Khiếm khuyết của thị trường nhà ở
KTSG: Là một trong số ít chuyên gia đề cập tới vấn đề phát triển mạnh mô hình nhà ở xã hội (NƠXH) cho thuê dài hạn từ rất sớm, vậy lý do nào khiến ông đưa ra đề xuất như vậy?
TS. Huỳnh Phước Nghĩa: – Ngay khi bắt đầu chính sách mở cửa, Việt Nam đã xác định, bên cạnh sản xuất lương thực, thực phẩm và sản xuất hàng tiêu dùng, xuất khẩu hàng hóa là một trong ba mặt trận của nền kinh tế thời kỳ đổi mới. Từ đó, nền công nghiệp, chủ yếu là công nghiệp nhẹ, thâm dụng lao động của chúng ta rất phát triển.
Đầu tiên, số lượng lớn người lao động rời khỏi quê hương và công việc đồng áng, tập trung ở các khu đô thị, khu công nghiệp để làm công nhân, dẫn đến nhu cầu về chỗ lưu trú, để ở chứ chưa cần sở hữu. Vậy nhưng, từ năm 1991-2014, trong tư duy chiến lược của chúng ta chưa đặt ra vấn đề đáp ứng nhu cầu lưu trú cho người lao động với thu nhập trung bình thấp, phải di cư cơ học tới các đô thị, khu công nghiệp để lựa chọn cơ hội mưu sinh mới.
Sự khiếm khuyết trong cân đối giữa cung – cầu chỗ lưu trú tồn tại hàng chục năm, cho tới khi Luật Nhà ở 2014 ra đời với quy định về NƠXH – là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở, mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên. Dù luật quy định NƠXH có thể được mua/thuê mua/thuê nhưng từ khi hình thành những căn NƠXH đầu tiên, định hướng được ưu tiên là mua/thuê mua, nghĩa là hướng tới nhu cầu sở hữu chứ không chỉ đơn thuần đáp ứng việc lưu trú. Khiếm khuyết tồn tại hàng chục năm không được điều chỉnh, thậm chí, nguồn cung NƠXH đưa ra thị trường không đáp ứng nổi cầu của người có mong muốn và điều kiện sở hữu (tăng thêm hàng năm) dẫn đến mất cân đối trên thị trường càng phình rộng.
Bên cạnh đó, khi nền kinh tế tăng trưởng nhanh, một trong những hệ lụy là sự tăng giá, bao gồm giá đất và giá nhà ở. Chi phí tiếp cận, sử dụng đất, giá đất đều cao, cấu thành giá đầu vào của doanh nghiệp, đẩy giá nhà ngày càng cao.
Đã vậy, sự giàu lên của xã hội tạo nên nhóm người có khả năng tiếp cận với nhà ở. Giá nhà tăng cao đẩy nhóm người có khả năng tiếp cận cứ mãi được tiếp cận, một phần thông qua các đòn bẩy tài chính, còn nhóm người không tiếp cận được thì càng mãi không tiếp cận được. Điều này tạo ra hai vòng quay, mà chúng quay theo hai cách khác nhau, dẫn đến sự bất tương xứng trong cơ hội tiếp cận nhà ở của hai nhóm người này ngày càng lớn.
“Cây gậy nhạc trưởng”
Thưa ông, vậy việc hình thành Quỹ Nhà ở quốc gia với định hướng chỉ cho thuê có thể hóa giải vướng mắc nêu trên như thế nào?
– Đầu tiên là về vai trò của đại diện Nhà nước trong vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình thấp. Tại các nước trong khu vực như Malaysia hay Singapore, 80% nguồn cung NƠXH do một đại diện nhà nước điều phối, tăng nguồn cung chi tiết và kiểm soát nguồn cung cân đối với nhu cầu. Còn tại Việt Nam, NƠXH chủ yếu được hình thành từ nguồn cung ứng của doanh nghiệp. Dù doanh nghiệp được hưởng nhiều ưu đãi về tín dụng, đất đai để hỗ trợ Nhà nước trong việc thực hiện trách nhiệm xã hội nhưng ưu tiên cao nhất của doanh nghiệp là lợi nhuận, và khi làm NƠXH không sản sinh nhiều lợi nhuận bằng nhà ở thương mại, họ sẽ không mặn mà. Đó là câu chuyện thứ nhất.
