Luật kinh doanh bất động sản hiện còn thiếu các quy định pháp lý đồng bộ để “xử” tình trạng đầu cơ, mua bán đất đai lòng vòng kiếm lời, đẩy giá nhà, đất lên quá cao so với giá trị thực tế. Thị trường ngày càng tiêu cực khi thủ tục đất đai “một cửa” nhưng lại “nhiều ngách”…
Khó tạo ra một thị trường minh bạch
Trong cuộc tọa đàm “Những vướng mắc pháp lý trong hoạt động kinh doanh bất động sản: Thực trạng và giải pháp”, ông Nguyễn Văn Minh, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản (BĐS) nước ta ngày càng thiếu sự minh bạch bởi mỗi sàn đưa ra một mức phí, không sàn nào giống sàn nào, ăn chênh lệch đến 2, 3 lần. Mặc dù, Bộ Tư pháp có 200 mẫu hợp đồng liên quan đến kinh doanh BĐS nhưng các chủ đầu tư luôn đưa ra những điều khoản có lợi đẩy khách hàng vào thế bí. Như thế, thật khó để tạo ra một thị trường minh bạch.
Đồng quan điểm đó, TS. Phạm Sỹ Liêm, Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Phó Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam nhấn mạnh, để mua được một dự án BĐS ở Hà Nội thực tế không đơn giản. Khi mua, khách hàng phải góp vốn bằng “tiền tươi, thóc thật” thông qua hợp đồng với những điều khoản hứa mua bán nhưng lại thiếu điều khoản bảo vệ mình. Theo ông Liêm, chính bản thân luật pháp cũng có nhiều khiếm khuyết. Luật kinh doanh BĐS, Nghị định 71, Thông tư 16 có quy định việc ứng tiền trước khi mua BĐS. Trong đó, người bán được huy động vốn, góp vốn dưới hình thức đặt cọc, vay vốn và ký quỹ. Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc, vay vốn luôn thể hiện cam kết một phía có lợi cho người bán.
Bàn về vướng mắc thực hiện pháp luật kinh doanh BĐS, bà Nguyễn Thị Mai, Ban Pháp chế Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho biết, hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS quá nhiều. Riêng hệ thống pháp luật về đất đai đã có tới hàng trăm văn bản. Ngoài luật lại còn các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các bộ, các văn bản của 64 tỉnh, thành phố trong phạm vi cả nước. Tất cả tạo nên một hệ thống văn bản lộn xộn, nhiều văn bản trùng lắp, mâu thuẫn, văn bản cấp dưới trái với Luật, Nghị định.
Tiếp đến, các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai khá phức tạp. Luật quy định cơ chế “một cửa” nhưng thực tế lại “nhiều ngách” tạo nên một xã hội tiêu cực trong lĩnh vực đất đai. Thủ tục hành chính liên quan đến việc giao đất, xây dựng quy hoạch ở Việt Nam thực hiện mất từ 2 – 3 năm nên nhiều dự án khâu tiếp cận vấn đề đất đai rất khó khăn và triển khai chậm tiến độ.
Đồng thời, pháp luật kinh doanh BĐS hiện nay cũng còn thiếu các quy định nhằm xác lập cơ chế pháp lý đồng bộ, có hiệu quả để xử lý tình trạng đầu cơ, mua bán đất đai lòng vòng kiếm lời, đẩy giá nhà, đất lên quá cao so với giá trị thực tế. Cũng chưa có giải pháp hữu hiệu để ngăn chặn tình trạng lấy đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa ổn định ở các tỉnh lân cận Hà Nội, TP.HCM… chuyển sang xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, sân golf…
Giá đất được thay đổi hàng năm theo hướng tăng dần, không ổn định, gây khó khăn cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS. Nhà đầu tư phải chạy theo cơ chế giá đất thị trường.
Cần hoàn thiện hành lang pháp lý kinh doanh BĐS
Để thị trường BĐS minh bạch và thông thoáng hơn, bà Mai kiến nghị nên ban hành một Bộ Luật đất đai chứ không nên ban hành Luật sau đó Chính phủ lại ban hành nhiều Nghị định, thông tư.
Về giá đất nên có cơ chế ổn định, không nên hàng năm ban hành một giá đất mới dẫn đến tình trạng giá đất ngày càng tăng. Nên ổn định giá đất trong thời hạn 5 năm. Đồng thời, Nhà nước cần rà soát, sửa đổi bổ sung các quy định về thủ tục hành chính trong đầu tư kinh doanh BĐS theo hướng công khai, minh bạch, giản tiện cho nhà đầu tư và rút ngắn thời gian thực hiện xuống còn từ 3 – 5 tháng như các nước trong khu vực. Sớm ban hành cơ chế về tín dụng cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS, nên tạo một cơ chế thông thoáng, chính sách lãi suất ổn định và không quá cao…
Ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường BĐS cũng cho rằng, mặc dù Nghị định 71 và Thông tư 16 được đông đảo người dân đồng tình ủng hộ, thực thi nhưng vẫn cần hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu thực tế như: Nghị định 71 chưa quy định cụ thể về việc bổ sung các giấy tờ khi cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sở hữu nhà ở và trách nhiệm của cơ quan cấp GCN khi tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp GCN đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nhiều lần, do vậy trên thực tế vẫn còn nhiều trường hợp mặc dù đã chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nhưng cơ quan cấp GCN vẫn chỉ căn cứ vào Nghị định 88 để tiếp nhận hồ sơ cấp GCN mà không yêu cầu phải bổ sung thêm các giấy tờ chuyển nhượng hợp đồng mua bán như biên lai thuế thu nhập cá nhân, văn bản xác nhận của chủ đầu tư.
Lê Thảo
