Vòng lặp đẩy giá nhà – khan nguồn cung
Theo chuyên gia, nguyên nhân chính khiến nhà ở tăng cao thời gian gần đây, đưa giá nhà “lập đỉnh” là do cả nước khan hiếm nguồn cung sơ cấp trong thời gian dài, đặc biệt là sự vắng bóng phân khúc nhà ở bình dân, vừa túi tiền.
Mới đây, Bộ Xây dựng đề xuất ba cơ chế nhằm kiểm soát và bình ổn giá bất động sản, gồm: minh bạch hóa giao dịch thông qua Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý; chính sách cho vay hỗ trợ người mua nhà; và phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp.
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nói chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là giải pháp trực diện nhằm xử lý nguyên nhân cốt lõi khiến giá bất động sản tăng cao.
Dữ liệu của VARS IRE cho thấy cơ cấu sản phẩm trên thị trường đang mất cân đối, khi căn hộ cao cấp chiếm hơn 60%, trong khi phân khúc bình dân gần như biến mất, đặc biệt tại Hà Nội và TPHCM.
Thực tế, các vướng mắc pháp lý kéo dài khiến nhiều dự án không thể triển khai đúng tiến độ, dẫn đến tình trạng không có nhiều dự án mới đủ điều kiện mở bán trong giai đoạn 2021-2025 ở Hà Nội và đặc biệt là TPHCM.
Bên cạnh đó, chi phí đất và xây dựng tăng cao làm ảnh hưởng đến suất đầu tư của các chủ đầu tư. Điều này khiến phân khúc nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất khi nguồn cung suy giảm 45% mỗi năm trong vòng 5 năm.
Dự thảo nhà ở thương mại giá phù hợp chưa rõ có quy định về giới hạn đối tượng người mua nhưng chỉ định lợi nhuận tối đa bằng 20% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án. Đây là động thái tích cực và rõ ràng của Bộ Xây dựng, phản ánh nỗ lực trong tiến trình giải quyết nhu cầu nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, các vấn đề mà doanh nghiệp vướng phải trong thời gian qua là quy hoạch, phê duyệt pháp lý, chi phí vốn và sự ổn định lâu dài của môi trường đầu tư. Đó là những rào cản lớn nhất mà doanh nghiệp cần dược tháo gỡ chứ không chỉ là bài toán tỷ suất lợi nhuận.
Vì một dự án vướng mắc pháp lý 5-10 năm thì chi phí vốn đều đội gấp nhiều lần khiến lợi nhuận bị bào mòn; chưa kể chi phí cơ hội, niềm tin người mua và hình ảnh nhà đầu tư bị ảnh hưởng, bà Cao Thị Thanh Hương, quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam nhấn mạnh.
Tìm lời giải khả thi cho thị trường nhà ở vừa túi tiền
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, đánh giá việc tăng nguồn cung nhà ở thương mại vừa túi tiền là hướng đi đúng nhằm giúp người dân có nhu cầu ở thực dễ dàng tiếp cận nhà ở. Tuy nhiên, để đánh giá tính khả thi, cần có thêm thông tin cụ thể về các nhóm giải pháp trong dự thảo chính sách.
Theo ông Jackson, chính sách pháp luật về phát triển nhà ở thương mại hiện đã có, song hiệu quả thực thi và công tác điều tiết thị trường mới là yếu tố then chốt. Ông cũng đề xuất làm rõ hơn cơ chế phát triển nhà ở thương mại cho thuê dài hạn, thay vì chỉ tập trung vào mua bán.
Để dung hòa cung – cầu và hạ nhiệt giá bất động sản, ông cho rằng cần triển khai giải pháp đồng bộ: áp dụng thuế với đầu cơ, kiểm soát tín dụng, khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê, đồng thời mở rộng hạ tầng liên vùng, phát triển đô thị vệ tinh và hệ thống giao thông công cộng để phân bổ dân cư hợp lý, giúp thị trường ổn định và bền vững hơn.
Đại diện doanh nghiệp bất động sản Bcons, đơn vị phát triển nhà ở phân khúc vừa túi tiền, cho biết việc phát triển loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp là hướng đi cấp thiết và có tính khả thi trong giai đoạn tới, khi nhu cầu nhà dưới 2 tỉ đồng tại khu vực TPHCM và vùng phụ cận rất lớn, mà nguồn cung mới gần như khan hiếm.
