Ashui.com

Sau thời kỳ phát triển sôi động, từ năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam đã bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi cơn bão khủng hoảng kinh tế toàn cầu. Nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản.

Gần đây, với hiệu quả của các chính sách kích cầu của chính phủ, thị trường bất động sản Việt Nam dường như đang ấm dần lên. Một số doanh nghiệp bất động sản có nhiều dấu hiệu khởi sắc. Phải chăng do chính sách hay do cách làm ăn sáng tạo của doanh nghiệp mà thời kỳ khó khăn đang sắp qua đi? Làm thế nào để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững? Đây là chủ đề đang được đông đảo bạn đọc trong và ngoài nước quan tâm.

Hai ấn phẩm của Thời báo Kinh tế Việt Nam là Tạp chí Vietnam Economic Times và Báo điện tử VnEconomy đã đồng tổ chức một cuộc giao lưu trực tuyến giữa đại diện giới doanh nghiệp trên lĩnh vực bất động sản, các nhà hoạch định chính sách cùng bạn đọc, với chủ đề “Bất động sản Việt Nam: Tầm nhìn hậu khủng hoảng”, xoay quanh một số vấn đề trọng tâm:

• Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.
• Đâu là cơ hội và tiềm năng phát triển cho thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới?
• Những vướng mắc về cơ chế chính sách cần tháo gỡ để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển tốt hơn?

Diễn ra từ 9 giờ sáng thứ Sáu, ngày 17/7/2009, cuộc giao lưu trực tuyến có sự tham gia của các vị khách mời:

- Ông Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
- Ông Bùi Quốc Trung, Phó cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư).
- Ông Nathan Cumberlidge, Giám đốc Kỹ thuật - Ban Nghiên cứu và Định giá, Tập đoàn tư vấn bất động sản Colliers International.
- Ông David Blackhall, Phó giám đốc phụ trách về bất động sản, Quỹ đầu tư VinaCapital.
- Ông Nguyễn Đỗ Việt, Chánh văn phòng Tập đoàn Nam Cường.
- Ông Yip Hoong Mun, Trưởng đại diện Công ty CapitaLand (Vietnam) Holding Pte., Ltd.

Nội dung chính của cuộc giao lưu trực tuyến:

Nguyễn Quang Thông - Nam 52 tuổi - Doanh nghiệp:
Hiện nay có tình trạng doanh nghiệp FDI luôn thổi phồng vốn dự án là phổ biến. Chúng tôi năm ngoái đã “thua” một doanh nghiệp FDI khi xin đất để triển khai dự án bất động sản cũng vì lý do này. Tình trạng ưu tiên cấp đất cho doanh nghiệp nước ngoài đang tạo bất bình đẳng về tiếp cận đất đai, đẩy khó khăn về phía doanh nghiệp trong nước. Xin hỏi ông bao giờ mới có bình đặng giữa các doanh nghiệp?

Ông Bùi Quốc Trung: Theo tôi, việc chấp thuận một dự án không phụ thuộc nhiều vào dự án đó nhiều vốn hay ít vốn, mà phải căn cứ vào tính khả thi của dự án. Cơ quan cấp chứng nhận đầu tư có những tiêu chí rất cụ thể trong quá trình xem xét và theo những quy định của pháp luật liên quan thì không có sự phân biệt đối xử.

Cũng có những ý kiến lại cho rằng nhà đầu tư trong nước được ưu tiên hơn. Nhưng thực tiễn, chúng tôi biết cơ quan cấp chứng nhận đầu tư luôn theo đúng quy định và đảm bảo lợi ích chung, trong đó có cả lợi ích của nhà đầu tư.

Nguyễn Long - Nam 37 tuổi - Nhân viên văn phòng:
Các chuyên gia có thể phân tích sự ảnh hưởng và mối quan hệ của thị trường bất động sản với thị trường chứng khoán và thị trường tiền tệ?

