho phép các ngân hàng nâng tỉ lệ vốn ngắn hạn dùng để tài trợ các khoản vay trung hạn và dài hạn từ 30% lên 60%. Hệ số rủi ro cho vay bất động sản theo Thông tư mới đã giảm mạnh từ 250% xuống còn 150%, tạo điều kiện cho ngân hàng có thể đẩy mạnh cho vay kinh doanh bất động sản. Lượng kiều hối tiếp tục sáng sủa trong năm nay (dự kiến đạt khoảng 12 tỉ USD) cũng là nguồn hỗ trợ tốt cho thị trường về phía cầu.
Về phía cung, thời gian vừa qua, thị trường đã ghi nhận sự tham gia nhiều hơn của khối ngoại. Đây là một bệ đỡ tốt cho thị trường bất động sản. Điển hình là mới đây nhà đầu tư Nhật Creed đã mua 600 tỉ trái phiếu của Năm Bảy Bảy để hỗ trợ doanh nghiệp này tiếp tục triển khai các dự án. Nhà đầu tư Singapore CapitaLand gần đây cũng khởi công dự án Vista Verde (Quận 2).
Tính chung, 10 tháng đầu năm nay, lượng vốn đăng ký vào lĩnh vực bất động sản của nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài đạt khoảng 1,2 tỉ USD, đứng thứ hai trong số các lĩnh vực kinh doanh thu hút vốn đầu tư nước ngoài, sau ngành công nghiệp chế biến, chế tạo.
Sơn Nguyễn (Nhịp cầu đầu tư)
