Trả lời báo giới về câu hỏi trên, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Nguyễn Mạnh Hà giải thích:
– Theo Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch do mình tự thành lập hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực hiện các giao dịch bất động sản đó.
Sàn giao dịch phải công khai các thông tin về bất động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê (có mẫu cụ thể) để khách hàng biết và đăng ký giao dịch. Thời gian công khai tối thiểu tại sàn là 7 ngày.
Trong thời gian này, các thông tin công khai về bất động sản cần giao dịch còn phải được đăng tải tối thiểu 3 số liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương và tối thiểu 1 lần trên đài truyền hình địa phương nơi có dự án và trên trang web của sàn giao dịch bất động sản.
Vậy việc mua bán, chuyển nhượng khác của người dân thì không cần phải qua sàn?
Không bắt buộc. Người dân có nhà muốn chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê… không cần phải đưa qua sàn.
Tuy nhiên, Nhà nước cũng khuyến khích các tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện các giao dịch thông qua sàn để bảo đảm công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi của các bên.
Hiện tại Bộ Xây dựng đã cấp 20 giấy phép thành lập sàn giao dịch bất động sản chuẩn và con số này dự báo sẽ còn tăng rất nhanh vì nhu cầu còn tương đối lớn. Không chỉ các bất động sản thuộc diện bắt buộc mà nhiều người dân cũng muốn giao dịch qua sàn.
Trong trường hợp khách hàng đã mua bất động sản của doanh nghiệp (thông qua sàn chẳng hạn), nay muốn bán lại cho người khác thì có thuộc đối tượng bắt buộc phải giao dịch qua sàn không?
Không, trong trường hợp này họ có thể mua bán thỏa thuận như bình thường, tất nhiên với điều kiện đã được cấp giấy chứng nhận chủ quyền.
Trong trường hợp chỉ mới có hợp đồng góp vốn, tức là chưa hoàn thành hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, họ cũng có thể chuyển nhượng quyền và trách nhiệm thực hiện hợp đồng cho người khác, nếu quy định thực hiện dự án cho phép và họ phải nộp thuế.
Có tình trạng phổ biến hiện nay là dự án thậm chí chưa triển khai đã được bán hết dưới dạng “hợp đồng góp vốn thực hiện dự án” rồi. Trong trường hợp đó sẽ bị xử lý như thế nào?
Công khai và bán hàng thông qua sàn giao dịch là quy định bắt buộc đối với các dự án kinh doanh bất động sản. Nó cũng nhằm khắc phục tình trạng thông tin không minh bạch khiến phát sinh đầu cơ, nâng giá bán.
Dự án vẫn còn “xanh” nhưng người dân có nhu cầu đến hỏi mua thì lúc nào cũng nhận được câu trả lời “bán hết rồi”. Bây giờ sẽ có chế tài để xử lý.
Luật Kinh doanh bất động sản, các nghị định và thông tư hướng dẫn đã có quy định cụ thể. Gần đây nhất, dự thảo sửa đổi Nghị định 126/2004/NĐ-CP về xử phạt các hành vi vi phạm trong hoạt động xây dựng, chế tài này một lần nữa được cụ thể hóa.
Đối với những bất động sản thuộc diện phải qua sàn nhưng các tổ chức, cá nhân không giao dịch qua sàn sẽ bị phạt từ 50-60 triệu đồng/giao dịch, bị tước quyền sử dụng giấy phép kinh doanh nếu tái phạm.
Ngoài ra, các giao dịch nhà đất của các doanh nghiệp không thông qua sàn sẽ không được đăng ký. Có nghĩa là sản phẩm nhà, đất đó sẽ không được công nhận quyền sở hữu (cấp giấy chứng nhận) và tất nhiên không thể sang tên khi mua bán.
Khó khăn lớn nhất khi thực hiện quy định giao dịch qua sàn là gì, thưa ông?
Có lẽ là thói quen mua bán lâu nay của cả người dân và chủ đầu tư, muốn làm các thủ tục đơn giản.
Có nhiều người thích thông tin tù mù của kiểu mua bán cũ để dễ dàng đầu cơ, nâng giá. Nhưng tôi tin đó chỉ là khó khăn ban đầu.
