Nghị định 71: Mở và đóng!

Nghị định 71/2010/NĐ-CP (NĐ 71), thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP (NĐ 90), hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã có hiệu lực từ ngày 8-8-2010. Bài này đề cập những quy định mới của NĐ 71 đối với việc huy động vốn của các chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở.

Thuận lợi hơn cho chủ đầu tư cấp 1

Với việc quy định chi tiết về năm hình thức huy động vốn cho chủ đầu tư cấp 1 và bốn hình thức huy động vốn cho chủ đầu tư cấp 2 (xem bảng ở trang sau), NĐ 71 được đánh giá là thông thoáng và cụ thể hơn so với NĐ 90.

Trước hết, việc huy động vốn cho dự án nhà ở bằng cách phát hành trái phiếu từng gây nhiều ý kiến tranh luận, nay đã được công nhận kèm theo các yêu cầu hạn chế quyền ưu tiên về nhà ở đối với người mua trái phiếu. Theo ông Nguyễn Văn Hiệp, Phó giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, việc hạn chế này nhằm khống chế khả năng lũng đoạn, nâng giá bất động sản của một bộ phận được quyền nắm trong tay phần lớn sản phẩm nhà ở trong giai đoạn nguồn cung chưa đáp ứng đủ nhu cầu thị trường.

Nghị định 71 cũng cho phép chủ đầu tư cấp 1 được huy động vốn của chủ đầu tư cấp 2 ngay sau khi giải phóng xong mặt bằng và khởi công dự án. Quy định này sẽ tạo điều kiện cho chủ đầu tư cấp 1 khơi thông nguồn vốn góp của đối tác ngay trong giai đoạn đầu tiên thi công hạ tầng kỹ thuật dự án.

Có ý kiến cho rằng, thực chất của việc này là cho phép chuyển nhượng một phần dự án sau khi đền bù, giải phóng mặt bằng. Chuyển nhượng này sẽ chính thức được công nhận khi hai bên thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) phần diện tích được chuyển nhượng vào lúc dự án đã xong các hạng mục hạ tầng kỹ thuật tương ứng và được nghiệm thu.

Thực tế thời gian qua cho thấy nhiều chủ dự án thực hiện xong khâu đền bù, giải tỏa mặt bằng là đã đuối vốn, trong khi khoản đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật của dự án không hề nhỏ.

Tuy nhiên, những thuận lợi của chủ đầu tư cấp 1 lại là mối e ngại đối với các chủ đầu tư thứ cấp và các đối tác hợp tác kinh doanh với họ. 

Thứ nhất, trong thời gian từ lúc góp vốn vào dự án cho đến trước khi ký được hợp đồng nhận chuyển nhượng QSDĐ với chủ đầu tư cấp 1, các chủ đầu tư thứ cấp không được phép huy động vốn, trừ trường hợp được chủ đầu tư cấp 1 đồng ý bằng văn bản. Điều này đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư thứ cấp bị giam vốn trong giai đoạn dự án thi công hạ tầng kỹ thuật. Và ngay cả khi đã có hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì chủ đầu tư cấp 2 cũng chỉ được huy động vốn khi trong hợp đồng có thỏa thuận.

Thứ hai, bên hợp tác kinh doanh với chủ dự án (theo hình thức huy động vốn 4.) nếu được phân chia sản phẩm nhà ở thì không được trực tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê số lượng nhà được phân chia đó mà phải qua chủ dự án (có QSDĐ) ký hợp đồng với người mua, người thuê. Các doanh nghiệp hợp tác kinh doanh chỉ được trực tiếp làm việc này khi đã nhận bàn giao nhà và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được phân chia. Nhiều ý kiến cho rằng những ràng buộc khắt khe này sẽ không khuyến khích doanh nghiệp tham gia thị trường đầu tư thứ cấp cũng như phải đóng vai trò bên hợp tác kinh doanh.

