Trong những ngày cuối năm, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục trầm lắng. Mọi biện pháp để hâm nóng, phá băng rồi cứu nguy thị trường theo một hướng nào đó đều đi vào ngõ cụt. Khách hàng mất niềm tin, nhà đầu tư ngày nào còn sống khỏe với nghề nhà đất giờ cũng lao đao.
Thế nhưng, những người trong cuộc vẫn lạc quan cho rằng: Đây cũng chính là cơ hội để bất động sản có thể nhìn thẳng vào những yếu điểm của mình, trên cơ sở đó tự tái cấu trúc một cách lành mạnh để có thể phát triển bền vững hơn.
Thiếu vốn, bong bóng bất động sản dần xịt.
Đừng nghĩ bất động sản đã lớn!
Còn nhớ, từ năm 2007, khi thị trường chứng khoán đang ở trên “đỉnh” bỗng bất ngờ lao dốc, đẩy bật nhiều mã rời sàn, bất động sản trở thành mảnh đất màu mỡ cho các nhà đầu tư đổ tiền vào. Bất chấp thực tế, bất động sản vào thời điểm này mới chỉ gượng dậy sau cơn “bạo bệnh” đóng băng năm 2005.
Tiền bơm vào, tức khắc khiến quả bóng bất động sản nhanh chóng phình to. Ở khắp hang cùng ngõ hẻm, chỉ cần có thông tin về một dự án mới ra, một bản quy hoạch vùng… lập tức sẽ có hàng trăm nhà đầu tư dồn tiền đẩy giá đất lên một cơn sốt mới. Cao trào nhất của cơn say đất, say quy hoạch phải kể đến thời điểm người người, nhà nhà nín thở chờ Quy hoạch chung vùng Thủ đô được Thủ tướng Chính Phủ phê duyệt giai đoạn 2010.
Đỉnh của thị trường khi ấy khiến cho không mấy người trong cuộc dám tin vào một cuộc đại suy thoái sẽ diễn ra. Với họ, đất là vàng và thị trường bất động sản của chúng ta đang ở trong giai đoạn trưởng thành nhất, khỏe mạnh nhất của mình.
Thế nhưng, theo đúng quy luật, sau một vài năm được bơm căng phồng bởi tin đồn và ồ ạt các dự án, thị trường bất động sản xẹp từ từ để rồi rơi hẳn vào trạng thái ngủ đông suốt từ cuối năm 2011 đến gần hết 2012. Lúc này, các nhà đầu tư trước kia xuống tiền không tiếc tay trước một dự án mù mờ, thiếu thông tin mong kiếm lời nay lại dở khóc dở cười vì tiền cũng “ngủ đông” theo đất.
Thế mới có chuyện, hồi giữa tháng 5/2012, một loạt nạn nhân tìm đến Vietnam+ phản ánh việc hàng chục tỷ đồng của mình bị “chôn” vào một dự án ma do một vài cá nhân tự dựng ra trên nền dự án đất Thanh Hà. Cụ thể, vào thời điểm tất cả đang “lên đồng” với đất dự án, nhóm nhà đầu tư nói trên qua quen biết được giới thiệu có thể mua được các lô đất của dự án liền kề Thanh Hà A do Cienco 5 làm chủ đầu tư thông quan nhà đầu tư thứ cấp. Nhưng qua 1 năm, 17 tỷ đồng dồn vào đất, nhóm đầu tư mới ngã ngửa khi nhận ra, toàn bộ giấy tờ đất đai đều do các cá nhân tự dựng ra. Cienco 5 không hề liên quan đến các bản hợp đồng này. Tất cả gần 20 tỷ được đổ vào một dự án ảo trên “bánh vẽ”.
Thị trường dần đuối sức vì tin đồn, vì sự phát triển thiếu bền vững, vì sự thoái vốn của các đại doanh nghiệp. Một chu kỳ đóng băng dài đã bắt đầu.
Nhìn nhận về thị trường bất động sản trong suốt quá trình “hồi sinh” sau cú sốc 2005 đến giai đoạn ngủ đông như hiện nay, ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch hội đồng quản trị Công ty cổ phần đầu tư Reenco Sông Hồng cho rằng: Thị trường thực ra mới chỉ ở giai đoạn sơ khai nên khó tránh khỏi những vấp ngã. Bài học xương máu của các nhà đầu tư địa ốc sau trào lưu “nhà nhà đi buôn bất động sản”, gây hỗn loạn thị trường với những cơn sốt ảo còn đó…
“Tuy nhiên, tôi cho rằng thị trường BĐS Việt Nam ‘vấp ngã ở tuổi 20’, giống như một người trẻ chưa có nhiều kinh nghiệm là điều hết sức bình thường. Có khi chính sự ‘vấp ngã’ này lại là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư, doanh nghiệp cơ cấu lại sản phẩm, cấu trúc lại doanh nghiệp để vượt qua khó khăn,” ông trầm ngâm nói.
