Thắt chặt tín dụng đang ảnh hưởng nghiêm trọng đến nguồn vốn bất động sản (BĐS). Theo GS Đặng Hùng Võ, một trong những giải pháp hữu hiệu để tháo gỡ về vốn là nên cho phép thực hiện cơ chế thế chấp bằng BĐS tại các ngân hàng thương mại nước ngoài.
Thị trường đứng vững nhờ “mua nhà trên giấy”
Vốn huy động từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ và người tiêu dùng theo phương thức mua bán BĐS hình thành trong tương lai (thường gọi là mua bán nhà trên giấy) được coi là giải pháp vốn chủ yếu được áp dụng trong giai đoạn 2009 – 2010 và đã giúp cho thị trường BĐS đứng vững.
Ở thị trường bất động sản Hà Nội, không khó khăn để đạt được điều kiện này vì cung luôn luôn thiếu so với nhu cầu rất lớn về nơi ở, nơi làm việc. Tuy nhiên, tại thị trường bất động sản ở các địa phương khác, không dễ dàng đạt được điều kiện này khi số lượng cư dân không cao hoặc nguồn cung đã đủ.
Trong hoàn cảnh thiếu vốn, các nhà đầu tư có tiềm năng không lớn thường không đứng vững được trên thị trường, không tiếp tục triển khai được các dự án dở dang và cũng không giữ được hàng hóa BĐS đã hoàn thành.
Lúc này, các doanh nghiệp BĐS thường giải quyết vốn bằng phương thức chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tư khác hoặc thực hiện mua bán/sáp nhập doanh nghiệp. Đây là một giải pháp vốn nhưng thường ít khả năng áp dụng khi các doanh nghiệp đều rơi vào tình trạng thiếu vốn.
Hơn nữa, các doanh nghiệp cũng khó có thể trông chờ nhiều về vốn từ các tổ chức tín dụng. Nguồn tín dụng trong nước được hình thành chủ yếu dưới dạng vốn vay chính thức theo thế chấp bằng bất động sản.
Tuy nhiên, hình thức vay này lại bị hạn chế để kiềm chế lạm phát. Như vậy, không thể có giải pháp vốn chủ yếu từ nguồn tín dụng trong nước khi lạm phát chưa ngừng.
Đối với các tín dụng từ các ngân hàng thương mại nước ngoài, nguồn vốn vay cũng có thể được với tài sản bảo đảm không bằng BĐS song nguồn tín dụng này thường cũng không lớn.
Theo GS Đặng Hùng Võ (ảnh trên), nguồn vốn tín dụng đáng kể hơn phải ở dạng vay chính thức với tài sản bảo đảm bằng BĐS. Rất tiếc là pháp luật Việt Nam chưa cho phép thế chấp bằng BĐS để vay vốn của các tổ chức tín dụng có pháp nhân nước ngoài, vì chưa thể công nhận quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài không phải là nhà đầu tư vào Việt Nam.
Đổi mới chính sách không chỉ giúp cho thị trường BĐS
Trong hoàn cảnh hiện tại, khi thị trường bất động sản trong nước thiếu vốn thì giải pháp vốn quan trọng cần phải được xác định là luồng vốn tín dụng từ các ngân hàng nước ngoài.
Chính vì vậy, GS Đặng Hùng Võ cũng đã đề nghị cần thay đổi trong chính sách pháp luật, cụ thể là cho phép thực hiện cơ chế thế chấp bằng BĐS để vay vốn của các tổ chức tín dụng có pháp nhân nước ngoài này.
“Việc thế chấp thì dễ nhưng quan trọng hơn là giải quyết BĐS thế chấp thế nào khi người vay tiền không có khả năng trả được nợ đã vay.” – ông Võ nhấn mạnh.
Việc đổi mới pháp luật này không chỉ cần thiết nhằm tạo vốn mạnh hơn cho thị trường BĐS mà còn đáp ứng cho nhu cầu mở rộng thị trường chứng khoán nước ta hay mở rộng cơ chế mua bán/sáp nhập doanh nghiệp cho các doanh nghiệp lớn nước ngoài tham gia.
Một vấn đề nữa là gần đây, nhiều nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm tới thị trường BĐS nhà ở đầy tiềm năng của Việt Nam. Để tạo thuận lợi cho giải pháp vốn này, một mặt cần ưu đãi về tiếp cận đất đai cho các nhà đầu tư nước ngoài, nhưng mặt khác cũng phải tìm cách nâng cao hiệu quả đầu tư của FDI vào thị trường BĐS nhà ở.
Bởi thực chất, cơ chế huy động vốn từ người tiêu dùng của các dự án FDI như các nhà đầu tư trong nước đang làm không thể coi là giải pháp vốn từ nguồn FDI. Các nhà đầu tư nước ngoài phải đưa tiền thực vào đầu tư, không được tạo lợi nhuận bằng chính vốn huy động từ người tiêu dùng trong nước.
Và cuối cùng là cơ chế “mua bán nhà trên giấy” tuy là một giải pháp vốn rất quan trọng nhưng luôn tiềm ẩn các rủi ro về: chất lượng, tiến độ, giá trị và cả về thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Nghị định 71 về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở cũng đã đưa ra một số quy định nhằm khắc phục một số rủi ro trên, tuy nhiên theo ý kiến của một số chuyên gia, cần tiếp tục tạo một cơ chế bảo đảm giao dịch bằng các dịch vụ tài chính và bảo đảm chất lượng, tiến độ với sự tham gia giám sát của cộng đồng những người góp vốn.
Lan Hương
