Điều chỉnh quy hoạch Thủ Thiêm để tăng hiệu quả đầu tư

Ban quản lý khu Thủ Thiêm và Công ty tư vấn Sasaki của Mỹ đang thực hiện việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch 1/2.000 khu đô thị mới Thủ Thiêm với các chỉ tiêu được điều chỉnh tăng, trong đó diện tích sàn xây dựng được đề xuất tăng đáng kể, khoảng 43% so với quy hoạch đã được phê duyệt năm 2005.

Trước lo ngại việc điều chỉnh sẽ ảnh hưởng tới các dự án đã và đang thực hiện tại khu đô thị này, PV đã trao đổi với ông Trang Bảo Sơn, Phó trưởng ban quản lý khu Thủ Thiêm về vấn đề này:

Nhiều người băn khoăn điều gì khiến thành phố quyết định điều chỉnh quy hoạch khu đô thị mới Thủ Thiêm khi mới chỉ 5 năm thực hiện kể từ khi phê duyệt năm 2005?

- Ông Trang Bảo Sơn (ảnh bên): Nói tới điều chỉnh là vấn đề nhạy cảm vì nhiều người sợ rằng chúng ta chưa làm đã thay đổi. Nhưng theo luật quy hoạch thì việc quy hoạch cũng phải biến động theo thực tế, vấn đề là ở chỗ chúng ta phải giữ được nguyên tắc của quy hoạch đó, theo cấp độ, tỷ lệ nghiên cứu.

Ở góc độ pháp lý, theo luật hiện hành thì đối với đồ án quy hoạch chi tiết 1/2.000 được ban hành với thời điểm quá 3 năm thì cho phép điều chỉnh, xem xét lại sao cho có tính thực tế hơn, và quan trọng nhất là phải cập nhật được những vấn đề phát sinh mới trong quá trình thực thi quy hoạch. Chẳng hạn như hạ tầng kỹ thuật, các yêu cầu kỹ thuật xử lý mục tiêu phát triển của thành phố...

Thủ Thiêm là một đồ án quan trọng nên viêc xem xét điều chỉnh cũng được đặt ra. Ở đây, cũng phải nói rõ là không phải điều chỉnh quy hoạch mà là điều chỉnh cục bộ. Việc điều chỉnh cục bộ này bao gồm một số mục tiêu, trong đó có mục tiêu cập nhật sự thay đổi khu dân cư phía Đông thành khu tái định cư 6.200 căn hộ. Trước đây, khu vực này chỉ dự kiến khoảng 15.000 dân, nay điều chỉnh lên 24.000 dân để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân tái định cư. Ngoài ra, việc điều chỉnh cũng sẽ đươc thực hiện tại hai tuyến giao thông chính, mở rộng mặt cắt đại lộ Vòng Cung và đại lộ Bắc Nam và một phần diện tích khu vực phía Bắc đại lộ Đông Tây để phục vụ phát triển công viên phần mềm.

Mục tiêu điều chỉnh, dù là cục bộ, là nhằm làm tăng thêm chứ không làm giảm đi giá trị của đồ án, đồng thời làm tăng thêm hiệu quả của các dự án đầu tư.

Theo trình bày của công ty tư vấn Sasaki thì diện tích sàn xây dựng tăng đáng kể, đến 43%, so với 5,4 triệu mét vuông đã được phê duyệt. Ông có thể giải thích rõ hơn về việc điều chỉnh này?

- Việc tăng thêm sàn diện tích xây dựng nằm trong phạm vi đầu bài thành phố đã phê duyệt. Chúng tôi xem xét khả năng điều chỉnh cục bộ theo một số nguyên tắc lớn. Trong đó, dân cư không quá 160.000, tăng khoảng 33% so với quy hoạch trước đây; tổng diện tích sàn gia tăng không được vượt quá 40%; ngoài ra một số yếu tố khác cũng có thay đổi. Nhưng sự thay đổi đó về nguyên tắc không làm thay đổi ý tưởng của quy hoạch ban đầu, không làm thay đổi diện tích cây xanh và các diện tích công cộng đã được phê duyệt.