Thị trường bất động sản hiện ghi nhận tỉ lệ hấp thụ rất cao ở phân khúc căn hộ có giá từ 1,4-2,3 tỉ đồng. Nổi bật trong nhóm khách hàng là người trẻ, nhân viên văn phòng và lao động phổ thông có thu nhập khoảng 20-30 triệu đồng mỗi tháng, lực lượng chiếm tỉ trọng lớn trong dân số đô thị.
Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, ít đầu cơ, góp phần tạo nền tảng phát triển bền vững cho thị trường. Thực tế, các dự án căn hộ “vừa túi tiền” của doanh nghiệp đều đạt tỉ lệ tiêu thụ rất cao chỉ sau thời gian ngắn mở bán.
Đại diện doanh nghiệp cho biết, chi phí xây dựng căn hộ hiện chịu ảnh hưởng lớn từ tiền sử dụng đất, đền bù, vật liệu, nhân công và lãi vay. Để giảm áp lực, doanh nghiệp áp dụng các giải pháp như tối ưu thiết kế để tiết kiệm vật tư, ứng dụng BIM nhằm hạn chế sai sót, nâng cao hiệu quả quản lý dự án và kiểm soát tiến độ, đồng thời chủ động đàm phán, quản lý chặt chuỗi cung ứng đầu vào. Nhờ đó, doanh nghiệp vẫn duy trì được chất lượng công trình và đưa ra sản phẩm “vừa túi tiền”, phù hợp nhu cầu ở thực của người dân, nhất là các gia đình trẻ.
Theo ông Lê Minh Hoàng, Giám đốc Trung tâm thẩm định tài sản một ngân hàng bất động sản, cho rằng khác với nhà ở xã hội, “nhà ở thương mại giá phù hợp” dự kiến vẫn do doanh nghiệp đầu tư theo cơ chế thị trường, nhưng sẽ được hưởng một số ưu đãi mới như miễn, giảm tiền sử dụng đất, rút gọn thủ tục đầu tư, hoặc hỗ trợ về hạ tầng kỹ thuật. Mục tiêu là giảm chi phí đầu vào, từ đó hạ giá bán mà vẫn đảm bảo lợi nhuận hợp lý cho chủ đầu tư.
Chính vì vậy mức độ hấp dẫn của các ưu đãi sẽ là yếu tố quyết định động lực khuyến khích các chủ đầu tư tham gia vào phát triển phân khúc này. Trong bối cảnh biên lợi nhuận của phân khúc trung và cao cấp vẫn cao hơn đáng kể, nếu chính sách hỗ trợ chưa đủ mạnh hoặc thủ tục hành chính chưa thực sự thông thoáng, doanh nghiệp khó có động lực dịch chuyển sang phân khúc “giá phù hợp”.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam bổ sung thêm khái niệm “giá phù hợp” còn mơ hồ, cần có tiêu chí rõ ràng (ví dụ: một khung giá trần cụ thể hoặc một tỉ lệ so với thu nhập trung bình tại địa phương) để tránh bị lạm dụng.
Quan trọng hơn, biên lợi nhuận thấp sẽ không hấp dẫn chủ đầu tư nếu bài toán chi phí (tiền sử dụng đất, vốn, thủ tục hành chính) không được giải quyết triệt để.
Ngoài ra, có nguy cơ lặp lại bất cập của chính sách 20% quỹ đất nhà ở xã hội trước đây, như việc doanh nghiệp nộp tiền thay thế, hoặc xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp ở những vị trí kém thuận lợi nhất trong dự án, tạo ra sự phân tầng xã hội.
Vì vậy, tính khả thi của chủ trương này phụ thuộc hoàn toàn vào việc nó được cụ thể hóa bằng các cơ chế ưu đãi thực chất và một quy trình tinh gọn, minh bạch.
Về phía nguồn cầu, cần giảm đầu cơ và tập trung vào nhu cầu ở thực. Các chuyên gia đề xuất sớm áp dụng các công cụ thuế điều tiết, như thuế tài sản lũy tiến với bất động sản thứ hai trở lên, hoặc thuế cao với giao dịch ngắn hạn nhằm hạn chế “lướt sóng” và đầu cơ giá.
Bên cạnh đó, để mục tiêu mở rộng phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền sớm về đích, cơ quan chức năng cần kiểm soát tín dụng có chọn lọc, siết điều kiện vay đối với người sở hữu nhiều bất động sản, đặc biệt là các khoản vay phục vụ đầu cơ. Đồng thời, minh bạch hóa thị trường thông qua xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, yêu cầu giao dịch qua sàn, thanh toán không dùng tiền mặt và định danh chủ sở hữu. Minh bạch là yếu tố then chốt để ngăn chặn thao túng và thổi giá.
Hoàng An
