Các cơn sốt bất động sản thường chưa gây hậu quả trực tiếp ngay đối với nền kinh tế nhưng về lâu dài thì lại có tác động tiêu cực rõ rệt tới hầu hết các bên tham gia thị trường.
Để có được chính sách phù hợp nhằm điều tiết và kiểm soát cung cầu thị trường, tránh lặp lại các bài học đau thương trong quá khứ, thì việc đầu tiên là cần nhận diện đúng nguyên nhân dẫn tới hiện tượng này.
Kỳ vọng về lợi nhuận đang lấn át
Tại TPHCM cũng như một số địa phương khác đang xảy ra hiện tượng giá đất nền tăng rất nhanh trong một thời gian ngắn, một số nơi ghi nhận mức tăng đến vài chục phần trăm, cá biệt có nơi lên đến trên trăm phần trăm chỉ sau vài tháng.
Mức tăng “chóng mặt” đó xảy ra tại một số vùng ven của TPHCM cũng như các tỉnh lân cận, khiến cho nhiều người đổ xô về đầu tư tại các khu vực này với kỳ vọng về một kênh đầu tư dễ dàng với khả năng sinh lợi tức thời.
Các cơ quan quản lý nhà nước theo dõi hiện tượng này với sự lo ngại và cẩn trọng nhất định, nhưng lại chưa có những động thái rõ ràng để kiểm soát, và đặc biệt dường như chưa có giải pháp dài hạn để có thể ứng phó với hiện tượng giá đất tăng bất thường.
Về quy luật, thị trường bất động sản phát triển có tính chu trình bao gồm bốn giai đoạn chính: hồi phục – tăng trưởng – dư cung – thoái trào, theo đó hiện tượng “sốt” hay “bong bóng” thường nằm ở cuối giai đoạn tăng trưởng và chuẩn bị chuyển sang giai đoạn dư cung.
Điểm khác biệt cần lo ngại là thông thường trên thế giới, một chu trình thị trường kéo dài khoảng 15-20 năm, trong khi tại các thành phố của Việt Nam thì chu trình này ngắn hơn nhiều, chỉ kéo dài khoảng 5-7 năm, với bằng chứng là các cơn sốt đất diễn ra vào giai đoạn 2002-2003, 2007-2009, 2009-2011 và khoảng năm 2017 đến nay.
Thực tế cho thấy, các cơn sốt bất động sản thường chưa gây hậu quả trực tiếp ngay đối với nền kinh tế nhưng về lâu dài thì lại có tác động tiêu cực rõ rệt tới hầu hết các bên tham gia thị trường, như chúng ta đã từng chứng kiến bức tranh kinh tế chung ảm đạm trong giai đoạn 2012-2014.
Xuất phát từ quan điểm nguồn cung đất đai là hữu hạn, đã có nhiều lập luận cho rằng nguyên nhân chính dẫn đến sốt đất trong thời gian gần đây là sự khan hiếm nguồn cung đất đai hình thành trong tương lai; rằng dân số tăng nhanh trong khi đất đai vẫn chỉ có vậy thì giá đất sẽ chỉ luôn tăng mà thôi.
Tuy nhận định này có phần hợp lý, nó cũng chưa giải thích được tại sao đối với các địa phương không ghi nhận mức tăng trưởng về dân số, thậm chí dân số còn đang giảm, thì hiện tượng sốt đất vẫn xảy ra.
Một quan điểm khác thì cho rằng việc kết nối và đầu tư cơ sở hạ tầng tốt hơn là yếu tố quan trọng dẫn tới tăng giá đất vùng ven. Tuy nhiên, lập luận này cũng chưa giải thích được tại sao ngay cả những khu vực vẫn còn khó khăn trong kết nối, tiếp cận, quy hoạch treo hoặc chưa có quy hoạch thì giá đất vẫn tăng phi mã và thậm chí, còn là mảnh đất hứa đối với các nhà đầu tư.
Thực tế ở giai đoạn cuối tăng trưởng này, yếu tố tâm lý và kỳ vọng về mức lợi nhuận cao của các bên tham gia thị trường mới là nhân tố quan trọng nhất khiến cho khu vực sốt ngày càng sốt hơn và khu vực chưa sốt thì rục rịch trở thành các điểm nóng của thị trường. Các bên tham gia thị trường, các nhà đầu tư thường quên khá nhanh những gì diễn ra ở cuối chu trình trước đó. Họ thường bị các con số “bong bóng” hiện tại chi phối cảm xúc và lấn át trong việc đưa ra quyết định đầu tư.
Bên cạnh đó, kinh tế Việt Nam phát triển khá ổn định (dù chưa phải là mức cao) trong vài năm gần đây (xin nhấn mạnh là mới một vài năm gần đây); lạm phát được kiểm soát khá tốt và lãi suất ở mức chấp nhận được (dù còn cao hơn nhiều so với các nước)… Những điều này đủ để người dân có kỳ vọng cao hơn về tăng trưởng kinh tế nói chung và tăng trưởng thị trường bất động sản nói riêng. Khi đó, họ tìm những kênh đầu tư phù hợp, và bất động sản vùng ven đô và các tỉnh lân cận, với ưu thế về số lượng và giá cả, hiện ra như là một lựa chọn hàng đầu tất yếu cho tất cả các bên.
