Câu chuyện “tiêu – điều” thường được nhắc đến để minh họa cho hành vi chạy theo đám đông trong hoạt động sản xuất – kinh doanh ở nước ta.
Khi giá tiêu trên thị trường cao, nhiều người rủ nhau trồng tiêu, đến khi thu hoạch, do nguồn cung tăng nên giá giảm mạnh khiến người trồng thua lỗ; thời điểm ấy giá hạt điều lại cao, thế là người ta chặt bỏ tiêu chuyển sang trồng điều. Đến khi thu hoạch được điều thì giá điều giảm mạnh, lại chặt điều,… cuối cùng thì “tiêu điều” cả.
Tâm lý làm theo cảm tính ấy thể hiện trong nhiều ngành sản xuất của nước ta, chứ không chỉ trong lĩnh vực nông nghiệp. Cứ lâu lâu lại rộ lên một phong trào nào đó, từ xây nhà máy đường, thép, xi măng… đến xây dựng cảng biển, khu công nghiệp, để rồi khi cung vượt quá cầu thì lại đồng loạt rời bỏ thị trường, để lại một sự thiếu hụt ở nhiều năm sau. Dĩ nhiên, bất động sản cũng không tránh khỏi quy luật này.
(ảnh minh họa)
Căn hộ cao cấp, dư đến mức nào?
Khi không có một chiến lược quy hoạch tổng thể, hoạt động nghiên cứu thị trường cẩn thận, thì người ta càng dễ dàng để cho cảm tính chi phối. Thời điểm một số dự án bất động sản đầu tiên được mở bán, người dân giành nhau mua (đa phần để đầu cơ – cũng theo tâm lý bầy đàn), cơn sốt làm dự án bắt đầu, nhiều doanh nghiệp dù đang sản xuất – kinh doanh ở lĩnh vực nào cũng gắng xin một vài dự án bất động sản, bất chấp năng lực tài chính và kỹ thuật có đủ hay không.
Dự án bất động sản trở thành “con gà đẻ trứng vàng”, mà ai cũng muốn quả trứng phải lớn, thế là các dự án căn hộ cao cấp nối nhau ra đời. Địa phương có nhiều khu căn hộ cao cấp được hưởng lợi do những dự án này vừa không tạo áp lực về dân số, lại giúp nâng cấp cơ sở hạ tầng, đem đến lối sống văn minh hiện đại cho người đô thị, nguồn thu ngân sách cũng cao.
Doanh nghiệp thì dễ xin giấy phép, làm dự án lắm tiền thì số tiền dành cho giải phóng mặt bằng cũng “rộng rãi” hơn nên dễ thỏa thuận đền bù hơn, khi có sản phẩm thì được bán với giá cao nên lợi nhuận thu được sẽ lớn. Chính vì thế, cách đây chừng năm năm, chẳng mấy doanh nghiệp địa ốc xin phép xây dựng một dự án nhà giá rẻ, diện tích nhỏ, mà nếu doanh nghiệp nào có ý định ấy thì xin được cấp phép cũng cực khó.
Bây giờ, gió lại đổi chiều theo kiểu “tiêu điều”, phân khúc căn hộ cao cấp vào hồi ế ẩm, nguồn cung được nhận định là dư thừa ở khắp nơi, nhiều doanh nghiệp đã và đang chuyển hướng sang phân khúc trung cấp, bình dân. Thậm chí, tại các dự án căn hộ cao cấp, người ta cũng khuyến khích chủ đầu tư chia nhỏ căn hộ cho dễ bán…
Sở Xây dựng TP.HCM vừa có cuộc khảo sát tình hình thực hiện dự án bất động sản tại thành phố này và cho biết trong giai đoạn 2005-2008 có 7.173 căn hộ cao cấp ra đời thì giai đoạn 2009-2012 lên đến 12.226 căn, và đến giai đoạn 2013-2016 sẽ giảm xuống còn 8.774 căn.
Như vậy từ sang năm, số căn hộ cao cấp gia nhập thị trường đã giảm gần 30%. Mà một dự án như vậy từ khâu xin phép đến khi hoàn thành, có sản phẩm hoàn chỉnh phải mất khoảng 4-5 năm hoặc hơn nữa, vì vậy, sau năm 2016, nguồn cung căn hộ cao cấp chắc chắn còn giảm nữa. Hiện nguồn cung căn hộ cao cấp chỉ chiếm 8%, căn hộ trung cấp chiếm 14%, còn lại 78% thuộc về căn hộ giá rẻ.
