Vừa qua, tại Thành phố Hồ Chí Minh trong đợt rà soát đã cho thấy có nhiều trường hợp tự ý chuyển nhượng, nhận nhà để ở, sau đó mới liên hệ các cơ quan để thực hiện thủ tục chuyển quyền thuê lại nhà ở là không đúng quy định pháp luật.
Tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước thì sẽ bị thu hồi lại nhà theo quy định pháp luật (Ảnh minh họa: Minh Sơn)
Thực tế vướng mắc?
Theo báo cáo của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, trong thời gian qua khi thực hiện công tác quản lý Nhà nước trong lĩnh vực nhà ở thì nhận thấy có vướng mắc trong việc xem xét chấp thuận giải quyết cho nhận chuyển quyền thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.
Thực tế cho thấy, tại địa phương từ ngày 06/6/2013 có nhiều trường hợp các bên vẫn tự ý chuyển nhượng, nhận nhà để ở, sau đó mới liên hệ các cơ quan, đơn vị để thực hiện thủ tục chuyển quyền thuê, không đảm bảo quy trình thủ tục chuyển quyền thuê theo quy định. Bên cạnh đó, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định người đề nghị thuê nhà ở phải là người đang sử dụng nhà ở sẽ mâu thuẫn với Luật Nhà ở là người thuê nhà không được tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại. Từ đó, gây khó khăn khi giải quyết đề nghị hiện nay của người đang thuê và sử dụng nhà ở xin chuyển quyền thuê cho người khác.
Sở Xây dựng địa phương này cho rằng, trường hợp giải quyết chấp thuận chuyển quyền thuê đối với các trường hợp tự ý sang nhượng nhà, nay mới nộp đơn xin chuyển quyền thuê thì trái với quy định tại Luật Nhà ở năm 2014. Trường hợp thực hiện thu hồi nhà ở theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 thì sẽ gây bức xúc và có nguy cơ phát sinh nhiều khiếu nại của người thuê nhà.
Bà Nguyễn Thị Thu Nga, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chính Minh cho biết: “Từ những ghi nhận thực tế, Sở đã có đề xuất một số nội dung và đề nghị được Bộ Xây dựng hướng dẫn phù hợp với thực tế tại địa phương”.
Theo bà Nga phân tích: Trường hợp tự ý chuyển nhượng quyền thuê nhà kể từ ngày 06/6/2013, Sở Xây dựng sẽ đề xuất Bộ Xây dựng chấp thuận phương án giao đơn vị quản lý vận hành nhà ở thực hiện đăng tải 03 lần liên tục thông tin về nhà ở cho thuê trên báo của địa phương và trên cổng thông tin điện tử của đơn vị mình (tương tự điểm a, Khoản 3, Điều 60 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP). Sau 30 ngày kể từ ngày đăng tin lần cuối, nếu không có tranh chấp, khiếu kiện về nhà ở cho thuê thì đơn vị quản lý vận hành nhà ở nộp hồ sơ đến Sở Xây dựng xem xét, có văn bản chấp thuận việc chuyển nhượng quyền thuê nhà theo quy định tại điểm b, Khoản 3, Điều 60 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ.
Còn trường hợp không tự ý chuyển nhượng quyền thuê nhà, mà người đang thuê nhà có Đơn xin chuyển quyền thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước, Sở Xây dựng đề xuất Bộ Xây dựng chấp thuận phương án xử lý theo hướng sau: Từ ngày 06/6/2013, người sử dụng nhà ở có nhu cầu xin chuyển quyền thuê thì nộp 02 bộ hồ sơ quy định tại Khoản 1, Điều 60 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP tại đơn vị quản lý vận hành nhà ở để báo cáo cơ quan quản lý xem xét có văn bản đồng ý việc chuyển nhượng quyền thuê trước khi thực hiện ký kết hợp đồng thuê với người thuê nhà mới.
Một trong số các căn nhà cũ thuộc sở hữu Nhà nước trên đường Ngô Thời Nhiệm, phường 6, quận 3, TPHCM (ảnh: PAL-H.Hoàng)
Liệu có mâu thuẫn về pháp luật không?
Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), việc quản lý, cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước đang được quy định rõ tại các văn bản pháp luật về nhà ở. Cụ thể: Tại điểm d, khoản 1 và điểm d, khoản 2, Điều 82 Luật Nhà ở 2014 đã có quy định người đang thực tế sử dụng nhà ở cũ và có nhu cầu thuê thì được xem xét, giải quyết cho thuê nhà ở đó.
Đồng thời, cũng tại điểm c và điểm d, khoản 2, Điều 57 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP có quy định trường hợp đang thực tế sử dụng nhà ở nhưng không có tên trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc không có tên trong quyết định, văn bản phân phối bố trí nhà ở thì được xem xét ký hợp đồng thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước. Trình tự thủ tục giải quyết cho thuê nhà ở thực hiện theo khoản 3, Điều 60 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
Mặt khác, tại Điều 84 Luật Nhà ở 2014 có quy định về việc thu hồi nhà ở nếu Bên thuê tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở (áp dụng đối với trường hợp đã có hợp đồng thuê nhà ở). Các nội dung nêu trong Hợp đồng thuê nhà ở quy định tại Phụ lục số 20 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD cũng áp dụng đối với trường hợp đã có Hợp đồng thuê nhà ở.
Như vậy, Bộ Xây dựng khẳng định các quy định nêu trong Nghị định số 99/2015/NĐ-CP là không trái với quy định tại Điều 84 Luật Nhà ở 2014. Chính vì vậy, đề xuất của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh về việc cho phép thực hiện thủ tục giải quyết cho Bên thuê được chuyển quyền thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước là không có cơ sở để thực hiện.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết thêm: “Trường hợp Bên thuê nhà ở không còn nhu cầu thuê tiếp thì phải trả lại nhà ở cho Nhà nước theo quy định tại điểm b, điểm c, khoản 1, Điều 84 Luật Nhà ở 2014; nếu Bên thuê tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại nhà ở thì sẽ bị thu hồi lại nhà ở theo quy định tại điểm h, Điều 84 Luật Nhà ở 2014”.
Qua vấn đề trên cho thấy, tuy văn bản pháp luật đã có hướng dẫn đầy đủ nhưng việc thực hiện theo quy định lại mỗi nơi hiểu theo cách khác nhau, hiểu chưa đúng, dẫn đến có thể gây khó khăn khi áp dụng. Thiết nghĩ, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và các Sở Xây dựng trên cả nước nói chung cần tiếp tục tăng cường công tác quản lý nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn để việc cho thuê đúng quy định pháp luật.
Hà Khánh
(Báo Xây dựng)
