Giá căn hộ sơ cấp tăng mạnh trong 10 năm
Theo báo cáo nhìn lại 10 năm của thị trường nhà ở Hà Nội từ Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường đang bước vào một giai đoạn phát triển mới với sự giãn nở mạnh mẽ khỏi lõi đô thị truyền thống.
Tính đến hiện tại, tổng nguồn cung căn hộ đã tăng gấp 2,9 lần, trong khi giá sơ cấp trung bình ghi nhận mức tăng kỷ lục 288%, tương đương tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) đạt 11%. Đà tăng bền bỉ này phản ánh thực trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở có mức giá phải chăng trong suốt một thập kỷ qua.
Thị trường căn hộ không còn tập trung duy nhất vào các khu vực nội thành mà đang trải qua sự dịch chuyển mang tính cấu trúc rộng hơn. Từ các khu đô thị ban đầu, dòng vốn và dự án đã lan tỏa sang phía Tây, các khu vực thứ cấp và ngoại ô gắn với trung tâm. Sự vận động này minh chứng cho một thị trường bất động sản (BĐS) đang phát triển theo hướng đa cực, giảm bớt sự phụ thuộc vào lõi đô thị.
Đối với phân khúc nhà liền thổ, dù nguồn cung chỉ tăng 1,4 lần trong kỳ đánh giá, nhưng giá sơ cấp trung bình vẫn ghi nhận mức tăng tới 257%, tương đương CAGR 13%.
Mặc dù tốc độ tăng nguồn cung thấp hơn so với căn hộ, nhưng giá trị của loại hình này vẫn duy trì quỹ đạo tăng trưởng mạnh mẽ, cho thấy sức hút bền vững của các dòng sản phẩm gắn liền với đất tại khu vực Hà Nội mở rộng. Hành vi người mua đang có sự điều chỉnh rõ rệt trước áp lực tài chính và sự thay đổi về hạ tầng.
Thay vì tập trung vào vùng lõi trung tâm, người mua có xu hướng dịch chuyển ra các khu dân cư mới cách trung tâm thành phố hơn 30km. Những cực đô thị quy mô lớn này không chỉ cung cấp môi trường sống hiện đại mà còn đáp ứng tốt hơn nhu cầu về không gian và giá trị thực cho người sử dụng.
Đánh giá về chu kỳ này, bà Nguyễn Ly Ly – Quản lý bộ phận nghiên cứu thị trường của Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định, trong 10 năm qua, thị trường nhà ở Hà Nội đã đi qua nhiều giai đoạn khác nhau, từ phục hồi sau giai đoạn kinh tế suy yếu và lãi suất cao, đến tăng trưởng mạnh, chững lại dưới tác động của Covid-19, siết pháp lý và tín dụng, trước khi bước vào giai đoạn phục hồi gần đây.
Theo bà Ly, xuyên suốt chu kỳ đó, mặt bằng giá tiếp tục xu hướng đi lên. Trong giai đoạn tới, khi thị trường mở rộng ra các khu vực ngoài trung tâm và các cực đô thị mới hình thành rõ nét hơn.
Vị chuyên gia này nhận định, sẽ có thêm dư địa để phát triển nguồn cung ở nhiều mức giá đa dạng hơn, qua đó mở ra cơ hội cho các sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu ở thực.
Động lực tăng trưởng từ vùng ven
Hệ thống hạ tầng giao thông gồm các tuyến đường Vành đai 1, 2, 3 và đặc biệt là Vành đai 4, kết hợp cùng hệ thống đường cao tốc và metro được xác định là những động lực dài hạn.
Hạ tầng không chỉ cải thiện kết nối liên vùng mà còn đóng vai trò then chốt thúc đẩy tăng trưởng giá trị BĐS tại các hành lang phát triển mới, tạo điều kiện hình thành các đô thị vệ tinh trong tương lai.
Dự báo đến năm 2035, nguồn cung căn hộ tại khu vực Hà Nội mở rộng sẽ bùng nổ, tăng từ tối thiểu 440.000 căn thuộc 710 dự án vào năm 2025 lên ít nhất 760.000 căn thuộc 1.150 dự án.
Phần lớn nguồn cung mới này sẽ xuất hiện tại các khu dân cư ngoài trung tâm thành phố, nơi các cực đô thị quy mô lớn đóng vai trò hạt nhân thúc đẩy sự phát triển của khu vực ngoại ô.
Phân khúc nhà liền thổ dự kiến cũng sẽ mở rộng đáng kể, tăng từ mức tối thiểu 132.000 căn thuộc 520 dự án vào năm 2025 lên ít nhất 210.000 căn thuộc 700 dự án vào năm 2035. Sự xuất hiện của các đại đô thị vùng ven gắn liền với kết nối hạ tầng liên vùng sẽ tiếp tục là động lực dài hạn cho sự gia tăng giá trị của phân khúc này.
Khi thị trường mở rộng ra các khu vực ngoài trung tâm, dư địa phát triển nguồn cung ở nhiều mức giá đa dạng hơn sẽ xuất hiện. Đây là điều kiện lý tưởng để hình thành các sản phẩm phù hợp hơn với khả năng tài chính và nhu cầu ở thực của đại đa số người dân, giải tỏa áp lực nhà ở vốn đã quá tải tại khu vực lõi đô thị.
Thị trường BĐS Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển mới với tầm nhìn rộng mở. Sự kết hợp giữa hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch từ Luật Đất đai 2024 và hành vi tiêu dùng thông minh sẽ tạo ra một thị trường đa cực bền vững. Trong tương lai, các hành lang phát triển mới và những cực đô thị quy mô lớn sẽ định hình lại hoàn toàn diện mạo của thị trường BĐS Hà Nội.
Thanh Trà
