Ashui.com

Mua bán và sáp nhập dự án bất động sản sẽ là tâm điểm của năm 2012. Người bán thì đã rõ, nhưng ai sẽ mua và mua với giá nào vẫn còn là một ẩn số.

Giữa tháng 5/2010, tại Vũng Tàu, Trung tâm Thương mại Lam Sơn Square đã chính thức được khởi công. Vũng Tàu là một thành phố biển, có ngành du dịch phát triển. Tuy nhiên, các trung tâm thương mại ở đây đếm chưa đầy một bàn tay. Do vậy, quyết định đầu tư vào khu thương mại này của Công ty Cổ phần Đầu tư Thịnh Vượng được đánh giá là mang tính chiến lược.

Tổng vốn đầu tư Dự án không được tiết lộ. Nhưng với 5.000 m2 đất nằm trên đường Lê Lợi, ngay trung tâm Thành phố, cùng với việc xây dựng tòa nhà 8 tầng thì vốn đầu tư có thể lên đến hàng trăm tỉ đồng. Lúc đó, tòa nhà dự kiến sẽ được đưa vào khai thác trong quý IV/2011 và cung cấp hơn 21.200 m2 diện tích sàn kinh doanh.

Tuy nhiên, cho đến nay, Dự án chỉ mới xây dựng đến tầng thứ hai. Không chỉ vậy, theo công ty cung cấp dịch vụ bất động sản Jones Lang LaSalle Vietnam, chủ đầu tư Lam Sơn Square đang nhờ Công ty tìm đối tác để nhượng lại toàn bộ dự án với giá trên dưới 10 triệu USD (khoảng 210 tỉ đồng).

Chưa rõ Công ty Thịnh Vượng rao bán dự án này là vì lý do gì, nhưng có thể thấy bán dự án bất động sản đang là một trong những xu hướng của thị trường nhà đất hiện nay.

Ai bán?

Bên cạnh dự án Lam Sơn, Jones Lang LaSalle Vietnam cũng đang môi giới chuyển nhượng cho 2 dự án khác tại TP.HCM là Cao ốc Văn phòng Centre Point trên đường Nguyễn Văn Trỗi, quận Phú Nhuận và Cao ốc Văn phòng - Trung tâm Thương mại Royal Tower trên đường Nguyễn Lương Bằng thuộc Khu Đô thị Phú Mỹ Hưng, quận 7. Đối với dự án Centre Point, trước đó, Jones Lang LaSalle Vietnam đã mất hơn 1 năm mới dàn xếp xong thương vụ chuyển nhượng cổ phần từ chủ đầu tư dự án là Refico cho Japan Asia Vietnam, một quỹ đầu tư bất động sản của Nhật. Tuy nhiên, chỉ sau chưa đầy 7 tháng kể từ khi mua lại toàn bộ cao ốc văn phòng này, Japan Asia Vietnam đã nhờ Jones Lang LaSalle Vietnam tìm đối tác để nhượng lại Dự án với lý do đóng quỹ.

Không chỉ có Jones Lang LaSalle Việt Nam, mới đây, Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE Việt Nam cũng tiết lộ, trong năm 2012 sẽ có ít nhất 3 dự án văn phòng lớn được chuyển nhượng, nhưng không nói trường hợp cụ thể.

Trên thực tế, đã có không ít công ty bất động sản tính đến chuyện bán dự án. Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc Hòa Bình, chẳng hạn, đã lên kế hoạch chuyển nhượng các dự án khu công nghiệp, khu nghỉ dưỡng, du lịch… Hay Tập đoàn Hoa Sen dự kiến chuyển nhượng 3 dự án bất động sản để quay về với lĩnh vực kinh doanh cốt lõi là thép. Sacom, một công ty hoạt động trong lĩnh vực cáp, cũng dự tính chuyển nhượng khu đất tại 475/1 Điện Biên Phủ, TP.HCM.

Các thông tin trên chỉ là phần nổi của tảng băng chìm. Bởi lẽ, những thông tin rao bán dự án chủ yếu đến từ các công ty niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc đa phần là những thương vụ đã hoàn tất.

Dù không tiết lộ trường hợp cụ thể, nhưng trong vai trò là nhà tư vấn, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Nghiệp vụ Bộ phận Đầu tư của Công ty Tư vấn Bất động sản Savills Việt Nam, cho biết năm ngoái, số thương vụ Savills tham gia tư vấn đã tăng 15-20% so với năm 2010. Trong đó, số vụ được chuyển nhượng thành công chiếm khoảng 50%. Ông Khương cũng dự báo con số này sẽ tăng cao trong năm 2012.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, còn đưa ra một nhận định táo bạo hơn: Có đến 70-80% doanh nghiệp bất động sản đang có nhu cầu bán dự án hoặc hợp tác. Ngay như công ty của ông cũng đã phải bán đi 2 dự án. “Nhiều dự án đang gặp khó khăn về vốn. Để có thể phát triển tiếp dự án, chủ đầu tư bắt buộc phải tìm kiếm đối tác, hoặc bán toàn bộ dự án.

