Áp lực thị trường và yêu cầu tiếp cận nhà ở xã hội như một hệ sinh thái
Phát biểu tại chương trình, TS.KTS Nguyễn Cao Lãnh – Trưởng khoa Kiến trúc & Quy hoạch, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội cho biết, tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam đang diễn ra nhanh chóng, tỉ lệ đạt khoảng 45% vào năm 2025, tương đương khoảng 46 triệu người sinh sống tại khu vực đô thị. Đây là lực cầu rất lớn đối với thị trường nhà ở, đặc biệt là phân khúc dành cho người thu nhập thấp.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM hiện đã cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân, vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân. Cùng với đó, cơ cấu nguồn cung bất động sản tiếp tục lệch về phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhà ở xã hội mới chỉ đáp ứng khoảng 20% nhu cầu thực tế.
Theo ông Lãnh, nhu cầu NOXH không chỉ xuất phát từ nhóm đối tượng có nhu cầu cấp bách, mà còn lan rộng sang các nhóm dân cư đô thị trong dài hạn. Điều này đặt ra yêu cầu phải thay đổi tư duy phát triển, từ cách tiếp cận đơn lẻ sang một mô hình mang tính hệ thống.
“Nhà ở xã hội không thể được xem là một dự án riêng lẻ, mà cần được tổ chức như một hệ sinh thái với sự tham gia của nhiều chủ thể”, ông nhấn mạnh.
Hệ sinh thái này bao gồm các yếu tố từ chính sách, quỹ đất, nguồn vốn, thiết kế, vận hành cho đến vai trò của cộng đồng cư dân. Trong đó, Nhà nước giữ vai trò định hướng và thiết lập khung pháp lý; chính quyền địa phương tổ chức thực thi; doanh nghiệp đảm nhận triển khai; còn giới chuyên môn và cộng đồng tham gia hoàn thiện mô hình vận hành.
Ở góc độ chuyên môn, ông cho rằng vai trò của kiến trúc sư và nhà quy hoạch ngày càng trở nên quan trọng khi phải giải quyết đồng thời nhiều bài toán: tối ưu diện tích, đảm bảo vi khí hậu, thích ứng với cấu trúc gia đình đa dạng và duy trì bản sắc văn hóa. Đây chính là điểm khác biệt giữa một dự án nhà ở thông thường và một hệ sinh thái nhà ở bền vững.
Doanh nghiệp và công nghệ cùng tham gia giải bài toán thực tiễn
Ở góc độ triển khai, ông Trần Công Tưởng – Tổng Giám đốc Công ty CP ĐTTM Thủ Đô (Tập đoàn Capital House Group) cho rằng việc phát triển NOXH không nên dừng lại ở mục tiêu cung cấp chỗ ở với chi phí thấp, mà cần hướng tới xây dựng môi trường sống có chất lượng và khả năng vận hành lâu dài.
Theo ông, một trong những thách thức lớn nhất hiện nay là bài toán cân bằng giữa chi phí và giá trị sử dụng. Việc chia nhỏ căn hộ có thể giúp tăng khả năng tiếp cận của người dân, song lại kéo theo chi phí xây dựng tăng và làm phức tạp hóa công tác quản lý, vận hành. Đây là bài toán đòi hỏi sự tối ưu tổng thể, thay vì chỉ tập trung vào một yếu tố đơn lẻ.
Từ kinh nghiệm triển khai các dự án NOXH xanh, trong đó có khu đô thị An Vân Dương (Huế), đại diện doanh nghiệp cho biết việc tích hợp các tiêu chí công trình xanh vào NOXH là hướng đi cần thiết. Dù có thể làm gia tăng chi phí đầu tư ban đầu, nhưng về dài hạn sẽ giúp giảm chi phí vận hành và nâng cao chất lượng sống cho cư dân.
Ba tiêu chí được nhấn mạnh trong phát triển dự án gồm tối ưu chi phí, đảm bảo yếu tố sinh thái và xây dựng hệ thống tiện ích phục vụ cộng đồng. Theo đó, NOXH không chỉ là nơi ở, mà còn phải là không gian sống có khả năng nuôi dưỡng các hoạt động xã hội và tạo dựng cộng đồng cư dân bền vững.
Ở khía cạnh kỹ thuật, ông Gian Paolo Vitale – Kiến trúc sư trưởng, Chủ tịch Finenco Architects Việt Nam, Đại sứ thương hiệu HeleH – Italy (Công ty TNHH Khóa Huy Hoàng) cho rằng việc lựa chọn vật liệu và thiết bị đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo chất lượng công trình.
Theo ông, bài học từ châu Âu cho thấy việc sử dụng vật liệu kém chất lượng có thể gây ra những hệ lụy lâu dài đối với sức khỏe và môi trường. Do đó, việc lựa chọn vật liệu cho NOXH cần hướng tới độ bền, tính an toàn và hiệu quả sử dụng lâu dài, thay vì chỉ tập trung vào chi phí ban đầu.
