Ashui.com

Sự nhiễu loạn về giá cả nhà đất vẫn tiếp diễn khiến cho mục tiêu tăng trưởng của thị trường về cuối năm gặp khó khăn. Người có nhu cầu mua nhà để ở vẫn chưa có nhiều cơ hội khi nguồn nhà ở xã hội thiếu trầm trọng còn giá nhà thương mại vẫn tăng bất chấp những khó khăn của thị trường.

Thị trường đang bị nhiễu loạn

Tổng kết 9 tháng đầu năm, Bộ Xây dựng cho rằng thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn. Cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.

Cơ hội mua nhà để ở dần khép lại với người dân thành phố (Ảnh minh họa: Lê Quân)

Trong thời gian qua đã xuất hiện tình trạng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau để ôm hàng, tạo sóng, thổi giá và gây sốt ảo ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường. Giá bất động sản tăng cao gây khó khăn cho những người mua có nhu cầu ở thực.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, đến nay cả nước có khoảng 400 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với tổng quy mô xây dựng hơn 450.000 căn đang triển khai đầu tư. Trong đó, có 245 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân quy mô 300.000 căn hộ đang trong trạng thái chờ thực hiện thủ tục đầu tư và 156 dự án quy mô gần 157.000 căn hộ đang đầu tư xây dựng.

Các địa phương có nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đang triển khai xây dựng gồm Hà Nội có 38 dự án đang chờ làm thủ tục (gần 33.666 căn hộ), 5 dự án đang xây dựng (hơn 6.600 căn hộ); TPHCM có 11 dự án đang chờ hoàn thành thủ tục (gần 9.000 căn hộ), 38 dự án đang xây dựng (hơn 45.000 căn hộ). Đặc biệt, Bình Dương là tỉnh có nhiều dự án nhà ở xã hội nhất, có 42 dự án đang chờ hoàn thiện thủ tục (hơn 66.000 căn hộ), 6 dự án đang xây dựng (hơn 26.000 căn hộ).

Đến nay, trên cả nước đã hoàn thành xây dựng khoảng 300 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở công nhân khu công nghiệp, với quy mô gần 156.000 căn hộ, tổng diện tích sàn khoảng gần 8 triệu m2.

Bên cạnh thực trạng thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra nhiều điểm tồn tại cần khắc phục trong công tác quản lý xây dựng. Trong đó, việc sửa đổi các quy định của pháp luật và ban hành các quy chuẩn, tiêu chuẩn, định mức, đơn giá còn chậm, chưa theo kịp với những bức xúc, vướng mắc trong thực tiễn. Công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát và kiểm soát các hoạt động về đầu tư xây dựng, quản lý quy hoạch, kiến trúc còn hạn chế.

Đồng thời năng lực quản lý và quản trị đô thị của nhiều cơ quan còn yếu, còn chậm đổi mới. Công tác chỉ đạo, tổ chức triển khai thực hiện pháp luật, cơ chế, chính sách về quy hoạch và phát triển đô thị còn thiếu quyết liệt, chưa đồng bộ. Trình độ, năng lực của nhiều cán bộ, công chức, viên chức quản lý đô thị còn chưa theo kịp tình hình thực tế phát triển đô thị.

Bộ Xây dựng cũng chỉ ra tình trạng tăng giá vật liệu xây dựng, nguyên liệu, nhiên liệu đầu vào và các nhà thầu xây dựng thiếu việc làm, thiếu nhân lực, thiếu vốn đang diễn ra phổ biến nhưng chưa có nhiều giải pháp hữu hiệu để giải quyết. Trong 3 tháng cuối năm 2022, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị yêu cầu các đơn vị đưa ra các giải pháp khắc phục.