Ngoài ra, tại thời điểm này, đặt nhiệm vụ tăng mạnh nguồn cung NƠXH lên vai doanh nghiệp bất động sản càng khó khả thi. Thị trường bất động sản đã gặp nhiều khó khăn từ giai đoạn diễn ra đại dịch Covid-19, các ông lớn đều trông chờ vào sự hỗ trợ, tháo gỡ vướng mắc từ phía cơ quan quản lý. Đối với những dự án được khơi thông, một cách tự nhiên, mức giá sẽ gia tăng để bù đắp rủi ro cho các dự án đang nằm yên. Khi giá nhà ở thương mại có một khoảng cách xa vời vợi so với giá NƠXH, kể cả doanh nghiệp có quỹ đất, họ cũng sẽ muốn làm nhà ở thương mại để tối ưu hóa lợi nhuận. “Cây gậy nhạc trưởng” phải thuộc về một đại diện của Nhà nước, ở cả vai trò hình thành quy mô NƠXH mới và điều tiết gia tăng quy mô này.
Vậy tại sao nên là nhà cho thuê? Việt Nam vẫn là đất nước đang phát triển, thu nhập bình quân đầu người ở mức trung bình thấp. Một mặt, người dân, đặc biệt là người lao động nói chung, khó có đủ tiềm lực tài chính để sở hữu nhà ở. Mặt khác, khi đất nước đang phát triển, di cư cơ học đến nơi có công ăn việc làm diễn ra mạnh mẽ, từ lao động phổ thông tới lao động cấp cao. Trong 10-20 năm nữa, biến động lao động vẫn là xu thế tất yếu, vì vậy, buộc phải hình thành những nơi lưu trú ổn định từ một vài năm tới cả chục năm cho người lao động. NƠXH phải trở lại với vai trò chỗ lưu trú, thay vì tài sản để sở hữu. Những người ở thuê này sẽ có thêm điều kiện tích lũy tài sản để trong tương lai có thể sở hữu nhà. Trong trường hợp họ sẽ về quê sau khi nghỉ hưu, thuê nhà dài hạn, ổn định, an toàn rõ ràng là một lựa chọn tối ưu.
Đặc biệt, NƠXH cho thuê thuộc sở hữu của Nhà nước. Hết niên hạn sử dụng, chúng ta có thể phá đi làm lại, thay đổi mục đích từ cho thuê tới cho mua tùy theo nhu cầu của xã hội. Thậm chí, ngay khi khu nhà vẫn đang trong thời hạn sử dụng, vẫn có thể chuyển đổi mục đích để người lao động có thể sở hữu nhà khi nhu cầu thuê ở khu vực đó không còn cấp thiết nữa.
NƠXH cho thuê sẽ thể hiện sứ mệnh xã hội như thế nào, thưa ông?
– Rõ ràng và hiển nhiên nhất, khi được tiếp cận với quỹ nhà ở cho thuê với giá cả phù hợp, đảm bảo các điều kiện an toàn, các yêu cầu về chất lượng sống, đi liền với hạ tầng tiện ích phục vụ cư dân như nhà trẻ, trường học, bệnh viện…, người lao động có thể yên tâm làm việc, gắn bó với nhà máy, xí nghiệp, cơ quan, tổ chức lâu dài.