Chủ động trong điều tiết cung – cầu
Tuy nhiên, chỉ với kỳ vọng về lợi nhuận đầu tư thì không thể đảm bảo cho sự bền vững của thị trường. Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, cần phải có sự cân bằng giữa cung và cầu, trong đó cầu là nhu cầu từ những người cần sử dụng đất thật sự nhằm mục đích ở hoặc sản xuất kinh doanh… chứ không phải là của những người bỏ tiền đầu tư và kỳ vọng vào việc thu lời thông qua mua đi bán lại.
Thực tế cho thấy hiện tượng sốt đất gần đây đa phần được thúc đẩy bởi ba nhóm: chủ đầu tư (với các dự án quy mô lớn), nhà đầu tư (với những lô đất quy mô nhỏ hơn được đầu tư với mục tiêu đầu cơ về giá) và môi giới bất động sản (với bản chất tồn tại dựa trên các giao dịch), trong khi đó, trong rất nhiều trường hợp, những người có nhu cầu sử dụng đất thật sự lại không đủ khả năng tiếp cận đến quỹ đất phù hợp.
Hệ quả của cơn sốt đất này không đơn thuần nằm ở góc độ tài chính hay thị trường bất động sản, nhất là với bối cảnh thị trường còn đang sơ khởi và chưa minh bạch như ở Việt Nam. Về mặt xã hội, các mâu thuẫn liên quan đến đất đai tiếp tục là điểm nóng đi kèm với các cơn sốt này.
Bên cạnh đó, giá đất tăng phi mã làm ảnh hưởng tới việc tiếp cận nhà ở phù hợp khả năng chi trả của nhiều nhóm dân cư trong khu vực đô thị. Về nguồn lực phát triển kinh tế, việc đầu cơ đất đai mà không đầu tư phát triển đất dẫn tới lãng phí nguồn lực tự nhiên cũng như không có được nguồn thu ngân sách vốn rất tiềm năng từ các hoạt động sản xuất kinh doanh gắn liền với đất.
Ngoài ra, với việc hầu hết các quỹ đất được đầu cơ “để dành” này (dù theo dự án hay theo các kênh đầu tư cá nhân quy mô nhỏ hơn) đều được chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, có thể nhận thấy rõ ràng ảnh hưởng lâu dài liên quan đến môi trường, sinh thái tại khu vực có liên quan hoặc ở quy mô lớn hơn, của toàn thành phố hoặc toàn vùng.
Cuối cùng, những vấn đề tiêu cực được quan sát đi kèm với các cơn sốt đất như hiện tượng xây nhà không phép, trái phép hay hiện tượng “chạy” chuyển đổi chức năng sử dụng đất… đã và đang làm vỡ quy hoạch chung của các địa phương, gây khó khăn về dài hạn cho công tác quy hoạch, quản lý đô thị, phát triển đô thị sau này.
Để ngăn ngừa các ảnh hưởng tiêu cực nêu trên của các cơn sốt đất, bên cạnh các giải pháp ngắn hạn về điều tiết nguồn tài chính, tín dụng đổ vào thị trường bất động sản thì Nhà nước cần áp dụng các chính sách dài hạn để điều tiết cả hai bên cung, cầu của thị trường.
Về phía nguồn cung, Nhà nước hoàn toàn có thể chủ động trong việc xác định, bằng việc đổi mới công tác quy hoạch sử dụng đất, đưa ra quyết định đầu tư cơ sở hạ tầng, quản lý cấp phép đầu tư, cấp phép xây dựng và khoanh vùng phát triển phù hợp theo định hướng chung dài hạn của địa phương.
Đồng thời, cần xác định vành đai hạn chế phát triển xung quanh các khu vực đô thị, ngăn chặn sự phát triển lan tỏa của đô thị và nghiên cứu xem xét ứng dụng một số công cụ chính sách mới như “đóng băng” tạm thời việc phát triển một số khu vực.
Nhằm mục tiêu điều tiết nguồn cầu, Nhà nước cần sớm đưa ra các chính sách nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ của thị trường như áp dụng mức thuế, phí cao với giao dịch mua đi bán lại trong thời gian ngắn và các giao dịch với sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai.
Mức thuế suất cao cũng nên được áp dụng đối với các lô đất, nhà ở hoặc bất động sản thứ hai trở đi sở hữu bởi một cá nhân/gia đình và đất để trống không phát triển. Các chính sách trên chỉ có thể áp dụng được hiệu quả nếu Nhà nước sớm ban hành chính sách về thuế tài sản (bất động sản trên đất), cũng như hiện đại hóa, minh bạch hóa và kết nối hệ thống thông tin bất động sản.
Cũng cần nhận thấy rằng các định hướng nêu trên là các giải pháp dài hạn và có độ trễ so với diễn biến rất nhanh của thị trường bất động sản hiện nay. Điều này có nghĩa là ngoại trừ chính sách ngắn hạn về tài chính, tín dụng như đã đề cập sơ lược ở trên, nhiều khả năng cơn sốt bất động sản hiện nay sẽ trôi qua trong một, hai năm tới mà Nhà nước chưa thể có được sự điều chỉnh phù hợp và chúng ta phải chờ đợi tới chu trình thị trường bất động sản để xem xét hiệu quả của các chính sách này.
Phạm Thái Sơn – Chương trình Phát triển đô thị bền vững – Đại học Việt Đức
(TBKTSG)
