Sự kết hợp giữa quyết tâm chính trị, các cơ chế ưu tiên đặc biệt và chỉ tiêu pháp lệnh cho từng địa phương được kỳ vọng sẽ phá vỡ thế bế tắc kéo dài của nguồn cung NƠXH.
Tuy nhiên, tinh thần của Dự thảo Nghị quyết dường như chỉ mới tập trung vào tốc độ xây dựng các khối nhà ở. Để chính sách thật sự hướng đến mục tiêu “an cư” bền vững, có lẽ cần thêm một cơ chế thúc đẩy song hành và mạnh mẽ tương tự dành riêng cho hạ tầng xã hội.
Bên cạnh việc tạo cơ chế bù đắp phần nào biên lợi nhuận thấp của doanh nghiệp (như cho phép dành 20% diện tích cho thương mại), Dự thảo Nghị quyết còn tập trung giải quyết “bài toán số lượng” qua hai công cụ chính: áp đặt chỉ tiêu pháp lệnh và thiết lập quy trình ưu tiên đặc biệt. Chỉ tiêu pháp lệnh, với số căn hộ cụ thể cho từng địa phương, sẽ chuyển hóa nhiệm vụ phát triển NƠXH từ “khuyến khích” sang “bắt buộc”. Đồng thời, quy trình ưu tiên đặc biệt được thiết kế để đảm bảo tính khả thi, với các cơ chế quyết liệt như rút ngắn tối đa thời gian thẩm định hay cắt giảm tối thiểu 50% thời gian thực hiện thông qua việc thực hiện đồng thời, song song các quy trình.
Tuy nhiên, chính cơ chế ưu tiên này lại có thể tạo ra một hệ thống “hai tốc độ” vận hành song song, dẫn đến sự “lệch pha” giữa tiến độ xây dựng nhà ở của doanh nghiệp và tiến độ đầu tư hạ tầng xã hội của Nhà nước.
Tốc độ thứ nhất – tốc độ ưu tiên đặc biệt – dành cho chủ đầu tư, giúp họ được giao đất nhanh, rút ngắn thẩm định, thậm chí có thể miễn giấy phép xây dựng. Mục tiêu là để các khối nhà ở mọc lên nhanh nhất có thể.
Tốc độ thứ hai – tốc độ thông thường – thuộc về Nhà nước trong việc xây dựng hạ tầng xã hội: trường học, trạm y tế, đường kết nối… Các công trình này sẽ vẫn phải tuân thủ quy trình đầu tư công phức tạp và kéo dài, vì Dự thảo Nghị quyết chưa dành cho chúng cơ chế ưu tiên tương ứng. Nói cách khác, có nguy cơ xuất hiện độ chênh giữa tốc độ của khối doanh nghiệp trong xây dựng nhà ở và tiến độ đầu tư công hạ tầng xã hội của địa phương.
Nguy cơ này càng hiển hiện vì, mặc dù Dự thảo Nghị quyết có giao nhiệm vụ cho UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất tại các vị trí thuận lợi, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhưng thực tế quỹ đất “sạch” và “đẹp” như vậy không còn nhiều, nên địa phương sẽ phải tự đầu tư hạ tầng bằng vốn đầu tư công.
Đến đây, khi bị thúc ép về tiến độ, địa phương có thể sẽ ưu tiên hoàn thành các khối nhà cho đủ số lượng để báo cáo, còn hạ tầng sẽ được tính sau. Đây là lựa chọn có thể hiểu được, bởi chỉ tiêu số lượng nhà ở xây thêm mới là pháp lệnh (bắt buộc), trong khi yêu cầu về hạ tầng đồng bộ thực tế mới chỉ dừng ở mức giao nhiệm vụ (định hướng).
Hệ quả có thể thấy trước là kịch bản mà nhiều khu đô thị mới đã gặp phải: Chủ đầu tư có thể hoàn thành hàng ngàn căn hộ trong 2-3 năm, nhưng trường tiểu học hay con đường kết nối chính có thể 5 năm, 7 năm, thậm chí 10 năm sau mới có. Khi đó, người lao động có thể đã sở hữu được nhà, nhưng chưa thể “an cư”. Đó là chưa kể, bản thân các dự án có nguy cơ tồn kho do thiếu kết nối, làm ảnh hưởng mục tiêu chung của chính sách.
Giải pháp đặt ra không phải là làm chậm tiến độ xây dựng nhà ở – bởi nhu cầu nguồn cung là có thật và cấp bách – mà là tạo ra một cơ chế thúc đẩy thứ hai, chạy song hành và đồng bộ cho chính hạ tầng công cộng.
Cụ thể, Dự thảo Nghị quyết, thiết nghĩ, cần bổ sung một cơ chế đặc biệt: Khi một dự án NƠXH được phê duyệt theo quy trình ưu tiên, thì các dự án đầu tư công hạ tầng (trường học, trạm xá, đường sá) phục vụ trực tiếp cho dự án đó, vốn được cấp bằng ngân sách nhà nước, cũng phải mặc nhiên được hưởng các cơ chế ưu tiên tương ứng. Ví dụ, các dự án hạ tầng này cần được áp dụng cơ chế chỉ định thầu rút gọn, được ưu tiên bố trí vốn nhanh chóng, và được rút gọn các thủ tục phê duyệt đầu tư công.
Chỉ tiêu pháp lệnh, vì vậy, cũng nên là một “chỉ tiêu kép”: Giao địa phương hoàn thành X số lượng căn hộ phải đi kèm với Y số lượng phòng học cũng như hệ thống hạ tầng tương ứng trong cùng một khung thời gian.
Chỉ khi quy trình ưu tiên của doanh nghiệp và quy trình ưu tiên của Nhà nước cùng vận hành đồng tốc, chủ đầu tư và chính quyền địa phương mới có thể “về đích” cùng lúc. Như vậy, cơ chế đặc biệt này khi được ban hành, mới thực sự là con đường cao tốc đưa người lao động đến bến đỗ an cư bền vững.
Phạm Đăng Khoa
