Một căn biệt thự ở Tây Hồ (Hà Nội) nhưng giá kê khai nộp thuế chỉ vài chục triệu đồng/m2; một căn hộ giá vài tỷ bạc nhưng giá kê khai để nộp thuế chỉ vài trăm triệu… Đó đang là thực tế trên thị trường bất động sản (BĐS), cơ quan thuế dù biết cũng đành bó tay.
Giá biệt thự bằng giá căn hộ
Hiện giá đất biệt thự tại khu đô thị Ciputra Tây Hồ, Hà Nội, thấp nhất cũng từ 120 triệu đồng/m2 trở lên. Tuy nhiên, tại các sàn giao dịch bất động sản thực hiện chuyển nhượng biệt thự tại khu đô thị này, hỏi bất cứ ai, chúng tôi đều nhận được câu trả lời: đó là giá thực tế, còn giá trong hợp đồng chuyển nhượng qua công chứng chỉ bằng 1/3.
Anh Tuấn Anh, nhân viên sàn giao dịch bất động sản Đồng Đội cho biết: Tôi vừa giới thiệu cho khách mua lô biệt thự trong khu Ciputra rộng 150m2. Giá chuyển nhượng thực tế giữa hai bên là 140 triệu đồng nhưng trên hồ sơ công chứng, giá bán chỉ là 45 triệu đồng/m2, bằng giá bán thực tế của căn hộ.
Trên thị trường chuyển nhượng tự do, hầu hết các giao dịch BĐS đều được người dân thực hiện theo hướng giảm tối đa các loại thuế cho bên bán và bên mua.
Ông Nguyễn Chủ Quân, Giám đốc sàn giao dịch BĐS Đất Việt cho biết: Hiện nay các cơ quan quản lý không có công cụ để kiểm soát giá đất trên thị trường. Căn cứ duy nhất họ có là bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định.
Chẳng hạn, tại khu vực phổ cổ, giá đất tùy địa điểm dao động từ 150- 250 triệu đồng/m2 nhưng khung giá đất cao nhất do UBND thành phố quy định chỉ 81 triệu đồng/m2. Do đó, không thể trách người dân tại sao lại trốn thuế?
| Nghịch lý hiện nay là Nhà nước không muốn bồi thường giá cao khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng nên khung giá đất chưa sát giá thị trường. Bởi vậy, Nhà nước cũng phải lĩnh hậu quả là thất thu thuế chuyển nhượng BĐS. Nên không thể đổ hết trách nhiệm cho người dân – Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT |
Trong khi đó, phần lớn các giao dịch BĐS hiện nay được thực hiện bằng tiền mặt nên khó có thể xác định được giá trị thực của lô đất hoặc căn hộ là bao nhiêu tiền.
Trao đổi với phóng viên, một cán bộ của Chi cục Thuế quận Ba Đình thừa nhận, dù biết người dân khai man giá bán so với giá trị thực của căn nhà, lô đất khi bán để trốn thuế thu nhập cá nhân (TNCN), song chúng tôi không có cơ chế nào để kiểm soát và xử phạt, vì cơ quan quản lý cũng chỉ căn cứ vào hồ sơ, giấy tờ do hai bên nộp lên (đã có công chứng).
Cần có hệ số giá tham chiếu
Theo các chuyên gia BĐS, để hạn chế việc người dân lách luật khai man giá mua bán thì cần phải có hệ số giá đất tham chiếu cho từng khu vực theo từng tháng. Tuy nhiên, điều này lại chưa thể thực hiện, vì hiện chưa có cơ quan nào đứng ra chịu trách nhiệm khảo sát giá thị trường trong từng tháng hoặc từng quý để áp thuế cho người dân.
Chuyên gia BĐS Đặng Hùng Võ phân tích: Vì lợi ích của cả người mua và người bán, người dân thường thỏa thuận ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn thực tế. Và để được cơ quan nhà nước chấp nhận hồ sơ, họ chỉ ghi trên hợp đồng mức giá ngang với giá UBND tỉnh, TP quy định. Như thế họ sẽ được nộp thuế thấp hơn số thực tế.
| Theo Luật Thuế TNCN, đối tượng chuyển nhượng BĐS có thể lựa chọn hai hình thức nộp thuế: chịu thuế suất 25% trên phần lãi của mỗi lần chuyển nhượng; hoặc chịu mức thuế 2% trên tổng giá bán. Mức 2% này được căn cứ trên giá đất do UBND các tỉnh, thành phố quy định. |
Chẳng hạn, một hợp đồng chuyển nhượng nhà đất được thực hiện với giá 3 tỷ đồng, nhưng trên hợp đồng hai bên mua – bán thỏa thuận chỉ ghi mức 1 tỷ đồng và nộp thuế chuyển nhượng 2% là 20 triệu, trong khi theo giá thực thì số thuế phải nộp lên tới 60 triệu đồng.
Vẫn theo ông Võ, giải pháp cho hiện tượng lách luật trốn thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản có thể theo kinh nghiệm của Đài Loan, đó là cho phép người dân được đăng ký giá nhà đất của mình. Trong trường hợp người dân đăng ký giá cao thì khi thu hồi giải phóng mặt bằng họ sẽ được lợi nhưng khi nộp thuế họ không thể trốn nghĩa vụ được.
Còn bà Nguyễn Thị Cúc, nguyên phó Tổng cục trưởng Tổng cục Thuế cho biết: Đúng là Nhà nước đang bị thiệt vì trong hầu hết các giao dịch BĐS người dân thường khai giá mua bán thấp hơn giá thị trường để phải đóng thuế ít nhất. Tuy nhiên, hiện nay ngành thuế cũng chỉ có thể dựa vào bảng giá đất do UBND tỉnh thành phố quy định để tính thuế chứ chưa có công cụ kiểm soát giá và tính thuế theo đúng giá thị trường.
Xuân Trường
