Sau 3 năm tập trung ở khu Đông, thị trường bất động sản TP.HCM hiện đã phát triển đều ở 3 phân khu chính và các phân khu dần định rõ phân khúc chủ lực, phù hợp với nhu cầu của khách hàng.
Định hình theo “khẩu vị” khách hàng
Theo giới phân tích, thị trường bất động sản TP.HCM bắt đầu hồi phục trở lại từ năm 2014, nhưng chủ yếu tập trung ở khu Đông với hàng loạt dự án chung cư, đất nền. Khu Nam sau giai đoạn phát triển mạnh trước đó đã chững lại do hạn chế về hạ tầng và vấn đề môi trường, còn khu Tây vẫn ì ạch và ít nhận được sự quan tâm.
Khu Nam TP.HCM được định vị sẵn là khu vực của các dự án chung cư cao cấp và hạng sang. (Ảnh: Gia Huy)
Tuy nhiên, từ quý IV/2017 tới nay, thị trường bất động sản TP.HCM bắt đầu có sự dịch chuyển đều ra các phân khu. Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý I/2018 của DKRA Việt Nam cho thấy, đã có sự phát triển đồng đều của các phân khu. Đặc biệt, các phân khu đã hình thành nên những sản phẩm đặc chưng riêng, phù hợp với nhu cầu khách hàng của khu vực đó.
Trong đó, ở khu Đông TP.HCM, phân khúc đất nền chiếm thế chủ đạo. Cụ thể, Theo DKRA Việt Nam, trong quý I/2018, khu vực này ghi nhận có khoảng 970 nền cung cấp ra thị trường, bằng 44% so với nguồn cung của quý trước (khoảng 2.211 nền quý IV/2017) và bằng 106% so với cùng kỳ quý I/2017.
Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 83%. Dù giảm mạnh so với quý trước, nhưng khu Đông tiếp tục dẫn đầu thị trường đất nền TP.HCM khi chiếm đến 52% nguồn cung và 62% lượng tiêu thị của toàn thị trường. Đáng chú ý, tỷ lệ tiêu thụ đất nền phân lô của khu vực này đạt tới 100%, giá đất tăng 5 – 10% so với quý trước, riêng quận 2 giá đất tăng 15 – 20% so với quý trước.
Đối với phân khúc biệt thự, khu Đông cũng dẫn đầu thị trường với 621 căn nhà phố/biệt thự cung cấp ra thị trường, bằng khoảng 75% nguồn cung quý trước và bằng 140% so với cùng kỳ năm 2017. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 63% (khoảng 392 căn). Số lượng này chiếm 49% nguồn cung và 51% lượng tiêu thụ toàn thị trường biệt thự, nhà phố TP.HCM trong quý I/2018.
Tại khu Đông, phân khúc đất nền đang là tâm điểm
Trong khi đó, phân khúc căn hộ chung cư, vốn là phân khúc chủ đạo của khu Đông và khu Nam đã chuyển mạnh về khu Tây với lượng nguồn cung mới tăng đột biến. Cụ thể, theo ghi nhận của DKRA Việt Nam, trong quý I/2018, thị trường TP.HCM ghi nhận khoảng 10.431 căn hộ chung cư ra mắt thị trường, tăng 35% so với cùng kỳ năm 2017.
Lượng tiêu thụ ước khoảng 8.946 căn (tỷ lệ hấp thụ 86%), tăng 66% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, phân khúc trung cấp và giá rẻ tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm 72% nguồn cung toàn thị trường. Phân khúc hạng sang không ghi nhận dự án mới.
Về khu vực, khu Tây dẫn đầu nguồn cung khi chiếm tới 39% lượng cung toàn thị trường và chủ yếu thuộc phân khúc tầm trung. Trong khi đó, khu Nam vẫn giữ nguyên khẩu vị với những dự án chung cư cao cấp. Đây là phân khúc chủ đạo của khu Nam từ khi hình thành tới nay, bởi vị trí cũng như giá trị mà các doanh nghiệp ngành địa ốc đã tạo nên từ trước tới nay.
Tiếp tục phân chia rõ nét
Ông Phạm Ngọc Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam cho rằng, ở các quý tiếp theo, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ tiếp tục phân hóa mạnh ở các phân khu, nhưng phân khúc căn hộ vẫn là chủ đạo.
“Nguồn cung căn hộ dự báo sẽ tiếp tục dồi dào và tăng trong thời gian tới, dao động ở mức khoảng từ hơn 10.000 căn, trong khi nguồn cung nhà phố/biệt thự trong quý II/2018 sẽ giảm. Trong đó, khu Đông và khu Nam, phân khúc căn hộ cũng dần trở lại trong quý tiếp theo”, ông Lâm cho biết.
Theo ông Lâm, sự phát triển của thị trường địa ốc TP.HCM trong thời gian tới sẽ thay đổi theo chính sách quy hoạch của Thành phố. Trong đó, việc Thành phố siết phân khúc đất nền ở khu Đông vốn đang rất nóng hiện nay sẽ khiến phân khúc căn hộ ở khu vực này trở lại, cùng với sự lên ngôi của biệt thự phố.
“Đây là điều dễ hiểu, bởi khu Đông được định hướng sẽ thành khu đô thị hiện đại và là trung tâm kinh tế lớn nhất TP.HCM. Dân số tại đây đa phần là dân số trẻ, giới tri thức có thu nhập cao…, nên nhu cầu nhà ở tại khu Đông sẽ là chung cư trung, cao cấp và biệt thự”, ông Lâm nói.
Trong khi đó, với khu Nam, theo ông Lâm, khu vực này đã định hình là khu vực cao cấp, gắn liền với giá đất cao, gần trung tâm Thành phố, nên các dự án tại khu vực này luôn được chủ đầu tư chú trọng vào sản phẩm cao cấp và hạng sang.
Các chủ đầu tư địa ốc bắt đầu nhắm đến khu Tây để phát triển các dự án chung cư giá rẻ. (Ảnh: Lê Thắng)
Trong khi đó, khu Tây là nơi có lượng người dân lao động lớn, nhiều khu công nghiệp, cụm công nghiệp, thu nhập người dân thấp, lượng dân di cư nhiều…, nên nhu cầu chủ yếu là phân khúc đất nền và chung cư giá rẻ.
Ông Trần Quốc Việt, Tổng giám đốc Cát Tường Group cho rằng, việc định hình lại thị trường trên thị trường bất động sản TP.HCM thực chất đã diễn ra từ năm 2016, tới cuối năm 2017, đầu năm 2018 thì hoàn thiện.
Với việc định hình này tạo nên sự phân hóa rõ nét ở các phân khu chức năng của Thành phố theo đúng Quy hoạch vùng TP.HCM. Theo đó, khu Đông là trung tâm kinh tế, giáo dục và thương mại, khu Nam được định hình là khu vực phát triển vui chơi giải trí, kết nối vùng, còn khu Tây sẽ là phân khu giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh gắn liền với thiên nhiên…
“Chính vì vậy, các doanh nghiệp cũng đã định hình sản phẩm theo đúng nhu cầu của khách hàng và của quy hoạch của Thành phố. Điều này sẽ giúp thị trường phát triển bền vững và đáp ứng chuẩn quy hoạch mà Thành phố đề ra cho các phân khu”, ông Việt nói.
Gia Huy
(Đầu tư Bất động sản)
