Lâu nay các thượng đế khi quyết định mua nhà chung cư thường cân đong đo đếm rất chi ly các yếu tố: Vị trí, tiện ích, tên tuổi chủ đầu tư.
Riêng giá thành cũng được cân nhắc kỹ lưỡng, song kể cả những người sành sỏi cũng khá cảm tính theo kiểu so sánh với mặt bằng giá chung, giá tại thời điểm mua căn hộ… mà gần như không có khái niệm tính toán suất vốn đầu tư cho một mét vuông để thực sự biết căn nhà mình mua là đắt hay rẻ.
Cách đây khoảng 3 năm, GS-TS Nguyễn Trường Tiến (Bộ Xây dựng) – một chuyên gia trong ngành xây dựng Việt Nam – đã từng đúc kết: “Đầu tư xây dựng căn hộ chung cư ở Việt Nam đang là lĩnh vực đầu tư mang lại siêu lợi nhuận”. Các chủ đầu tư hốt bạc khi gặp thời: Nhu cầu về nhà ở tăng cao ở một thị trường có dân số trẻ, dòng vốn đổ vào thị trường BĐS lớn (cả vốn trong nước, vốn FDI, lượng kiều hối…), lẫn cách mua bán không nói là dễ dãi, nhưng cũng tương đối nhanh theo kiểu “cứ mua là thắng” của khách hàng. Khi thị trường còn nóng, tâm lý ngày hôm nay không “xuống tiền”, có thể vài hôm sau đã bị “nẫng tay trên” khiến nhiều người không kịp tính toán thấu đáo. Nhưng đến khi thị trường trầm lắng như hiện nay, giao dịch chậm chạp thì có lẽ là lúc người ta có đủ thời gian, thông tin để lựa chọn kỹ lưỡng hơn.
GS-TS Nguyễn Trường Tiến phân tích, suất vốn đầu tư cấu thành nên một mét vuông căn hộ chung cư đều cơ bản dựa trên 3 yếu tố: Giá đất, giá thành xây dựng và chi phí đầu tư cho các tiện ích sử dụng chung của cả tòa nhà, bao gồm hạ tầng, bể bơi, sân chơi, tầng hầm, cảnh quan cây xanh… (nếu có).
Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, suất vốn đầu tư theo lý thuyết đúng là dựa trên các yếu tố cơ bản như trên, nhưng trong bản thân mỗi yếu tố cấu thành lại có các mức rất khác nhau chứ không thể tính một cách chung chung. Trong đó, giá đất phụ thuộc nhiều vào khâu giải phóng mặt bằng, đền bù, chi phí cho các thủ tục hành chính, các loại thuế sử dụng đất. Giá đất thường chiếm 10-15% chi phí của suất đầu tư. Thủ tục hành chính xưa nay vẫn là yếu tố quan trọng, nếu triển khai nhanh thì giá thành giảm xuống, còn ngược lại, kéo dài càng lâu thì phải gánh lãi suất cũng như chi phí quản lý, do đó giá thành sẽ đội lên.
Giá thành xây dựng bao gồm chi phí trực tiếp: Thiết kế, giám sát thi công, chi phí xây dựng, và chi phí gián tiếp bao gồm phí quản lý, lãi suất vay ngân hàng. Đây mới là khâu chiếm tỉ trọng lớn nhất, thường từ 70-75% suất đầu tư.
Một nhà thầu xây dựng lớn tại Hà Nội khẳng định, riêng giá thành xây dựng các căn hộ chung cư cao cấp là như nhau, chỉ khác nhau về vật liệu hoàn thiện, nội thất đi kèm, nên giá thành chung của loại căn hộ chưa hoàn thiện nội thất và loại chìa khóa trao tay “chỉ chênh nhau tối đa không quá 3 triệu đồng/m2”. Và ở thời điểm này, giá xây dựng cho của chung cư cao cấp chưa hoàn thiện nội thất trung bình ở mức 11-13 triệu đồng/m2. Với chi phí này, kết cấu tòa nhà sẽ bao gồm: móng được xây dựng là móng cọc nhồi hoặc cọc ép bêtông dự ứng lực trước (có khả năng chịu được động đất); tầng hầm (từ 1-3 tầng hầm sẽ có hiệu số điều chỉnh suất vốn đầu tư tương ứng là 1,1 -1,3); phần thân được thiết kế với công nghệ mới, kết cấu vững chắc dùng vách cứng, lõi cứng chịu lực.
Tuy nhiên, nhà thầu này cũng tiết lộ, trong bối cảnh thị trường như hiện nay, các chủ đầu tư phải nỗ lực hoàn vốn bằng các biện pháp dễ nhận thấy như khuyến mãi giảm giá, tặng chiết khấu, hỗ trợ vay vốn, dãn tiến độ… Bên cạnh đó, còn có một cách rất hiệu quả để giảm giá thành như việc tính toán lại suất vốn đầu tư bằng cách dùng các nguyên vật liệu rẻ tiền hơn, không có thương hiệu nhằm tối thiểu hóa chi phí. Khách hàng rất khó để phát hiện điều này khi công trình chưa đưa vào sử dụng, và chỉ còn cách là gửi niềm tin tuyệt đối cho chủ đầu tư.
Một yếu tố nữa cũng có tính quyết định đến sự chênh lệch trong giá thành xây dựng, đó chính là thiết kế kiến trúc và cảnh quan. Nếu so sánh 2 khối nhà cùng chiều cao tầng thì tòa nhà có kiến trúc hình khối phức tạp thì việc tính toán kết cấu chịu lực cũng sẽ khó khăn hơn. Phương pháp thi công cũng sẽ tốn kém hơn nhiều so với những tòa nhà có hình khối đơn giản. Dẫn chứng điều này, ông Nguyễn Bá Dương – Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc Cty Cotecons – một nhà thầu rất uy tín trong ngành xây dựng Việt Nam – đã lấy ví dụ từ thiết kế phức tạp của căn hộ Rừng Cọ, để đảm bảo đường nét và chức năng, mỗi căn hộ đều có 2 đến 3 mặt thoáng, hệ thống hành lang đón gió, lối thoát hiểm thông minh, cấu trúc nhà tiết kiệm diện tích sử dụng… thì chi phí vật liệu xây dựng sử dụng sẽ nhiều hơn, đẩy giá xây dựng lên cao hơn so với những kết cấu thông thường khác.
Ngoài các yếu tố trên, các nhà đầu tư thông minh sẽ căn cứ vào uy tín của chủ đầu tư, uy tín của nhà thầu và thực tế đầu tư vào cảnh quan, môi trường, hạ tầng và tiện ích như nhà trẻ, công viên, trường học, bệnh viện… đi kèm để quyết định. Tuy nhiên, đó cũng là yếu tố khó lượng hóa để cấu thành nên suất đầu tư chung cư. Những dự án muốn thu hút khách hàng thì việc đầu tư vào các hạng mục trên một cách nghiêm túc là hướng đi đúng đắn, nhưng cũng không phải chủ đầu tư nào cũng làm được.
Linh Anh – Ảnh: Bình An