Tại hội nghị triển khai thực hiện NĐ 71 diễn ra vào tuần trước ở TPHCM, ông Nguyễn Văn Hiệp với tư cách cán bộ quản lý ngành xây dựng đã giải thích việc NĐ 71 tăng quyền hạn, nghĩa vụ cho chủ đầu tư cấp 1 là nhằm đòi hỏi trách nhiệm cao hơn của chủ đầu tư dự án. Ông nói: “Giao chủ đầu tư cấp 1 trách nhiệm kiểm tra đối với các chủ đầu tư thứ cấp và báo cáo với cơ quan quản lý nhà nước xử lý khi có vi phạm là học theo cách làm của nước ngoài, không cho phép nhà phát triển dự án rút chân khỏi dự án quá sớm mà không phải chịu trách nhiệm ở những giai đoạn sau”.

Cởi mở hơn nhưng kèm theo những ràng buộc

Theo một số doanh nghiệp địa ốc, nhiều quy định tại NĐ 71 cho thấy khuynh hướng quản lý thị trường địa ốc của Nhà nước nhìn chung là cởi mở hơn nhưng đồng thời cũng kèm theo những ràng buộc mang tính “siết chặt”. Chẳng hạn đối với hình thức huy động vốn 3. và 4. mà trong hợp đồng có thỏa thuận phân chia sản phẩm nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa 20% số lượng nhà ở trong dự án và không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Có ý kiến cho rằng việc cho phép một số lượng nhà ở được giao dịch không qua sàn là một bước thụt lùi trong nỗ lực minh bạch hóa thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng có ý kiến xem đó là bước tháo gỡ đáng ghi nhận cho sự bế tắc lâu nay của doanh nghiệp địa ốc trong việc phải huy động một lượng vốn quá lớn để phát triển dự án.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, việc cho phép phân chia 20% sản phẩm nhà ở không chỉ có ý nghĩa giúp doanh nghiệp huy động vốn mà còn là sự ưu đãi cần thiết phải có của chủ đầu tư dự án đối với những người đã góp vốn đầu tư với họ.

NĐ 71 cũng ràng buộc chủ đầu tư phải có văn bản thông báo về số lượng, địa chỉ nhà ở, loại nhà ở được phân chia kèm danh sách tên, địa chỉ các đối tượng được phân chia cho sở xây dựng nơi có dự án để cơ quan này xác nhận và có cơ sở cho công tác quản lý, kiểm tra.

Ngoài ra, để hạn chế việc mua bán lòng vòng trong phạm vi số nhà được phân chia, NĐ 71 không cho phép các bên được phân chia nhà ở chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho đến khi dự án được xây xong phần móng và các hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác được chuyển sang hợp đồng mua bán nhà ở.

Ngoài ra, ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng nên tách riêng hai đối tượng cá nhân và tổ chức trong loại hình huy động vốn 3. để có những quy định riêng, phù hợp từng đối tượng, nhằm giúp việc huy động vốn được năng động hơn. Ông nói: “Vốn cá nhân được pháp luật bảo vệ ở mức độ cao là cần thiết. Tuy nhiên, nếu vốn góp là của tổ chức, doanh nghiệp thì các đối tác hoàn toàn có thể dựa vào niềm tin để hợp tác với nhau từ sớm mà không cần phải lên danh sách thông báo với sở xây dựng và chờ sở xác nhận”.

Tuy nhiên, tại hội nghị triển khai NĐ 71, đại diện một doanh nghiệp địa ốc cho rằng NĐ 71 vẫn còn bỏ sót nhiều khả năng huy động vốn trên thực tế. Đơn cử như trường hợp góp vốn bằng QSDĐ chưa được quy định rõ và có vẻ không thích hợp đưa vào bất cứ loại hình huy động vốn nào được nêu trong nghị định.

Thanh Phương

[ Chuyên đề : Bất động sản với Nghị định 71/CP ]