Ai mua?

Ai sẽ mua dự án? Câu hỏi này không chỉ ông Đực, những người đang rao bán dự án mà ngay cả các nhà nghiên cứu cũng rất quan tâm, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa biết đến khi nào mới hồi phục.

Mặc dù vậy, ông Khương cho biết vẫn có nhiều nhà đầu tư muốn mua lại dự án. Theo ông, có 3 nhóm người mua tiềm năng. Đó là các tổ chức tài chính trong nước và nước ngoài, các nhà đầu tư phát triển bất động sản nước ngoài và doanh nghiệp phát triển bất động sản trong nước có tiềm lực tài chính.

Đối với nhà đầu tư nước ngoài, nếu xét trên phương diện đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào bất động sản thì luồng vốn này đang giảm. Năm 2011, vốn FDI đăng ký chỉ là 600 triệu USD, trong khi 3 năm trước đó, thường ở trên mức 10 tỉ USD. Tuy nhiên, ông Khương cho rằng con số này có thể sẽ tăng mạnh vào năm 2013 và là dòng vốn thực, một khi các thương vụ mua bán và sáp nhập được thực hiện thành công. “Năm 2012, sẽ có nhiều quỹ đầu tư mới được hình thành tại thị trường Việt Nam, cùng sự xuất hiện của vài gương mặt mới đến từ Trung Đông và châu Á, đặc biệt là Nhật”, ông nói.

Tại một hội thảo mới đây ở Tokyo (Nhật) do Savills tổ chức nhằm giới thiệu bất động sản Việt Nam, đã có khoảng 90 nhà đầu tư Nhật tham gia. Thực tế cho thấy gần đây, có không ít nhà đầu tư Nhật tìm mua lại các công ty Việt Nam. Và bất động sản cũng là lĩnh vực họ quan tâm. Chẳng hạn, TamaHome, tập đoàn Nhật chuyên về xây dựng nhà ở có doanh thu 1,8 tỉ USD/năm, vừa ký hợp đồng hợp tác chiến lược với Công ty Cổ phần Kỹ thuật Xây dựng và Vật liệu Xây dựng (Cotec Group). Theo đó, Tama Global Investment, thành viên của TamaHome, sẽ mua 20% cổ phần của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà đất Cotec (CotecLand), thành viên của Cotec Group.

Các nhà đầu tư Hàn Quốc, Singapore cũng tỏ ra hứng thú với việc mua lại dự án. CapitaLand (Singapore) là một ví dụ. Năm 2011, tập đoàn này đã mua lại 3 dự án bất động sản tại Việt Nam. Trong đó, có một dự án căn hộ được mua lại từ Khang Điền và một dự án khác từ Quốc Cường Gia Lai. Ở mảng căn hộ dịch vụ, The Ascott (thuộc CapitaLand) cũng đã mua lại 90% cổ phần ở 132 căn hộ tại Somerset Central TD Hải Phòng. Không dừng lại ở đó, ông Yip Hoong Mun, Phó Tổng Giám đốc CapitaLand, cho biết: “Tập đoàn đang đàm phán mua lại một số dự án khác và có thể sẽ công bố việc này trong thời gian tới”.

Giám đốc kinh doanh một công ty bất động sản của Úc đang có nhiều dự án tại Việt Nam (không muốn nêu tên) cũng từng cho biết công ty này đang tìm kiếm những dự án chuyển nhượng tại TP.HCM để phát triển thêm quỹ đất. Dự án Công ty nhắm đến là các dự án có giá trị dưới 20 triệu USD và nằm ven khu vực trung tâm.

Đối với nhóm định chế tài chính, tổ chức đầu tư nước ngoài, mặc dù có một số quỹ đang tìm cách rút vốn khỏi thị trường bất động sản, nhưng một số khác lại muốn nhảy vào hoặc gia tăng sự hiện diện. “Các quỹ bất động sản rút lui có thể là do thời hạn đóng quỹ, cũng có thể do họ tìm thấy một thị trường khác tốt hơn. Tuy nhiên, những nhà đầu tư dài hạn thì vẫn đang săn tìm cơ hội”, ông Khương, Savills Việt Nam, cho biết.

Năm ngoái, Mapletree Investments thuộc tập đoàn đầu tư Temasek (Singapore), từng tiết lộ Công ty đang lên kế hoạch lập một quỹ bất động sản có giá trị khoảng 500 triệu USD, chủ yếu đầu tư vào lĩnh vực bán lẻ, văn phòng và căn hộ tại một số thành phố lớn của Việt Nam. Theo dự kiến, Quỹ sẽ được đưa vào hoạt động từ năm 2013.

