Kết quả kinh doanh của các công ty bất động sản cho thấy, bên cạnh một số ít vẫn giữ được đà tăng trưởng tốt, còn nhiều công ty đang phải đối mặt với thách thức không nhỏ.
Sau một năm 2015 kinh doanh khả quan do thị trường bùng nổ, các chỉ số kinh doanh của nhiều doanh nghiệp địa ốc niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán năm nay không được như kỳ vọng.
Tăng trưởng chậm lại
Tại Công ty cổ Phần phát triển bất động sản Phát Đạt, doanh thu quý III vừa qua chỉ đạt vỏn vẹn 3,2 tỷ đồng, không đáng kể so với con số 117,5 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước. Lũy kế 9 tháng đầu năm, Phát Đạt chỉ đạt 225,8 tỷ đồng doanh thu và 68 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tức gần như không thể hoàn thành được kế hoạch kinh doanh đặt ra hồi đầu năm với mục tiêu doanh thu 1,300 tỷ đồng và lợi nhuận ròng 240 tỷ đồng.
Giải trình về kết quả khá thất vọng này, lãnh đạo công ty cho biết, khá nhiều dự án như The River City, The Everich 3 hay Everich Infinity đều chưa thể ghi nhận doanh thu do không đáp ứng được đủ điều kiện theo quy định tại Thông tư 200 của Bộ Tài chính. Vì thế, lượng hàng tồn kho của công ty vẫn còn rất lớn, lên đến 7.200 tỷ đồng.
Trái với Phát Đạt, tuy không gặp nhiều khó khăn trong khâu bán hàng và ghi nhận doanh thu, nhưng Công ty cổ phần Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh lại gặp vấn đề ở khâu quản lý chi phí. Theo đó, trong 9 tháng đầu năm nay, chi phí lãi phải trả cho ngân hàng của Đất Xanh lên đến 24,6 tỷ đồng, tăng hơn 20 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước. Thêm vào đó, chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp cũng tăng nhanh khiến Đất Xanh chỉ lãi vỏn vẹn 144 tỷ đồng, giảm gần phân nửa so với cùng kỳ năm trước.
Thực tế thì chi phí tăng nhanh ở Đất Xanh là điều dễ hiểu, sau khi công ty mạnh tay thâu tóm khá nhiều dự án dang dở trong thời gian qua. Tất nhiên, một khi được hoàn thiện và đưa vào kinh doanh, các dự án này có thể sẽ tạo thu nhập đáng kể cho công ty, nhưng trước mắt, chi phí tài chính tăng nhanh là điều mà các cổ đông Đất Xanh quan ngại.
Hay ở Công ty Kinh doanh nhà Khang Điền, gánh nặng của công ty con lại là nguyên nhân chính khiến lợi nhuận của công ty sụt giảm 20% trong quý III. Đó là khoản lỗ 33,6 tỷ đồng của Công ty thành viên Đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCCI). Việc hợp nhất kết quả hoạt động kinh doanh của Bình Chánh cũng khiến hàng tồn kho của Khang Điền tăng vọt lên đến hơn 5.800 tỷ đồng.
Hiện Khang Điền đã lên kế hoạch bơm vốn mạnh tay hơn cho Bình Chánh để đẩy nhanh tiến độ, nhưng xem ra đây là điều không dễ, bởi hầu hết các dự án BCCI đều gặp trục trặc trong khâu giải phóng mặt bằng, thậm chí có thể sẽ cần tới 2-3 năm nữa để hoàn thiện hồ sơ pháp lý và triển khai kinh doanh.
Nhưng bên cạnh các tên tuổi vướng vào những khó khăn nói trên, vẫn có một số doanh nghiệp giữ được đà tăng trưởng khả quan nhờ duy trì chiến lược kinh doanh phù hợp, có thương hiệu mạnh và năng lực triển khai dự án nhanh chóng.
Tiêu biểu như Tập đoàn Vingroup ghi nhận lợi nhuận ròng tăng gấp 3 lần so cùng kỳ năm trước với 3.094 tỷ đồng. Mặc dù mảng bán lẻ vẫn đang thua lỗ do chi phí đầu tư ban đầu lớn, nhưng hầu hết các mảng khác của Vingroup như: chuyển nhượng bất động sản, cho thuê văn phòng, kinh doanh khách sạn du lịch giải trí, giáo dục – y tế tiếp tục duy trì đà tăng trưởng khả quan.
Hay như tại Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức (Thuduc House), nhờ tập trung vào phân khúc có giá phải chăng, mang thương hiệu S-Home đáp ứng được nhu cầu thực của nhiều hộ gia đình, doanh thu 9 tháng đầu năm của công ty tăng đến 36,4% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận ròng dành cho cổ đông công ty mẹ tăng gấp 7 lần so với cùng kỳ năm 2015, đạt 69,5 tỷ đồng.
Khó đột biến cuối năm
Theo các chuyên gia địa ốc, thách thức cho thị trường trong các tháng cuối năm nay khá lớn buộc các chủ đầu tư và người mua nhà phải cẩn trọng. Đó là do thiếu vắng các thông tin hỗ trợ của nhà nước, trong khi một lượng cung lớn về nhà ở đang chờ thời điểm tung ra thị trường.
Theo CBRE, trong bốn quý tiếp theo, thị trường dự kiến sẽ có thêm tới 40.000 căn hộ được chào bán mới. Một số dự án dự kiến mở bán như Palm City, LakeView City, Saigon Peninsula, Khu đô thị phía Nam huyện Cần Giờ.
Ngoài nguồn cung sản phẩm quá dồi dào thì tín dụng ngân hàng bị siết lại cũng là điều mà thị trường quan ngại. “Tín dụng ngân hàng hỗ trợ cho thị trường đang dần bị giới hạn, buộc các chủ đầu tư phải tìm các kênh huy động vốn khác để hoàn thành”, CBRE nhận định.
Tiêu biểu như ở Công ty Địa ốc Hoàng Quân, nhiều dự án đã phải giãn bớt tiến độ do gói 30.000 tỷ đồng không còn hiệu lực, trong khi các chính sách hỗ trợ tín dụng cho nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở chưa được thực thi.
Bản thân các nhà điều hành chính sách cũng có những động thái siết chặt dòng vốn địa ốc để giảm thiểu rủi ro. Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã phát đi thông điệp yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát lại tín dụng cho bất động sản, đặc biệt phải rà soát việc cấp tín dụng, tránh tập trung vào một số nhà đầu tư lớn. Trong khi chỉ còn chưa đầy hai tháng nữa, một số điều khoản thắt chặt tín dụng theo Thông tư 06/2016 của Ngân hàng Nhà nước bắt đầu có hiệu lực.
Đáng kể nhất là hệ số rủi ro cho các khoản vay bất động sản sẽ tăng từ 150 lên 200% và tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn tài trợ cho các dự án trung – dài hạn sẽ giảm từ 60 xuống chỉ còn 50%. Hiện các ngân hàng đang rà soát lại các chính sách tín dụng để đảm bảo tuân thủ qui định tại thông tư này.
Bên cạnh các nhân tố nói trên thì có một thách thức vừa mới xuất hiện. Với những biến động trên chính trường Mỹ, khả năng thông qua Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) tại Quốc hội Mỹ càng bị thu hẹp lại. Nếu điều đó trở thành hiện thực, dự kiến sẽ tác động không nhỏ tới dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam trong các năm tới và kèm theo đó, thị trường địa ốc có thể sẽ chịu tác động đáng kể.
Nguyễn Sơn
(Diễn đàn Doanh nghiệp)