Thực tế tại một số dự án cho thấy, các thiết bị sử dụng trong NOXH hiện nay đã đạt chất lượng tiệm cận với nhà ở thương mại, phản ánh xu hướng nâng cao tiêu chuẩn trong phân khúc này. Các dự án tiêu biểu được nhắc tới như Dự án NOXH Evergreen – Bắc Giang, Dự án NOXH Green House Thủ Thiêm, Dự án NOXH Ecohome 3.
Trong khi đó, ông Phan Minh Khánh – BIM Leader, Công ty CP Green Dragon Solution tiếp cận vấn đề từ góc độ công nghệ, nhấn mạnh vai trò của Building Information Modeling (BIM) như một “hạ tầng dữ liệu” cho toàn bộ vòng đời dự án xây dựng.
Theo ông, điểm cốt lõi của BIM không nằm ở mô hình 3D, mà ở khả năng tích hợp và đồng bộ hóa thông tin đa lớp – từ kiến trúc, kết cấu, cơ điện đến khối lượng và chi phí – trong một hệ thống duy nhất. Điều này cho phép các bên tham gia dự án (kiến trúc sư, kỹ sư, nhà thầu) làm việc trên cùng một nguồn dữ liệu, hạn chế xung đột thiết kế (clash detection), giảm sai lệch giữa bản vẽ và thi công, đồng thời nâng cao khả năng kiểm soát chi phí theo thời gian thực.
Đáng chú ý, xu hướng tích hợp trí tuệ nhân tạo (AI) vào quy trình BIM đang tái định hình cách thức thiết kế công trình. Thay vì chỉ dừng ở việc mô hình hóa, các hệ thống AI có thể tham gia vào quá trình “ra quyết định thiết kế” thông qua việc phân tích dữ liệu lớn (big data), học từ các dự án trước đó và đề xuất phương án tối ưu về công năng, chi phí và hiệu suất năng lượng. Một số ứng dụng tiêu biểu bao gồm tự động phát hiện xung đột kỹ thuật, tối ưu hóa mặt bằng căn hộ theo các tiêu chí sử dụng, hoặc mô phỏng hiệu suất vận hành công trình ngay từ giai đoạn ý tưởng.
Trong bối cảnh đó, các nền tảng phần mềm như Archicad đang phát triển theo hướng tích hợp sâu hơn giữa BIM và AI, thông qua các trợ lý thiết kế (AI Assistant) và hệ thống cộng tác thời gian thực (BIMcloud). Điều này cho phép rút ngắn chu trình thiết kế – triển khai, đồng thời nâng cao độ chính xác của hồ sơ kỹ thuật.
Theo ông Khánh, với đặc thù của nhà ở xã hội là bị giới hạn nghiêm ngặt về chi phí nhưng vẫn phải đảm bảo chất lượng sống, việc ứng dụng BIM kết hợp AI không chỉ là xu hướng, mà dần trở thành công cụ bắt buộc để tối ưu hóa nguồn lực. “Nếu trước đây bài toán NOXH là cắt giảm chi phí, thì với công nghệ, bài toán đang chuyển sang tối ưu hiệu quả trên từng đơn vị chi phí”, ông nhận định.
Thảo luận cởi mở, hiệu quả
Đáng chú ý, sau phần trình bày của các diễn giả, chương trình tiếp tục với phiên thảo luận mở do ông Nguyễn Hùng Nam – Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Truyền thông Xây dựng ConsMedia điều phối. Phiên thảo luận trở thành không gian để các diễn giả và người tham dự cùng trao đổi, làm rõ hơn những vấn đề được đặt ra trong phần trình bày.
Các nội dung thảo luận xoay quanh nhiều khía cạnh như cách cân bằng giữa chi phí đầu tư và chất lượng sống, vai trò của thiết kế trong việc tối ưu không gian, cũng như khả năng ứng dụng vật liệu và công nghệ trong điều kiện ngân sách hạn chế. Nhiều quan điểm cho thấy, bài toán NOXH không thể giải quyết bằng một giải pháp đơn lẻ, mà cần sự phối hợp đồng bộ giữa các yếu tố từ chính sách đến thực tiễn triển khai.
Không khí trao đổi tại phiên thảo luận cho thấy sự quan tâm lớn của giới chuyên môn đối với việc nâng cao chất lượng nhà ở xã hội, đồng thời mở ra nhiều gợi ý về hướng tiếp cận mới, trong đó nhấn mạnh vai trò của tư duy thiết kế, công nghệ và sự liên kết giữa các chủ thể trong hệ sinh thái.
Đinh Long
| Sự kiện nằm trong khuôn khổ Cuộc thi thiết kế nhà ở xã hội Genesis Green Living Challenge 2026 đang diễn ra do Tập đoàn Capital House và ConsMedia hợp tác tổ chức, với đề bài cho khu đất thực tế tại TP Huế, hưởng ứng Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030” của Chính phủ. |