Dựa trên tính chất cư trú ổn định nêu trên, doanh nghiệp và Nhà nước có thể có các công cụ khác như: doanh nghiệp bù đắp giá thuê nhà cho người lao động gặp hoàn cảnh khó khăn, Nhà nước hỗ trợ chi phí vệ sinh, chi phí duy tu bảo dưỡng hay nâng cao chất lượng sống cho từng khu vực bằng cách trồng thêm cây xanh, tạo công viên, sân chơi cho trẻ nhỏ… Ngay cả với mục tiêu tăng tỷ lệ sinh, dù chưa thể sở hữu nhà, khi có chỗ ở ổn định, văn minh, an toàn, có hạ tầng tiện ích cho sự phát triển của trẻ con, tâm lý ngại sinh con sẽ giảm bớt.
Nhìn về tương lai phát triển khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo, ngay từ bây giờ, chúng ta đã phải nghĩ tới vấn đề nhà ở cho chuyên gia, đương nhiên, phải là nhà cho thuê. Sẽ không có phi công nước ngoài nào muốn làm việc tại sân bay Long Thành nếu họ không có chỗ ở tại đó, buộc phải di chuyển từ TPHCM (cũ) xuống hoặc Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) sang. Khi đã xác định xây dựng quy mô nhà cho thuê, chúng ta cũng nên thay đổi tư duy NƠXH là giá thấp, tiện ích ít, mà phải chia thành từng phân khúc, phù hợp với nhu cầu của từng đối tượng người lao động. Bất cứ địa phương hay doanh nghiệp nào đều có thông tin về nhu cầu nhà thuê của người lao động, bao gồm cả số lượng và chất lượng phù hợp với đặc điểm công việc và thu nhập.
Bắt đầu từ điểm nóng…
Thưa ông, phát triển quỹ tài chính ngoài ngân sách để làm nhà cho thuê có phải là một nhiệm vụ khả thi? Liệu Quỹ Nhà ở quốc gia có thể lấp đầy khiếm khuyết của thị trường suốt hơn 30 năm qua?
– Chúng ta có nhiều cách huy động, chẳng hạn thông qua trái phiếu địa phương, trái phiếu chính phủ. Bản chất là quỹ làm nhà cho thuê, nghĩa là sẽ nhận được tiền thuê hàng tháng. Trừ đi chi phí bảo trì, vận hành, khoản còn lại sẽ tiếp tục được tái đầu tư, tạo ra những khu NƠXH cho thuê mới. Nói như vậy để thấy, Quỹ Nhà ở quốc gia chỉ cần vốn mồi cho chi phí xây dựng, không cần tốn chi phí đất đai, thủ tục hành chính, pháp lý, lãi vay… Theo một số ước tính, chi phí này chiếm khoảng 50% giá thành nhà ở thương mại, có thể sẽ thấp hơn nếu xây dựng NƠXH cho đối tượng thu nhập trung bình thấp thuê.
Bên cạnh đó, Quỹ Nhà ở quốc gia có thể vận dụng hình thức hợp tác công – tư (PPP), trong đó, Nhà nước cung cấp đất sạch, hỗ trợ đẩy nhanh thủ tục hành chính, pháp lý, doanh nghiệp bỏ chi phí xây dựng. Sau khi đưa vào khai thác, Nhà nước và doanh nghiệp nhận doanh thu hàng tháng.
Chúng ta đều biết, kể cả khi chỉ bỏ chi phí xây dựng, doanh nghiệp đầu tư vào NƠXH cho thuê vẫn là bỏ tiền chẵn, thu tiền lẻ. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản đã được Nhà nước giúp đỡ vượt qua khó khăn phải thể hiện trách nhiệm ngược trở lại. Quan trọng hơn, nhiều doanh nghiệp sẵn sàng đầu tư chung với Quỹ Nhà ở quốc gia để đảm bảo điều kiện sinh sống ổn định cho lao động từ cấp thấp tới cấp cao của họ.
Tôi ước tính rằng, nếu Quỹ Nhà ở quốc gia đáp ứng được khoảng 30% nhu cầu thuê, doanh nghiệp cung cấp 20-30% thì không chỉ phân khúc NƠXH mà thị trường bất động sản sẽ khác rất nhiều.