Ông Yip Hoong Mun: Tôi cho rằng ba thị trường đó có mối quan hệ mật thiết và trực tiếp với nhau. Đối với chủ đầu tư thì dòng tiền rất quan trọng, nên nếu thị trường chứng khoán và thị trường tiền tệ tốt thì thị trường bất động sản sẽ có thuận lợi.

Nếu thị trường chứng khoán tốt thì tiền sẽ được đầu tư vào bất động sản, và thị trường tiền tệ tốt thì các ngân hàng cũng sẽ cho vay nhiều hơn để nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản.

Cuong Nguyen - Nam 31 tuổi - Bạn đọc:
Xin được hỏi, gần đây có sự tăng giá của một số dự án đất nền ngoại thành Hà Nội và Tp.HCM khi cơ sở hạ tầng của các khu này đang dần được hoàn thiện. Điều này có bất thường không?

Ông Yip Hoong Mun: Tôi không nghĩ đó là điều bất thường bởi giá trị của một dự án bị ảnh hưởng rất nhiều bởi cơ sở hạ tầng xung quanh. Vì vậy nếu cơ sở hạ tầng tốt thì dự án sẽ có giá trị cao hơn.

Lê Văn Thịnh - Nam 36 tuổi - Nhà đầu tư:
Xin cho biết nhận định về giá bất động sản hiện nay và xu hướng sắp tới của thị trường sẽ ra sao? Tôi xin cảm ơn.

Ông Bùi Quốc Trung: Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của nền kinh tế. Trong bối cảnh hiện nay, nền kinh tế thế giới nói chung và cả Việt Nam đang chịu tác động của khủng hoảng tài chính thế giới nên tốc độ phát triển chậm lại. Nhiều nền kinh tế lớn có tốc độ phát triển âm. Với bối cảnh như vậy, thị trường bất động sản Việt Nam cũng chịu tác động.

Tuy nhiên, trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài, vẫn có những nhà đầu tư tiềm năng nước ngoài quan tâm đến những dự án lớn, có vốn đầu tư hàng tỷ USD như một số dự án ở Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu, đang xúc tiến để được cấp giấy chứng nhận đầu tư. Một số dự án đã đầu tư thời gian trước thì xin tăng vốn đầu tư với tổng vốn đăng ký rất lớn, lên đến hàng tỷ USD.

Các nhà đầu tư tiềm năng thấy rõ xu hướng phát triển của nền kinh tế Việt Nam trong những năm tiếp theo, nên sẽ tiếp tục đầu tư để có sản phẩm phục vụ cho giai đoạn phát triển sắp tới của nên kinh tế.

Nguyen Thanh Long - Nam 26 tuổi - Tu van BDS:
Xin cho hỏi: Các ông nhận định thế nào về thị trường đất nền dự án tại khu vực phía Tây Hà Nội hiện nay cho tới cuối năm 2009?

Ông Nguyễn Đỗ Việt: Thời gian vừa qua thị trường đất nền dự án tại khu vực phía Tây Hà Nội có dấu hiệu nóng lên bắt đầu từ những dự án có tiến độ hoàn thành nhanh như các dự án dọc theo trục đường Lê Văn Lương, sau đó sự nóng lên lần lượt chuyển sang các dự án khác, trong đó có cả những dự án mà tiến độ triển khai chậm.

Tôi cho rằng đây là sự hào hứng hơi thái quá cuả thị trường, trong đó có sự tiếp tay của giới đầu cơ.

Theo tôi sự ấm lên vẫn tiếp tục từ nay đến cuối năm tuy nhiên sẽ không có “sốt” đột biến như một số người nhận định. Khách hàng sẽ sàng lọc kỹ càng hơn trước khi ra quyết định đầu tư, sẽ tập trung vào các dự án có quy hoạch tổng thể, có sự phát triển hạ tầng đồng bộ tập tại các khu vực quận Hà Đông, nơ đã và đang thụ hưởng tất cả các cơ sở vật chất của một thủ phủ một tỉnh lớn (Hà Tây cũ) cũng như là thành phố Hà Đông trước kia.

