Hội thảo góp ý Dự thảo Thông tư Quy định và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71

Chiều ngày 31/8, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (Horea) đã tổ chức Hội thảo lấy ý kiến đóng góp cho dự thảo thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 71.

Nghị định 71 (hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) vốn đã bị các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) “kêu ca” rất nhiều, nay dự thảo thông tư hướng dẫn lại càng bị “kêu” bởi có quá nhiều quy định bất hợp lý và thiếu thực tế đến mức “ngây thơ”.

Trở lại thời kỳ phân phối

Một trong những quy định “ngây thơ” nhất trong dự thảo thông tư được đưa ra lấy ý kiến đóng góp liên quan đến việc huy động vốn, góp vốn (theo Nghị định 71, chủ đầu tư được phép bán 20% quỹ nhà dưới hình thức huy động vốn góp của các nhà đầu tư nhỏ lẻ). Cụ thể, dự thảo thông tư quy định “Kể từ ngày 8/8, trong phạm vi địa bàn của một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân khi tham gia góp vốn hoặc hợp tác đầu tư với chủ đầu tư thì chỉ được phân chia một lần với số lượng một nhà ở (nhà biệt thự, nhà riêng lẻ, căn hộ chung cư)”. Điều này có nghĩa, trên một địa bàn hành chính, mỗi người chỉ được một lần thực hiện quyền góp vốn chia sản phẩm vào một dự án BĐS mà thôi.

Nhiều DN đã tỏ ra bức xúc đối với quy định này. Bởi lẽ, quy định này giống như quy định của thời kỳ tem phiếu, mọi thứ đều phải phân phối theo tiêu chuẩn. Hơn nữa, quy định này đi ngược lại tinh thần của nền kinh tế thị trường, trong đó BĐS là một thành phần quan trọng. Tinh thần đó là khuyến khích người có vốn đầu tư, kinh doanh, miễn là nằm trong khuôn khổ luật pháp và không trái với thuần phong mỹ tục. Người kinh doanh nếu kiếm được lợi nhuận đều phải đóng thuế theo quy định. Đằng này ngược lại, dự thảo thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 71 lại hạn chế việc đầu tư thúc đẩy xã hội phát triển.

Thực tế, cho dù dư thảo thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 71 có được thông qua thì với quy định trên cũng khó mà quản được việc huy động và góp vốn bởi vô vàn lỗ hổng khác. Chẳng hạn, những người có nhu cầu góp vốn có thể thuê, nhờ người khác đứng tên để góp vốn…

Với những lỗ hổng như vậy, liệu có quản lý được hay là thêm một quy định  “ngây thơ” không khả thi.  Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, quy định trên cũng hơi thừa nếu xét trong bối cảnh hiện nay, đặc biệt là tình hình ở TPHCM. Trong bối cảnh thị trường nguồn cung căn hộ đang thừa mứa, đầu ra khó khăn thì có mở rộng hết cửa thì các chủ đầu tư cũng khó mà bán được hàng huống gì hạn chế kiểu này.

Một DN khác cho rằng, các dự án nhà ở thương mại, DN chịu trách nhiệm cao nhất về tính hiệu quả của dự án. Vì vậy nên để DN tự quyết việc bán cho ai, bán như thế nào miễn không làm phương hại lợi ích của các bên liên quan. Nhà nước không nên “cầm tay chỉ việc” cho DN phải bán cho ai và bán như thế nào.

• Ảnh bên : Mỗi cá nhân chỉ được góp vốn mua nhà một lần, quy định này thiếu tính khả thi và thực tế (Ảnh: Quỳnh Mai)

Chống đầu cơ phải làm từ gốc

Mặc dù, ai cũng hiểu quy định mỗi người chỉ được góp vốn 1 lần trong dự thảo thông tư hướng dẫn thi hành Nghị định 71 là nhằm chống tình trạng đầu cơ, nâng giá. Tuy nhiên, nếu muốn chống đầu cơ không đi từ cái gốc của vấn đề là điều tiết bằng công cụ thuế chứ không thể bằng những mệnh lệnh hành chính thiếu khả thi như vừa kể trên. Ngoài vấn đề kể trên, Dự thảo thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 71 còn bị “kêu” là quy định thủ tục quá rườm rà, không cần thiết. Nghị định 71 cho phép chủ đầu tư được bán 20% quỹ nhà không cần thông qua sàn giao dịch BĐS, dưới hình thức góp vốn chia sản phẩm.  Đối với những người góp vốn, khi muốn bán lại sản phẩm được chia  không được đứng bán mà phải thông qua chủ đầu tư khi họ đã làm xong móng của toàn bộ công trình.

Còn dự thảo thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 71 có hướng dẫn thực hiện việc chuyển nhượng quyền góp vốn như sau: “Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không có chức năng kinh doanh BĐS khi chuyển nhượng hợp đồng góp vốn phải có chứng nhận của cơ quan công chứng”. Theo một doanh nghiệp, quy định như vậy là không cần thiết, làm phát sinh tốn kém cho xã hội. Thực tế, từ trước đến nay hình thức chuyển nhượng lại phần vốn góp là rất phổ biến trên thị trường BĐS Việt Nam và chưa phát sinh điều gì lớn cần phải điều chỉnh. Thông thường, những người mua sau cùng phải giữ toàn bộ giấy tờ của các cuộc chuyển nhượng trước để làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Thực tế cũng cho thấy, có nhiều căn nhà trước khi hình thành đã được chuyển nhượng qua lại hàng chục lần. Nếu thực hiện theo quy định, mỗi lần chuyển nhượng lại phải công chứng thì quá rắc rối. Một hình thức khác cũng được áp dụng khá phổ biến hiện nay và được nhiều doanh nghiệp đề nghị đưa vào trong dự thảo thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 71.

Cụ thể, khi có nhu cầu chuyển nhượng nhà ở dạng góp vốn, người mua chỉ cần cùng người bán đến gặp chủ đầu tư xin hủy hợp đồng cũ và ra hợp đồng mới. Trên hợp đồng mới chuyển tên người mua mới và chỉ cần chủ đầu tư ghi thêm vào phụ lục hợp đồng góp vốn cũ, sau đó đi đóng thuế thu nhập cá nhân là xong. Nhiều chuyên gia cảnh báo, thị trường BĐS trong thời gian vừa qua đón nhận quá nhiều chính sách theo hướng bất lợi, nếu không nghiên cứu sửa đổi sẽ rất khó thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS.

(Theo Lao Động)