Đối với nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản trong nước thì nhiều công ty có tiềm lực tài chính mạnh đang tìm mua lại các dự án chuyển nhượng. Tại Đại hội cổ đông thường niên vào cuối tháng 12/2011, FLC Group cho biết đang đẩy mạnh việc nhận chuyển nhượng các dự án bất động sản tiềm năng trên thị trường. Trước đó 1 tháng, trên website của mình, Tập đoàn Hà Đô, một doanh nghiệp của Bộ Quốc phòng, cũng đăng thông báo sẵn sàng nhận chuyển nhượng các dự án bất động sản.

Việc mua lại dự án sẽ giúp nhà đầu tư có thêm lợi thế, đặc biệt là đối với doanh nghiệp nước ngoài muốn tham gia thị trường bất động sản Việt Nam. Bởi lẽ, họ có thể mua lại một phần dự án hay toàn bộ một dự án đã được phát triển với đầy đủ văn bản pháp lý về đất đai, giấy phép đầu tư và kế hoạch được phê duyệt. Điều này có thể giúp họ tránh được những bất lợi trong khâu giải phóng mặt bằng cũng như những phức tạp trong thủ tục cấp phép. Ngoài ra, chủ đầu tư còn có thể tham gia dự án theo tiến độ và thu lợi nhuận khi có bất kỳ chuyển biến có lợi nào trên thị trường. 

Giá nào? 

Người bán đã nhiều, người mua cũng có nhưng điều kiện nào để hai bên gặp nhau? Tính cho đến nay, số thương vụ thành công không nhiều nếu nhìn vào bề nổi của thị trường. Ngay cả tính theo phần chìm, như ông Khương cho biết, tỉ lệ thành công đối với những thương vụ Savills tư vấn cũng chỉ được 50%. “Thông thường, một thương vụ kéo dài từ vài tháng đến một năm. Nếu thương thảo thành công thì trong vòng 6 tháng tới, sẽ có hàng loạt dự án bất động sản đổi chủ”, ông dự báo.

Tuy nhiên, để thương thảo thành công là việc không hề dễ dàng. Trở ngại lớn nhất đối với bên bán là yếu tố pháp lý. Nhiều chủ đầu tư muốn bán dự án, nhưng chưa bán được vì phần lớn các dự án chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chưa hoàn tất khâu đền bù nên chưa được cấp giấy).

Bên muốn mua cũng gặp một trở ngại khác. Đó là giá. Nhiều dự án đã được bên bán đầu tư vào thời điểm giá đất được đẩy lên quá cao, nay không chịu bán giá thấp hoặc bán lỗ. Còn bên mua không chịu trả giá cao so với mặt bằng chung của thị trường.

“Trong những thương vụ mà chúng tôi tư vấn, mức giá kỳ vọng giữa bên bán và bên muốn mua thường chênh lệch nhau khoảng 30%”, ông Khương cho biết. Trong một chia sẻ với báo chí gần đây, ông Louis Nguyễn, Tổng Giám đốc Công ty Quản lý Quỹ Saigon Asset Management (SAM), cũng cho biết, khi ông tiếp xúc với các nhà đầu tư nước ngoài, điều họ đang thắc mắc là năm 1997-1998 khi khủng hoảng tài chính châu Á diễn ra, thị trường bất động sản Việt Nam đã rớt giá đến 70-80%, nhưng hiện nay, giá dự án bất động sản nhiều nhất cũng chỉ giảm khoảng 20-30%.

Rõ ràng, sẽ luôn có người mua dự án, nhưng với điều kiện là giá phải rẻ. Nhưng thế nào là rẻ? Đây là câu hỏi mà ông Lê Hùng, Tổng Giám đốc Công ty Xây dựng và Phát triển Nhà Hoàng Anh, thuộc Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAGL), đã đặt lại với người viết, khi được hỏi HAGL đã mua được dự án giá rẻ nào chưa sau tuyên bố cách đây gần 1 năm của Chủ tịch Hội đồng Quản trị Đoàn Nguyên Đức (Giữa tháng 3/2011, ông Đức tuyên bố Tập đoàn đang có khoảng 2.400 tỉ đồng tiền mặt và ông sẽ mua lại các dự án giá rẻ). Ông Hùng cho biết, trong năm qua, HAGL vẫn chưa mua lại một dự án nào.

Giữa lúc nhiều thương vụ chuyển nhượng đang bế tắc thì có một thực tế vẫn đang diễn ra. Đó là sức ép về vốn, đầu ra của thị trường cũng như sức ép về tiến độ thực hiện dự án mà doanh nghiệp đang phải đối mặt. Nếu tình hình trong thời gian tới vẫn không khả quan hơn hoặc thậm chí xấu đi thì doanh nghiệp có thể cầm cự được bao lâu? Khi thị trường có nhiều mặt hàng hơn để chọn thì chắc chắn cơ hội sẽ thuộc về bên mua. Và tất nhiên, khi có nhiều người bán, giá bán có thể sẽ không còn cao như trước.

Nguyễn Hùng