Kinh doanh bất động sản là ngành kinh doanh mang lại siêu lợi nhuận. Thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang đứng trước nhiều biến động lớn về giá cả, mất cân đối cung cầu, sự thiếu công khai minh bạch, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro tài chính và bất ổn xã hội rất lớn.
Vấn đề quan tâm hàng đầu luôn là câu hỏi: Làm sao để thị trường bất động sản ngày càng trở nên lành mạnh hơn, miễn nhiễm với những vi phạm hay tác động của “thế giới ngầm.”
Những chuyên gia am hiểu về thị trường bất động sản đã có ý kiến bàn sâu về vấn đề này.
- Ảnh bên : Dự án Sài Gòn Pearl với qui mô 10,3ha tại TPHCM (Ảnh: Văn Khánh)
Tiến sĩ Vũ Đình Ánh, Viện Nghiên cứu Khoa học Thị trường Giá cả
Hơn 2/3 tổng giao dịch trên thị trường bất động sản là phi chính thức. Vốn nóng từ nguồn phi chính thức đang ngày đêm đổ vào thị trường bất động sản.
Vốn nóng được huy động từ những nguồn lực thiếu ổn định như vay nóng, tín dụng đen, tín dụng có rủi ro đạo đức cao và thường mang tính đầu cơ nên luôn có đặc tính tham gia vào thị trường rất nhanh song cũng rút rất nhanh ra khỏi thị trường. Vốn nóng không chỉ gây sức ép, chi phối sự vận động của thị trường bất động sản mà còn tạo nên những cơn sốt nóng hay hiện tượng “bong bóng.”
Ngăn cấm nguồn vốn nóng vì tính rủi ro là thiếu cơ sở bởi các nguồn vốn trung dài hạn (thường là chính thức) vẫn còn rất hạn chế. Sẽ khó đạt tới một thị trường bất động sản lành mạnh nếu chúng ta xem nhẹ việc quản lý các nguồn đầu tư ngắn hạn hay các biện pháp nhằm giảm thiểu rủi ro tiềm ẩn gắn liền với nó.
Tốt nhất nên có một trung gian tài chính để đảm bảo tính thanh khoản của thị trường, đảm bảo cho việc thực hiện cam kết giữa người bán và người mua, nghiêm túc thực hiện những quy định về định giá bất động sản cầm cố, thế chấp… Ngoài ra, cần xây dựng các định chế tài chính để ngăn chặn việc sử dụng tín dụng sai mục đích trên thị trường bất động sản, nâng cao khả năng quản lý, đồng thời chống những rủi ro có thể xảy ra.
Tương tự như chứng khoán, mọi nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản gồm cả ngắn và trung dài hạn đều phải thông qua hệ thống tài chính chính thức, không chỉ để quản lý và giám sát hiệu quả hơn, mà còn ngăn chặn và xử lý các vi phạm trong giao dịch hay những hành vi lừa đảo, chiếm dụng vốn và rửa tiền.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam
Việt Nam nằm trong số 20 quốc gia có giá nhà cao nhất thế giới trong khi nền kinh tế lại đứng rất xa sau vị trí số 100. Điều này là bất hợp lý và làm cho số đông người dân có nhu cầu mua nhà để ở rất khó tiếp cận. Không phải chủ đầu tư mà chính là thị trường quyết định giá bất động sản.
Theo quy luật cung cầu, giá bất động sản sẽ không thể tụt xuống nếu thiếu nguồn cung trong khi cầu quá tải. Nếu các dự án được đẩy nhanh tiến độ để gia tăng nguồn cung hàng hóa; các cam kết, hợp đồng giữa người mua và chủ đầu tư được thực hiện nghiêm túc và đúng luật định; quyền lợi của khách hàng thực sự được tôn trọng đặc biệt trong những thời điểm có biến động và phát sinh chênh lệch giá… Chắc hẳn, những xung đột trên thị trường có thể được kiểm soát, những rủi ro tiềm ẩn có thể được ngăn chặn và thị trường sẽ phát triển ổn định một cách lành mạnh.
Giáo sư, tiến sĩ Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
Nhu cầu sử dụng đất cao chứng tỏ sức sống của nền kinh tế. Tuy nhiên, giá đất tăng quá cao thì lại là biểu hiện chưa tốt, nhất là đang tồn tại hiện tượng lợi dụng kẽ hở của luật pháp, sự yếu kém của hệ thống quản lý để kinh doanh bất động sản phi pháp.
Ở một số dự án, chủ đầu tư được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất nhưng không sử dụng hoặc sử dụng sai mục đích. Điều này khiến cho đất đã quy hoạch nhưng không được đưa vào sử dụng và tạo áp lực lên cán cân cung cầu.
Giảm giá đất về đúng giá trị thực tế của nó sẽ là một trong những giải pháp nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Trước mắt, cần nâng cao năng lực, hiệu lực quản lý Nhà nước và loại bỏ dần tình trạng đầu cơ đất đai, nhờ đó tiến tới giảm giá đất theo khung pháp lý do Nhà nước ban hành.
Luật Đất đai vẫn đang trong giai đoạn sửa đổi. Sau khi hoàn thiện, những đổi mới trong hệ thống quản lý tài chính về đất đai kết hợp với các biện pháp hành chính và điều tiết kinh tế… sẽ giải quyết được những khúc mắc và bí bách của thị trường, nhờ đó cũng sẽ loại trừ được tình trạng tham nhũng trong quản lý và đầu cơ trong sử dụng đất đai./.
Ngọc Quỳnh