Cơn khó cũng là cơ hội để doanh nghiệp tái cấu trúc.
Cơ hội để tự tái cấu trúc
Đồng tình với quan điểm của ông Điệp, ông Ngô Hoàng Nguyên, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần CONICO Đầu tư bất động sản và tư vấn xây dựng Conico Housing cũng đưa ra quan điểm của mình về cách bất động sản tự cứu lấy mình.
Theo ông Nguyên, sau thời kỳ phát triển hoàng kim và quá nóng cách đây vài năm, việc thị trường bất động sản “nguội lạnh” do nhiều nguyên nhân khác nhau. Điển hình là sự phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn vay từ các ngân hàng và tình trạng giới đầu cơ thao túng dẫn tới thị trường mất cân đối cung – cầu (khủng hoảng nguồn cung trong khi nhu cầu của người tiêu dùng hạn chế). Hơn nữa, mức giá bán sản phẩm vẫn còn cao, không phù hợp với khả năng thanh toán cùng tâm lý người mua là chờ giá giảm thêm nên thanh khoản rất kém.
Chính vì vậy, ông Nguyên cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp buộc phải tự cứu lấy mình bằng cách tái cấu trúc trong đó chú trọng vào nhân sự, nguồn vốn và cơ cấu sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.
“Theo tôi, để thị trường bất động sản phát triển đồng đều và toàn diện thì Nhà nước cần có cơ chế, chính sách ưu đãi hỗ trợ cho người mua nhà thuộc phân khúc nhà ở xã hội, bên cạnh những chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại. Qua đó gián tiếp hỗ trợ chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tháo gỡ khó khăn bằng nhóm giải pháp đồng bộ, thận trọng từ chính sách của Nhà nước, ngân hàng, chủ đầu tư và khách hàng,” ông Nguyên bày tỏ quan điểm.
Đánh giá một cách rộng hơn, ông Lê Chí Hiếu, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh lại nhìn nhận thị trường ở mối quan hệ tác động với các ngành kinh tế khác. Cụ thể, theo vị Phó Chủ tịch này, thị trường bất động sản sụt giảm thời gian qua đã tác động đến nhiều lĩnh vực, trong đó có vật liệu xây dựng, làm gia tăng hàng tồn kho khiến sản xuất đình trệ.
“Bởi vậy, tháo gỡ khó khăn cho bất động sản sẽ tác động tích cực đến các ngành kinh tế khác,” ông Hiếu nhận định.
Cũng theo ông Hiếu, tình hình thực tế cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản đang thiếu vốn trầm trọng và lỗ hàng trăm tỷ đồng sau khi thị trường “đóng băng.” Tuy nhiên, trong khó khăn lại là cơ hội để tái cấu trúc hoạt động của doanh nghiệp, buộc doanh nghiệp phải thích nghi với sự thay đổi để tồn tại.
Bên cạnh đó, “liều thuốc” tăng năng lực cạnh tranh, tồn tại và phát triển cũng sẽ khiến doanh nghiệp phải triển khai nhiều giải pháp cho “căn bệnh” đói vốn, mở rộng quan hệ hợp tác, liên doanh, liên kết với các doanh nghiệp trong và ngoài nước, các quỹ đầu tư tư nhân, tìm kiếm đối tác chiến lược, huy động vốn thông qua việc phát hành các công cụ tài chính như cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp…
Tuy vậy, bản thân những người trong cuộc cũng tỏ ra không mấy lạc quan khi nói về đà phục hồi của thị trường trong năm tới. Đại diện Vinaconex Xuân Mai, đơn vị vừa khánh thành khu nhà cho người thu nhập thấp “khủng nhất” Hà Nội, Phó Tổng Giám đốc Nguyễn Văn Đa nhận định: “Với tình hình thị trường ảm đạm, dự án liên tục rớt giá như hiện nay cộng với các chính sách tiền tệ cuả nhà nước và tâm lý người dân thì bất động sản khó mà vực dậy trong năm 2013. Theo tôi, phải đến năm 2014, 2015 thị trường mới có thể phục hồi và ổn định chứ tôi cũng không dám chắc sẽ phát triển mạnh, trở lại những thời hoàng kim như trước đây.”
Sơn Bách