Theo các chuyên gia bất động sản, phân khúc căn hộ cao cấp vẫn có những khách hàng có nhu cầu thực. Đó là doanh nhân, chuyên gia, người có thu nhập cao… muốn chọn những nơi này để tận hưởng các dịch vụ, tiện ích của một khu đô thị hiện đại.
Giao dịch trên thị trường bất động sản cũng phản ánh điều này: Trong quý III-2012, thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh có tỷ lệ hấp thụ đạt 8% – một con số khá tích cực trong bối cảnh trầm lắng hiện nay, điều đáng nói là phân khúc căn hộ cao cấp có tỷ lệ hấp thụ tăng 10%, mức cao nhất của phân khúc này kể từ quý III-2011.
Vậy nên dù trong ngắn hạn phân khúc căn hộ cao cấp vẫn còn dư cung, nhưng trong dài hạn có thể lại khan hiếm và điều ngược lại xảy ra cho phân khúc căn hộ giá rẻ. Nếu kinh tế Việt Nam hồi phục kể từ cuối năm 2013 như dự báo của nhiều chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sản nói chung và phân khúc căn hộ cao cấp nói riêng sẽ có cơ hội lớn để hồi phục.
Cẩn trọng với phân khúc nhà giá rẻ, nhà ở xã hội
Như đã nói, nếu không có một sự quy hoạch tổng thể mà tất cả đều tập trung vào phân khúc nhà diện tích nhỏ, giá rẻ, nhà ở xã hội, bất chấp điều kiện cơ sở hạ tầng có phù hợp hay không, thì trong tương lai phân khúc này hoàn toàn có thể dư cung.
Khi thị trường vắng bóng căn hộ thuộc phân khúc diện tích nhỏ, giá rẻ, một dự án tung ra sẽ được thị trường chào đón nồng nhiệt, minh chứng rõ nhất là “hiện tượng Đại Thanh” ở Hà Nội. Tuy nhiên, khi sự hào hứng đi qua và thị trường “tràn ngập” căn hộ giá rẻ, liệu phân khúc này có còn độ hấp dẫn như hiện nay?
Một số doanh nghiệp cẩn trọng đã cân nhắc kỹ trước khi gia nhập phân khúc này cũng bởi phân tích như trên. Có một thực tế là lâu nay, từ các tổ chức xã hội đến đa số doanh nghiệp bất động sản đều chưa có một cuộc khảo sát, nghiên cứu thị trường để có đường hướng chiến lược ngắn hạn cũng như dài hạn.
Thông thường, người ta nhận xét rất cảm tính, rằng nhu cầu nhà ở của người dân là rất lớn, còn hàng chục triệu người ở thành thị chưa có nhà ở… để cho rằng “cầu về căn hộ” (là người có nhu cầu và có khả năng tài chính để thực hiện việc giao dịch để thỏa nhu cầu đó) là rất lớn, từ đó tiến hành thực hiện dự án bất động sản.
Một chủ doanh nghiệp cho biết, không rõ những người luôn nói rằng “phân khúc nhà ở xã hội có nhu cầu rất lớn” ấy có tiến hành cuộc khảo sát thực tế nào hay không, chứ doanh nghiệp của ông tiến hành khảo sát tại một quận ven của TP.HCM và thu được kết quả không hề khả quan.
Chính vì vậy, dù cũng xin được một dự án nhà ở xã hội nhưng doanh nghiệp này vẫn lo xây xong chưa chắc đã có người mua, bởi đối tượng mua – cán bộ công nhân viên nhà nước – chưa chắc đã có tiền để mua, hoặc nếu có tiền thì chưa chắc họ đã muốn căn hộ xã hội.
Đó là chưa kể các dự án nhà ở xã hội thì không thể xây dựng ở các quận trung tâm mà phải ở các quận vùng ven, cách xa trung tâm, cơ sở hạ tầng không thể bằng các quận nội thành, nên chưa chắc đã khuyến khích những người đang ở nhà thuê thuộc khu vực nội thành chuyển ra sinh sống, còn những người vốn sống ở gần đó có thể lại thích tìm một nhà phố có diện tích nhỏ hơn là một căn hộ giá rẻ.
Một sự điều nghiên kỹ lưỡng của doanh nghiệp cùng với sự kiên định và bài ản trong quy hoạch tổng thể luôn là điều cần thiết, để thị trường bất động sản có thể phát triển bền vững./.
Phong Vân – Hải An