Hoàng Bảo Nam - Nam 30 tuổi - Kinh doanh:
Theo tôi biết, Tập đoàn Nam Cường hiện đang thi công đường Lê Văn Lương kéo dài. Hiện trạng thi công tuyến đường này giờ thế nào? Dự tính bao giờ sẽ thông xe Lê Văn Lương?

Ông Nguyễn Đỗ Việt: Dự án đường Lê Văn Lương chia làm hai đoạn. Đoạn nằm trong địa phận Hà Đông cũ dài 5,1 km đã thông xe kỹ thuật từ cuối tháng 1/2009. Hiện này đang hoàn thiện các phần việc cuối cùng.

Đoạn nằm trên địa bàn Hà Nội có chiều dài 2,7 km mới được khởi công vào tháng 4 năm nay. Hiện công tác thi công đang được triển khai từ nhiều mũi, tập trung thi công cầu bắc quan sông Nhuệ, phần còn lại giải phóng mặt bằng đến đâu thì thi công đến đó.

Đây là công trình chào mừng Đại lễ 1.000 năm Thăng Long, do vậy nhận được sự quyết liệt của lãnh đạo thành phố và chủ đầu tư cungz quyết tâm sẽ thông đường vào đúng dịp Đại lễ.

Phạm Sỹ Hiệp - Nam 42 tuổi - Nhà đầu tư:
Tôi muốn xin một lời khuyên đối với các nhà đầu tư mới bước chân vào thị trường bất động sản. Tham gia thị trường bất động sản vào lúc này có hợp lý không và đối với một nhà đầu tư mới, nên bắt đầu từ đâu?

Ông Yip Hoong Mun: Theo tôi, trước hết bạn cần phải có sự hiểu biết nhất định về thị trường, nghiên cứu các dự án, hiểu về giá cả và cũng phải đánh giá được mức độ cung ra thị trường.

Tôi nghĩ đây là thời điểm thuận lợi để bạn tìm hiểu thị trường vì thị trường bất động sản ở Việt Nam đã bị ảnh hửong từ thời điểm năm ngoái và hiện nay chúng ta đã bắt đầu thấy những dấu hiệu tích cực.

Nguyễn Thúy Dung - Nữ 23 tuổi - Sinh viên:
Thị trường bất động sản Việt Nam đã thực sự minh bạch chưa? Những dự án nhà ở giá rẻ đến tay người mua cuối cùng (người ở) đã trở nên quá đắt, phải làm thế nào để nhà giá rẻ có một giá rẻ thực sự?

Ông Yip Hoong Mun: Tôi nghĩ hiện tại thì thị trường cũng chưa minh bạch lắm một phần vì Việt Nam đang trong quá trình thay đổi và thông thường thì những thị trường trong quá trình chuyển đổi thì việc kém minh bạch là hòan toàn dễ hiểu.

Tôi biết nhà nước cũng hiểu rõ vấn đề này và đưa ra các chính sách làm cho thị trường minh bạch hơn, tuy nhiên cần có thời gian.

Trần Quốc Hùng - Nam 25 tuổi - Nhân viên kinh doanh:
Trong thời gian tới, yếu tố nào là quan trọng nhất để thị trường bất động sản trở nên sôi động? Nếu như đầu tư vào những dự án về căn hộ cao cấp thì yếu tố nào sẽ mang đến thành công, cần chú trọng đến yếu tố nào?

Ông David Blackhall: Yếu tố quan trọng nhất cho sự phát triển của thị trường bất động sản là dòng vốn. Dòng vốn bao gồm các quỹ đầu tư, các khoản cho vay của ngân hang. HIện nay, vốn cho đầu tư bất động sản tại Việt Nam khá tốt nên thị trường có những chuyển động tích cực.

Phân khúc nhà ở là phân khúc có dấu hiệu chuyển động tốt nhất và tiềm năng nhất vì nhu cầu vẫn rất cao. Giá nhà cũng đang ở thời điểm hợp lý sau đợt điều chỉnh năm 2008.