Có hai điểm các nhà đầu tư đặt ra trong quá trình triển khai quy hoạch cũng như trong quá trình góp ý là khu lõi trung tâm, là khu đặc biệt nhất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm. Trong đó bao gồm khu tài chính quốc tế, trung tâm thương mại và môt số công trình có tính bộ mặt. Cũng có thể nói các công trình cao tầng nhất sẽ được tập trung vào khu vực này. Do đó, trong phần điều chỉnh tập trung ở khu lõi trung tâm là chính. Các khu vực khác có thể xem xét lại để có thể có một vài đề xuất, chẳng hạn như một số công trình công cộng, cũng như xem xét có thể tăng thêm tầng cao cho khu vực đại lộ Đông Tây.

Trong khu lõi trung tâm có dự án tháp quan sát là một trong những trọng tâm. Trước đây, tháp này chỉ có chức năng quan sát nay được chuyển thành dự án phức hợp, gồm các chức năng tháp quan sát, văn phòng làm việc, khu dịch vụ thương mại và có thể có căn hộ để cho việc đầu tư hợp lý. Ngoài ra, việc xem xét mở rộng ô phố cũng sẽ làm diện tích tăng hơn.

Cũng có ý kiến quan ngại rằng viêc điều chỉnh quy hoạch sẽ ảnh hưởng đến các dự án đã và đang thực hiện, buộc phải thay đổi thiết kế cho phù hợp. Ông có thể cho biết tính đến thời điểm này đã có bao nhiêu nhà đầu tư vào khu đô thị mới Thủ Thiêm?

- Nhà đầu tư thì chúng tôi tiếp xúc rất nhiều kể từ khi quy hoạch được phê duyệt. Đã có nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước đến tìm hiểu để đầu tư vào khu đô thị này. Tuy nhiên, cho đến nay chỉ có hai dự án được cấp chứng nhận đầu tư là dự án Công viên tri thức Việt-Nhật và dự án Công viên phầm mềm Thủ Thiêm. Hai dự án này vì tình hình khó khăn về tài chính nên triển khai rất chậm. Còn lại thì chưa có dự án nào được cấp giấy chứng nhận đầu tư.

Chúng ta vẫn còn đang trong quá trình kêu gọi đầu tư, và vì vậy việc điều chỉnh cũng là một trong các mục tiêu làm tăng tính hấp dẫn, hiệu quả cho các dự án sẽ kêu gọi đầu tư. Có nghĩa là trong tình hình khó khăn về tài chính, cũng như tình hình bất động sản ở thành phố phải tính đến cách thức như thế nào để có hiệu quả nhất cho cả nhà đầu tư và mục tiêu đầu tư theo quy hoạch.

Hiện nay, các dự án đã cấp phép thì hầu như chưa bị ảnh hưởng gì từ việc điều chỉnh này. Các dự án chung cư đang triển khai hiện nay nằm trong chương trình 12,500 căn hộ tái định cư của thành phố, bao gồm dự án của công ty Nam Rạch Chiếc, công ty Thế kỷ 21, dự án Bình Khánh… cũng không bị ảnh hưởng gì.

Riêng ở khu vực lõi trung tâm mới chỉ có dự án phức hợp tháp quan sát (tên tạm gọi) đang được triển khai tới các nhà đầu tư.

Ở Thủ Thiêm trước đây quy hoạch 1/2.000 đã có thiết kế đô thị. Sắp tới khi việc điều chỉnh quy hoạch hoàn tất sẽ đồng bộ với thiết kế đô thị. Có nghĩa là sẽ hoàn chỉnh tài liệu thiết kế đô thị để giúp cho các nhà đầu tư khi tham gia đầu tư có đầy đủ thông tin để thực hiện dự án mà không phải suy nghĩ quá nhiều về mặt chi tiết. Các chỉ tiêu như khoảng lùi, chỗ đậu xe, các khoảng trống công cộng vẫn giữ lại trong tài liệu thiết kế đô thị. Do đó chúng tôi nghĩ nhà đầu tư không ngại về chuyện này.

Theo kế hoạch thì bao giờ việc điều chỉnh quy hoạch cục bộ này mới hoàn thành, thưa ông?

- Chúng tôi còn một hội thảo vào đầu tháng 4 tới để công ty tư vấn trình lại sản phẩm đã hoàn chỉnh theo nhiệm vụ mà tư vấn phải thực hiện. Bước tiếp theo là mô tả cách thức thực hiện của quy hoạch trên các khu vực chi tiết, và cuối cùng sẽ trình cho UBND thành phố phê duyệt, cũng trong tháng 4 năm nay.