Kinh nghiệm phát triển nhà ở Singapore

Tại chương trình “Đêm bất động sản” với chủ đề “Sở hữu chung cư – Bài học từ Singapore và Trung Quốc” vừa qua, tiến sĩ Boaz Boon, Phó Chủ tịch cấp cao phụ trách nghiên cứu của Tập đoàn CapitaLand, cho biết, giá chênh lệch giữa căn hộ sở hữu vĩnh viễn và căn hộ sở hữu có thời hạn tại Singapore chỉ khoảng 10%.

Đa dạng hóa loại hình nhà ở

Chia sẻ kinh nghiệm về phát triển nhà ở, TS Boaz Boon cho rằng, Singapore là nước duy nhất trên thế giới đạt được thành tựu là người dân Singapore hầu như ai cũng được sở hữu nhà ở. TS Boaz Boon cho biết, giá căn hộ tại Singapore không chỉ tùy thuộc thời gian sở hữu mà còn tùy thuộc vào vị trí, nhà đầu tư, quy hoạch… Chẳng hạn một căn hộ sở hữu có thời hạn tại khu trung tâm đường Orchard của Singapore giá cao hơn rất nhiều so với căn hộ sở hữu vĩnh viễn ở con đường ngay đối diện.

• Ảnh bên: 85% dân số Singapore sở hữu nhà ở bình dân của cơ quan phát triển nhà ở Singapore – HDB. (Ảnh: Huy Anh)

Singapore có chương trình “Sở hữu nhà ở” từ năm 1964. Thời gian đầu, chính phủ sở hữu 40% số lượng đất nhưng hiện nay Chính phủ Singapore sở hữu đến 80% vì Singapore có chính sách thu hồi đất bắt buộc. Singapore có 3 quyền sở hữu bất động sản: sở hữu vô thời hạn, sở hữu có thời hạn 999 năm (được coi như sở hữu vĩnh viễn) và sở hữu có thời hạn 99 năm. Nhà nước được bán lại cho các chủ đầu tư đất với thời hạn 99 năm, như vậy thời hạn áp dụng cho nhà ở được xây dựng trên đất cũng là 99 năm, sau thời gian đó, đất lại thuộc sở hữu nhà nước. Hiện lịch sử của Singapore chỉ mới trải qua 46 năm nên chưa có sự thể nghiệm sau 99 năm như thế nào. Tuy nhiên, theo TS Boaz Boon, nếu một DN mua lại khu đất mà chủ trước mà chỉ còn sở hữu được khoảng 79 năm thì có thể gia hạn thêm để thành 99 năm. Và để gia hạn thêm thời gian sở hữu thì phải trả thêm tiền gia hạn thời gian sử dụng rất cao.

Đối với Trung Quốc, về cơ bản nhà nước nắm giữ quyền sở hữu đất và các cá nhân được mua quyền sở hữu với thời hạn khoảng 70 năm với mục đích ở và 50 năm đối với căn hộ chung cư thương mại. Nhìn chung, các nước đưa ra các thời hạn sở hữu nhà ở là nhằm đảm bảo quỹ đất và đa dạng hóa các loại hình nhà ở.

85% người dân Singapore có nhà

Singapore được coi là nước phát triển chương trình nhà ở tốt nhất trên thế giới: cơ quan quyền lực tạo ra nhà ở và phân phối sản phẩm đến đúng đối tượng. Hệ thống nhà ở của Singapore được chia ra làm 2 loại: nhà ở bình dân (Public housing) và nhà ở tư nhân (Private housing). Nhà ở tư nhân là các loại nhà phố, biệt thự và các căn hộ cao cấp. Nhà ở bình dân do Cơ quan Phát triển nhà ở (Housing & Development Board – HDB) xây dựng những căn hộ chung cư chất lượng với giá phải chăng để cung cấp cho người dân. Cơ quan này đến nay đã cung cấp nhà ở cho hơn 85% dân số Singapore, trong đó có 95% số người dân đã sở hữu những căn nhà này, chỉ có khoảng 5% là thuê.

Có thể nói, việc sở hữu nhà là nền tảng của chương trình nhà ở của Singapore nên chính phủ có nhiều chính sách tạo điều kiện cho người dân có khả năng chi trả. Những cặp vợ chồng mới cưới tại Singapore phải đăng ký mua nhà của HBD rất lâu, nếu muốn có nhà ở ngay thì có thể mua lại nhà ở bình dân trên thị trường (được bán sau 5 năm). Tuy nhiên, khi nhà này được bán ra thị trường thì giá nhà được chi phối bởi thị trường. Người mua căn nhà này trên thị trường sẽ không được trợ giá.

Để chống đầu cơ, Singapore đã đưa ra hàng loạt biện pháp mới vào đầu tháng 1-2011 đó là giảm tỷ lệ cho vay tối đa mua nhà từ 70% xuống còn 60% giá trị căn nhà, đánh thuế bán bất động sản tăng từ 3 năm lên 4 năm; đồng thời tăng thuế đối với người bán 16%, 12%, 8% và 4% tương ứng từ năm thứ nhất đến năm thứ 4. Và các biện pháp chống đầu cơ sắp tới của Singapore là tái ban hành thuế đánh trên thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Thế nhưng chính phủ hiểu rằng, biện pháp hiệu quả nhất để không tạo ra thị trường thứ cấp của nhà ở bình dân là nhanh chóng tung ra thị trường nhiều nhà ở để cung cấp đủ căn hộ bình dân, đảm bảo cho người dân ai cũng có đủ nhà HDB để mua.

Theo TS Boaz Boon, một chương trình nhà ở thành công là phải có một dòng sản phẩm nhà ở hợp lý, bảo đảm được khả năng thanh toán của người dân. Tuy nhiên, TS Boaz Boon cho rằng, Singapore thành công về chương trình nhà ở của mình là vì có một cơ quan duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở chất lượng với giá phải chăng giúp phân bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả hơn. Ngoài ra, chương trình “Sở hữu nhà ở” của Singapore được sự hỗ trợ mạnh mẽ từ chính phủ dưới hình thức cam kết chính trị, tài chính và pháp lý đã giúp cho chương trình phát triển nhà ở của Singapore đạt chất lượng, giá cả hợp lý và đi đúng quỹ đạo xây dựng chỗ ở cho người dân. Điều này không phải quốc gia nào cũng làm được.

Nhung Nguyễn

• Phát triển nhà ở xã hội – kinh nghiệm từ Singapore