Thưa ông, khi được vận hành, Quỹ Nhà ở quốc gia nên bắt đầu từ đâu? Làm sao để đảm bảo chất lượng xây dựng và giảm thiểu tối đa việc trục lợi từ chính sách?
– Chúng ta sẽ đi từ điểm nóng trước, tức là bắt đầu từ các đô thị nén, các khu công nghiệp. Địa phương nào cũng nắm được thông tin về nhu cầu nhà ở cho thuê trên địa bàn, dựa vào các thông tin đó, Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ lựa chọn điểm ưu tiên trước. Tiêu chí thứ hai là khả năng huy động sự tham gia của khu vực tư nhân. Đó là những đơn vị đã có sẵn quỹ đất, đang làm nhà cho thuê nhưng chưa thể nâng cấp lên quy mô lớn hơn. Đó là những doanh nghiệp đang cần giải quyết vấn đề chỗ ở cho người lao động của họ… Từ đó, chúng ta khuyến khích hợp tác công tư với các nhà phát triển bất động sản, khuyến khích họ tham gia với sự hỗ trợ tiếp cận vốn, tín dụng, đặc biệt là quy hoạch hạ tầng từ phía Nhà nước.
Nếu Quỹ Nhà ở quốc gia đi thêm một bước, đồng ý hợp đồng thuê dài hạn từ 3-5 năm với mức giá thuê ổn định, áp lực tăng lương, lạm phát sẽ giảm thiểu. Nhu cầu sở hữu nhà ở thương mại cũng giảm xuống. Đối với từng doanh nghiệp, đây là cách giữ chân lao động, đặc biệt là lao động tay nghề cao, chuyên gia…
Chất lượng xây dựng không phải là một vấn đề. Đối với nhà chung cư, dù là NƠXH để bán, cho thuê hay nhà ở thương mại đều phải xây theo tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng là đảm bảo chất lượng và thời hạn sử dụng như mong muốn. Mặt khác, khi là nhà cho thuê có sự quản lý của một quỹ thuộc Nhà nước, vấn đề quản lý, bảo trì sẽ được thực hiện đúng tiêu chuẩn, đảm bảo chất lượng sống của người dân cũng như tuổi thọ của căn nhà.
Nếu sau kế toán, kiểm toán, phát hiện ban quản lý tòa nhà vận hành không hiệu quả, đơn vị quản lý có thể điều chỉnh. Các tổ chức đoàn thể xã hội, các doanh nghiệp dịch vụ công cũng có thể tham gia giám sát, hỗ trợ việc vận hành các khu nhà này đảm bảo cư dân có cuộc sống văn minh, an toàn.
Về lo ngại trục lợi chính sách, khả năng xảy ra sai phạm nghiêm trọng không cao vì bản chất của hình thức NƠXH này là dành để cho thuê. Trong tương lai, nếu muốn thay đổi hình thức sử dụng thì cũng đã có đầy đủ văn bản quy phạm pháp luật liên quan tới định giá, đầu thầu… Sai phạm không nên được coi là nỗi ám ảnh cho quản trị mà cần xác định đó là khoảng trống của luật pháp cần được lấp đầy. Khi có một quy trình quản trị chuẩn, nếu sai phạm xảy ra do con người thì cần tập trung giải quyết khâu này, thông qua lựa chọn nhân sự, giám sát, chế tài xử lý vi phạm…
Trong khoảng 10 năm tới, thị trường NƠXH cho thuê nói riêng và nhà ở cho thuê nói chung sẽ phát triển hơn nữa. Theo một thống kê năm 2023, 31% người dân Liên minh châu Âu (EU) sống trong nhà thuê. Đối với Việt Nam, khi đã tạo ra một thói quen đi thuê nhà, định kiến về việc phải sở hữu nhà ở của người Việt sẽ giảm thiểu. Đô thị hóa, công nghiệp hóa càng mạnh, di cư cơ học theo công ăn việc làm càng phổ biến, vì vậy, thuê nhà ở dài hạn là một lựa chọn phù hợp với người lao động.
Hoàng Hạnh (thực hiện)