Nguồn cung nhà ở dưới 2 tỉ đồng gần như “tuyệt chủng” ở các thành phố lớn (Ảnh minh họa: TL)

Nhà dưới 2 tỉ đồng có nguy cơ “tuyệt chủng”

Theo Bộ Xây dựng, từ đầu năm 2022 đến nay, số lượng căn hộ nhà ở mới được đưa ra thị trường chỉ bằng khoảng 40% so với cùng thời điểm trước khi xảy ra đại dịch Covid-19. Cả quí 3-2022, không có dự án nhà ở thương mại nào được cấp phép mới. Trong số trên 3.600 sản phẩm mở bán trong quí 3, căn hộ giá khoảng 2 tỉ đồng chỉ chiếm 12%. Trong khi đó, căn hộ giá trên 4 tỉ đồng chiếm tới 85%. Tỷ lệ hấp thụ phân khúc bình dân luôn ở mức cao, trên 85%.

Theo quy luật tất yếu của thị trường, cung ít – cầu nhiều thì giá bán sẽ phải tăng. Thực tế thị trường Hà Nội đã lập kỷ lục 15 quí liên tiếp ghi nhận mức tăng giá của phân khúc căn hộ chung cư. Điều này dẫn đến nguồn cung sản phẩm mới giá khoảng 2 tỉ đồng ở Hà Nội sẽ đứng trước nguy cơ “tuyệt chủng” giống như tại TPHCM trước đó. Dự báo, giá nhà sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung căn hộ vừa túi tiền khó cải thiện, giá vật liệu tăng cao, quỹ đất ngày càng khan hiếm…

Riêng tại TPHCM, tình hình cũng không mấy tích cực trong báo cáo thị trường 9 tháng của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA). Từ đầu năm đến nay, thành phố có 21 dự án đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 11.600 căn nhà. Trong đó, có 10.166 căn hộ chung cư, chiếm 87,6%; 1.434 căn nhà thấp tầng, chiếm 12,4%, trong tổng số nhà ở đưa ra thị trường.

Nhà ở vừa túi tiền, nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỉ đồng/căn (dưới 30 triệu đồng/m2) đến năm 2021 và 9 tháng đầu năm 2022 đã không còn. Riêng nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân lao động trong 9 tháng đầu năm nay, thành phố đã khởi công xây dựng 4 dự án nhà ở xã hội và 1 dự án nhà lưu trú công nhân khu chế xuất Linh Trung 2.

Trong khi đó, nhà ở cao cấp ngày càng chiếm tỷ lệ áp đảo. Cụ thể, năm 2017 có 10.987 căn nhà cao cấp, chiếm 25,5%. Năm 2019 có 15.479 căn nhà cao cấp, chiếm 67,1%. Đến năm 2021 có 10.404 căn nhà cao cấp, chiếm 72%. 9 tháng đầu năm 2022 có 9.305 căn nhà cao cấp, chiếm đến 80,2%.

HoREA cũng cho rằng, đã xuất hiện tình trạng giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây. Tuy giao dịch nhà đất đã có dấu hiệu giảm tốc, chậm lại, trầm lắng, nhưng giá nhà đất vẫn còn "neo" giữ mức giá cao.

“Giá nhà bình dân cũng đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội. Nếu so sánh, giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển chỉ cao gấp khoảng 6-7 lần mức thu nhập. Vì vậy, người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp ở đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội sở hữu nhà ở nếu Nhà nước không có chính sách hỗ trợ”, HoREA cho hay.

Lý giải nguyên nhân về những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, HoREA cho biết các chủ đầu tư ngoài mất thanh khoản, siết tín dụng, còn có nguyên nhân từ một số vướng mắc về thể chế pháp luật và khâu thực thi pháp luật. Điều này thể hiện qua hơn 100 dự án bất động sản, nhà ở thương mại của hơn 80 doanh nghiệp dừng triển khai thực hiện; trong đó có 64 dự án sử dụng đất có nguồn gốc “đất công” hoặc do cổ phần hóa trước đây.

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, HoREA kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền sớm xem xét và có kết luận đối với các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc “đất công”, hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Đồng thời thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực và các doanh nghiệp có liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính, bao gồm cả nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) vào ngân sách nhà nước để dự án được tiếp tục triển khai. Điều này góp phần tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại và sản phẩm nhà ở cho thị trường bất động sản.

V.Dũng

(KTSG Online)