Trong nghiên cứu một số vấn đề chính sách phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam, PGS-TS Lê Xuân Bá – Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương – đã chỉ ra khá nhiều điểm yếu của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam.
Trong đó, nhận định bao trùm vẫn là một thị trường BĐS thiếu minh bạch và hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường này đang bộc lộ nhiều hạn chế…
Luôn trong tình trạng đói vốn
Theo PGS-TS Lê Xuân Bá (ảnh bên), thị trường BĐS Việt Nam đang còn ở cấp độ phát triển thấp, các thành tố của thị trường hình thành chưa đầy đủ. Từ năm 2004, khi luật pháp hạn chế các chủ đầu tư phân lô bán nền và thu tiền ứng trước của bên mua, thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại (NHTM).
Tuy nhiên, hệ thống NHTM chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn hạn trong khi thị trường BĐS cần nguồn vốn trung và dài hạn. Hệ thống tài chính cần thiết cho thị trường BĐS như các văn bản pháp quy về quỹ đầu tư BĐS; trái phiếu BĐS; hệ thống thế chấp thư cấp BĐS; quỹ tiết kiệm BĐS… vẫn chưa có. Hệ quả là, thị trường BĐS luôn lâm vào trạng thái thiếu hụt vốn ngay cả khi khi hệ thống NHTM không giảm cung cấp tín dụng.
Thiếu minh bạch, do bên bán chi phối
PGS-TS Lê Xuân Bá cho rằng, thông tin thị trường BĐS nói chung, thị trường BĐS là nhà ở nói riêng hiện nay rất kém minh bạch. Hệ quả là người mua thường bị thua thiệt. Trên thực tế, đến nay, không có một cơ quan nào nắm được thông tin chính xác hiện đang có bao nhiêu dự án (dưới mọi hình thức và loại hình sản phẩm) đang được triển khai, sản phẩm đã và đang được bán cho ai, giá cả chính xác như thế nào.
Mặc dù Luật Kinh doanh BĐS đã quy định mọi giao dịch mà có một bên là chủ thể kinh doanh BĐS phải giao dịch qua sàn giao dịch BĐS, nhưng rất nhiều giao dịch vẫn chưa giao dịch qua sàn. Tình hình mua các sản phẩm BĐS tại các dự án cho đến nay vẫn chưa đi vào quy củ, Nhà nước vẫn chưa quản lý được. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đã quy định các chủ đầu tư không được huy động vốn của bên mua khi chưa hoàn thành móng nhưng trong thực tế, các bên vẫn giao dịch thông qua các hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay tiền… để mua các sản phẩm từ khi dự án được hình thành.
Chi phí không chính thức cao
Theo PGS-TS Lê Xuân Bá, quy trình đầu tư một dự án BĐS rất phức tạp, chi phí tốn kém về vật chất và thời gian. Các doanh nghiệp khi bắt đầu tìm hiểu, tiếp cận đất đai để hình thành và phát triển dự án BĐS thường gặp rất nhiều khó khăn. Mặc dù văn bản pháp quy đã chỉ khá rõ trình tự thủ tục và quy trình; nhưng trên thực tế diễn ra lại rất phức tạp và không rõ ràng. Điều này cho thấy hệ thống văn bản chưa theo kịp những diễn biến thực tiễn của cuộc sống. Những phức tạp của trình tự thủ tục đã làm chi phí dự án tăng cao. Đặc biệt, trong bối cảnh hiện nay, rất nhiều dự án bị kéo dài rất lâu vì các văn bản pháp quy không phân định rõ trách nhiệm của các bên trong một sự việc. Điều này dẫn đến vệic đền bù, GPMB bị chậm trễ.
Chính sách hay thay đổi, khó dự báo
PGS-TS Lê Xuân Bá cho rằng, trong những năm qua, hệ thống chính sách phát triển thị trường rất hay thay đổi, nhiều khi thay đổi đột ngột làm ảnh hưởng đến sự phát triển chung của thị trường. Cụ thể, cho đến nay, để có thể tiến hành tính toán các chỉ số liên quan đến thị trường BĐS thì một trong những chỉ tiêu cơ bản là số lượng diện tích xây dựng trên địa bàn; số lượng vốn đầu tư vào BĐS trên địa bàn; số lượng giao dịch và giá trị giao dịch thật sự trên địa bàn … hiện vẫn chưa có câu trả lời thỏa đáng. Hệ thống thống kê hiện tại vẫn chỉ đang thống kê vật chất thay vì thống kê về giá trị, hướng tới tín hiệu thị trường.
Nhiều vấn đề căn bản về thị trường đất đai, BĐS chưa được ban hành
PGS-TS Lê Xuân Bá dẫn ra khá nhiều dẫn chứng như chính sách đền bù, GPMB còn nhiều bất cập, làm cả Nhà nước, DN và người dân đều không được phân chia một cách thỏa đáng. Hay như vấn đề thời hạn giao đất và hạn điền giao đất đã tỏ ra rất bất cập, nhưng vẫn chưa được giải quyết. Đến năm 2013, thời hạn giao đất nông nghiệp từ năm 1993 đã hết.
Vấn đề đặt ra là tiếp tục giao như hiện nay hay có chính sách nào khác rất cần được trả lời. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có kết luận. Cũng như vậy, vấn đề hạn điền đã và đang trở thành vấn đề xung đột với tích tụ đất đai, phát triển kinh tế hàng hóa cũng chưa có lời giải có sức thuyết phục.
Hiệu lực, hiệu quả quản lý còn hạn chế
Theo PGS-TS Lê Xuân Bá, việc các dự án chậm triển khai, chậm tiến độ đã được quy định là phải thu hồi. Tuy nhiên, cho đến nay, thống kê chưa đầy đủ cho thấy trên cả nước có khoảng 2500 dự án BĐS đang triển khai. Tuy nhiên, số dự án chậm tiến độ hay chậm triển khai là khá nhiều, nhưng số dự án thu hồi còn rất nhỏ.
“Có thể lấy việc Hà Tây hợp nhất với Hà Nội đã đưa ra con số hơn 700 dự án đã được chấp thuận đầu tư làm ví dụ. Vấn đề đặt ra là, có rất nhiều dự án trong số hơn 700 dự án này đã và đang bị đình lại để chờ xem xét, đối chiếu quy hoạch để tiếp tục triển khai hay dừng hẳn. Vì vậy, có thể thấy chính chúng ta đã đặt ra những tồn tại, hạn chế cho phát triển thị trường BĐS thông qua sự không rõ ràng trong chính sách, trong điều hành” – ông Bá thẳng thắn nhận định.
Song Minh
