Ashui.com

Dù việc tham gia của các nhà đầu tư (NĐT) nước ngoài được đánh giá sẽ góp phần làm “tan băng” trên thị trường bất động sản (BĐS) VN song, cũng đã có những ý kiến quan ngại về những rủi ro nếu các NĐT ngoại thống lĩnh thị trường.

Cục Quản lý cạnh tranh VN đã đưa ra thống kê có 73 thương vụ mua bán và sáp nhập được ghi nhận tính đến tháng 9 năm 2011 trên cả nước với giá trị trên 2,67 tỉ USD, cao hơn 1,5 lần so với tổng cả năm 2010. Trong đó đến 81,3% giá trị thương vụ là từ các tập đoàn nước ngoài đầu tư vào VN và có 22 giao dịch trong tổng số giao dịch thuộc lĩnh vực BĐS với tổng giá trị các thương vụ vào khoảng 250 triệu USD.

• Ảnh bên: Công ty The Ascott Limited (CapitaLand) vừa chi ra 9,45 triệu USD mua lại 90% số cổ phần trong dự án căn hộ dịch vụ Somerset Central TD Hai Phong City tọa lạc trên đường Lê Hồng Phong, thành phố Hải Phòng, của Công ty cổ phần Đầu tư Thùy Dương.

“Phá băng” thị trường

Những số liệu nói trên phần nào cho thấy vốn đầu tư từ nước ngoài đang là lối thoát cho một số DN BĐS nội gặp khó khăn nghiêm trọng về vốn, tránh cho thị trường sự sụp đổ đồng loạt có khả năng xảy ra. Nhận xét về tình hình chuyển nhượng dự án BĐS trên thị trường, TS Sử Ngọc Khương – GĐ bộ phận đầu tư của Cty Savills VN cho biết: những thương vụ chuyển nhượng được công bố công khai như trên chỉ là phần nổi, thực tế thì phần chìm mới thật sự sôi động. Chỉ tính từ đầu năm đến nay, số thương vụ mà Savills tham gia tư vấn đã tăng 20 - 30% so với năm ngoái. Đặc biệt là trong những thương vụ này, bên mua chủ yếu là NĐT nước ngoài. Thông thường, một thương vụ diễn ra từ vài tháng đến cả năm, vì thế theo ông Khương, nếu thương thảo thành công thì trong năm 2012, sẽ có hàng loạt dự án BĐS chính thức “thay ngôi đổi chủ”.

Mới đây nhất, Quyết định phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, Chính phủ đã đặt mục tiêu đến năm 2015 diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 22m2 sàn/người, cả nước phấn đấu mỗi năm thu hút đầu tư xây dựng mới 100 triệu m2 sàn. Trong khi hiện tại diện tích nhà ở bình quân nước ta mới khoảng 17m2/người đã thể hiện rõ vấn đề thiếu nguồn cung BĐS tại VN vẫn còn rất lớn. Trong khi các DN BĐS trong nước gặp khó khăn, nếu NĐT nước ngoài đầu tư vào nước ta sẽ là yếu tố quan trọng giúp giải quyết bài toán nan giải về vốn đầu tư và góp phần kích thích thị trường đang trì trệ hiện nay cũng như tạo thêm nguồn cung BĐS phục vụ nhu cầu xã hội.

Ông Đồng Thanh Tùng - một NĐT BĐS lâu năm, cho rằng: thị trường không chỉ cần ở NĐT nước ngoài về vốn mà còn cần cả công nghệ và trình độ quản lý. Về tầm vĩ mô, chúng ta có thể phải nhập khẩu công nghệ, lao động từ nước ngoài nhưng các DN trong nước qua đó có thể học hỏi nhiều kinh nghiệm quản lý, công nghệ hiện đại của nước ngoài và cả những phương thức thâm nhập thị trường của đối tác. Điều này vẫn tốt hơn khuynh hướng thay đổi thiết kế, nội thất hay tái quy hoạch nhằm cắt giảm chi phí đầu tư mà một số chủ dự án trong nước đang làm.

Những e ngại có lý

TS Vũ Đình Ánh - Nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Khoa học thị trường giá cả cho rằng: Mặc dù, chưa có con số thống kê chính xác về các NĐT nước ngoài cũng như trị giá đầu tư thực của họ vào thị trường BĐS VN, song điều chúng ta cần quan tâm là vấn đề giải ngân chứ không phải ở mức vốn mà họ cam kết. Bởi, chỉ cần hoàn thiện phần móng thì chủ đầu tư đã có thể huy động vốn và khi nhìn thấy sự bất ổn ở thị trường BĐS VN, họ sẽ rút ngay. Vô hình trung, ta mất vốn, mất đất nhưng lợi nhuận lại thuộc về DN nước ngoài. Do vậy, nếu Chính phủ hay các bộ, ngành không “để mắt” đến những khe hở trong luật để có những quy định đối với DN có yếu tố nước ngoài tham gia thị trường này” - TS Ánh cho biết.

Giới chuyên gia kinh tế cũng bày tỏ lo ngại trước thực tế khi vốn FDI đổ vào BĐS đồng nghĩa với nguy cơ nhập siêu tăng cao trong tương lai bởi các NĐT phải nhập khẩu công nghệ, nguyên liệu, lao động để triển khai dự án. Hơn nữa, các dự án BĐS không tham gia xuất khẩu nên sẽ gây khó khăn cho việc cân đối ngoại tệ của VN khi các NĐT nước ngoài thu hồi vốn bằng nội tệ nhưng lại chuyển vốn ra nước ngoài bằng ngoại tệ.

Một DN kinh doanh BĐS bức xúc: “Khi các chủ dự án trong nước kẹt vốn, giá dự án đang lao dốc, các NĐT nước ngoài có nguồn lực tài chính mạnh lại cố tình ép giá khi thương lượng giá cả chuyển nhượng dự án và do cần vốn các DN trong nước phải chấp nhận sang nhượng dự án với giá rẻ”. Vị này cho rằng, nếu không khống chế lượng vốn đầu tư nước ngoài thì trong tình hình hiện nay NĐT nước ngoài sẽ sẵn sàng mua dự án giá rẻ, giữ hàng đến khi thị trường hồi phục và khả năng họ sẽ thao túng giá, gây ra hiện tượng lũng đoạn ở một số phân khúc sản phẩm mà DN VN đã rút lui hoàn toàn có thể xảy ra.

Thái Thảo

• Các nhà đầu tư nước ngoài thay đổi cách tiếp cận thị trường bất động sản Việt Nam