Phân khúc văn phòng cho thuê vẫn còn khó khăn vì các công ty và việc kinh doanh ở Việt Nam vẫn đang trong thời kỳ khó khăn. Phân khúc khách sạn và resort cũng vẫn khó khăn vì kinh tế khủng hoảng toàn cầu nên chi tiêu cho đi lại cho kinh doanh, du lịch và nghỉ dưỡng giảm xuống.

Sang - Nam 35 tuổi - Sale:
Với tình hình hiện tại, thì nhà đầu tư Việt Nam chuyển hướng đầu tư bất động sản như thế nào?

Ông Yip Hoong Mun: Nhìn chung, đầu tư vào thị trường bất động sản đã được kiểm chứng là hiệu quả nếu đó là quá trình đầu tư dài hạn.

Thời kỳ khủng hoảng chính là cơ hội để các nhà đầu tư kiếm được những dự án tốt. Người muốn đầu tư nên chọn những vị trí tốt và tìm đến những chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.

Nguyễn Thành Lân - Nam 30 tuổi - Chuyên viên bất động sản:
Theo nhận định chủ quan của các chuyên gia thì kịch bản thị trường bất động sản hậu khủng hoảng sẽ diễn ra như thế nào?

Ông Nguyễn Đỗ Việt: Thị trường bất động sản có hai yếu tố đầu vào là đất đai và vốn. Và thị trường này phụ thuộc nhiều vào chính sách vĩ mô của Chính phủ và liên kết cực kỳ chặt chẽ với thị trường tài chính và thị trường vốn.

Khi lợi nhuận đầu tư bất động sản vượt hơn nhiều so với sản xuất kinh doanh (thị trường nóng) thì luồng vốn đầu tư bị lệch sang bất động sản làm giảm khả năng đáp ứng hàng hóa cho xã hội. Ngược lại khi lợi nhuận bất động sản thấp hơn từ đầu tư sản xuất kinh doanh thì vốn sẽ ngưng đọng, gây tác động xấu cho thị trường tài chính, thậm chí có thể gây ra khủng hoảng tài chính.

Với những lý luận như trên, trong điều kiện ưu tiên tối đa cho sản xuất kinh doanh thì Chính phủ sẽ có chính sách để bình ổn thị trường nhằm giúp thị trường phát triển lành mạnh.

Theo đó, công tác quản lý sẽ theo hướng hoàn thiện dần cơ chế quản lý và pháp lý: hoàn thiện hệ thống bất động sản, sửa đổi, bổ sung nhằm đảm bảo tính đồng bộ và hợp lý, tránh khoảng chống và chồng chéo giữa các chính sách, xây dựng hệ thống thuế bất động sản hợp lý... Tóm lại sẽ tạo nên một sân chơi bình đẳng.

Chính sách nhà ở xã hội sẽ tác động lớn đến thị trường. Thực tế là người dân hiện đang phải trả tiền gấp 2, 3 lần giá trị thật của những ngôi nhà, căn hộ họ mua. Ví dụ: người dân mua nhà giá 25 triệu/m2 nhưng giá gốc chỉ chưa đến 10 triệu đồng. Điều đó có nghĩa rằng họ đã phải trả 25 triệu/m2 cho một sản phẩm có giá 7-8 triệu đồng.

Với giá bán của nhà ở xã hội chỉ khoảng 7 triệu/m2 (chủ đầu tư đã đạt được lợi nhuận kỳ vọng do được hưởng các ưu đãi từ chính sách của nhà nước) sẽ được thị trường nhiệt liệt chào đón và sẽ tác động đến mặt bằng giá chung của thị trường.

Phân cấp thị trường nhà ở cao cấp cũng sẽ có nhiều sự thay đổi. Trước đây phân cấp thị trường này chủ yếu là các sản phẩm tương tự nhau và được gọi là “cao cấp”.

Nay với sự vào cuộc mạnh mẽ của nhà đầu tư nước ngoài, cùng với sự lớn mạnh của các nhà đầu tư trong nước, sắp tới thị trường sẽ xuất hiện nhiều sản phẩm tốt hơn và theo đó giá cũng sẽ tăng hơn.