Thị trường địa ốc đang sôi lên vì một số dự án căn hộ được chào bán với mức giá giảm mạnh chưa từng thấy. Dường như niềm tin của nhà đầu tư thứ cấp về sự phục hồi của thị trường đã mất hẳn. Mặt bằng giá mới rẻ hơn đang hình thành… Điều này đồng nghĩa với việc qua rồi thời nhà đầu tư thao túng giá, trả thị trường về giá trị thực.
Ôm hàng càng nhiều càng chết
Vào năm 2009, khi thị trường bất động sản bước vào đợt suy giảm, ông chủ của Công ty Cổ phần Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) đã gây bất ngờ khi quyết định giảm 30% giá bán căn hộ dự án Hoàng Anh River View. Và hiện tại vẫn là dự án của Hoàng Anh Gia Lai nổ phát pháo đầu tiên trong việc hạ giá căn hộ tới 50%.
Thực chất, việc hạ giá căn hộ lần này tại dự án Hoàng Anh River View là động thái của các nhà đầu tư thứ cấp sau khi ôm hàng mua sỉ căn hộ trong dự án này. Thị trường ngày càng tụt sâu, áp lực về tài chính quá lớn nên các nhà đầu tư này không còn đủ kiên nhẫn ôm hàng nên đã chuyển sang “chơi bài ngửa” với thị trường.
Ông Lê Hùng, Tổng Giám đốc Công ty CP phát triển nhà Hoàng Anh Gia Lai cho biết, năm 2009, Hoàng Anh Gia Lai chào bán dự án Hoàng Anh River View. Trong đợt này có 270 căn bán sỉ cho 3 công ty bất động sản là Đại Tín Á Châu, An Bình Land và Công ty CP Đầu tư và Phát triển Sacom. Trong đó, Công ty Đại Tín Á Châu mua 100 căn, An Bình Land mua 100 căn và Công ty CP đầu tư và Phát triển Sacom mua 70 căn.
Dường như cũng chờ đợi pháo hiệu từ HAGL, một loạt dự án khác trên địa bàn TP.HCM được các nhà đầu tư thứ cấp giảm giá bán cắt lỗ. Đơn cử như Công ty cổ phần dịch vụ Nhịp Cầu Địa Ốc giảm giá bán dự án căn hộ Carina Plaza (Quận 8, TP.HCM) từ mức 15,5 triệu đồng/m2 xuống còn 13,2 triệu đồng/m2.
Cũng trong thời điểm cuối tháng 8, Sacomreal thực hiện tuần giảm giá bán một loạt các dự án như Đại Nam, Mỹ Phước 3, New Sai Gon, Sealinks, Everrich, Carillon, HUD, Biconsi,… với mức giảm từ 4 – 20%.
Đa số dự án giảm giá căn hộ để giải phóng hàng tồn kho, giảm áp ực về vốn, cắt lỗ. Tuy vậy, cũng có nhiều dự án bị đè nặng bởi nợ nần cũng mong thoát khỏi địa ốc càng nhanh càng tốt. Nhiều chủ đầu tư dự án cũng tự thú với khách hàng về tình trạng sức khỏe của mình nên việc đầu tư vào địa ốc không còn được mặn mà.
Cuối tháng 8, hàng trăm khách hàng kéo đến dự án căn hộ Good House Apartments (đường Trương Đình Hội, phường 16, quận 8 – TP.HCM) để yêu cầu Công ty CP Lê Minh M.C bàn giao nhà đúng tiến độ. Khởi công tháng 1/2009, dự kiến bàn giao vào tháng 6/2011, đến tháng 8/2012 công trình vẫn ngổn ngang. Khách hàng đã đóng 85% giá trị căn hộ, tương đương 800-900 triệu đồng mà chưa được bàn giao.
Bà Nguyễn Thị Minh Dung, Giám đốc Công ty CP Lê Minh M.C, cũng nói thẳng: “Chúng tôi không thể nào trả lời chính xác khi nào bàn giao căn hộ vì hiện nay công ty đang gặp khó khăn về tài chính. Chúng tôi sẽ gánh chịu về mặt pháp lý trước pháp luật và nội dung cam kết trước khách hàng. Đối với yêu cầu của khách hàng muốn biết khoản tiền góp mua căn hộ sử dụng ra sao, công ty sẵn sàng thuê kiểm toán độc lập. Còn nếu muốn bàn giao hiện trạng thì phía công ty cũng sẵn sàng bàn giao”.
Theo ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc của CBRE Việt Nam, thị trường căn hộ sẽ khó hồi phục nhanh. Chu kỳ lạm phát những năm gần đây cho thấy độ trễ từ khi lạm phát và lãi suất giảm xuống còn dưới 10% cho đến khi thị trường căn hộ hồi phục là 6 tháng. Để giải phóng hàng tồn, các chủ đầu tư BĐS đã tỏ rõ động thái thoát nhanh khỏi các dự án và bán càng nhanh càng tốt.
Quyền lực của người mua
Hiện tại, khách mua nhà trên thị trường là người có nhu cầu ở thực sự. Mọi người có nhiều sự lựa chọn về mức giá lẫn thương hiệu, vị trí. Vì vậy, một số doanh nghiệp đã thành công trong việc sớm chuyển hướng đầu tư sang phân khúc nhà giá thấp, diện tích nhỏ.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, chia sẻ: “Đã qua rồi thời các nhà đầu tư thứ cấp thao túng giá thị trường. Canh bạc đầu tư địa ốc của các đối tượng này đã đến hồi thoái trào. Thị trường đã bắt đầu thiết lập một mặt bằng giá mới và thành công cũng bắt đầu đến với những doanh nghiệp biết đón đầu thị trường bằng phân khúc nhà giá rẻ”.
Theo ông Đinh Thế Hiển, Giám đốc Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng, động thái xả hàng cắt lỗ, nhất là những dự án của doanh nghiệp đầu ngành, sẽ tạo một mặt bằng giá mới cho thị trường bất động sản thời gian tới. Vài tháng trước đây, một vài doanh nghiệp cũng giảm giá nhưng với hình thức khuyến mãi hoặc dùng lãi suất ngân hàng để hấp dẫn khách hàng. Nhưng hiện nay doanh nghiệp phải chấp nhận mặt bằng giá mới và công ty nào chủ động được sẽ tăng được sức bán hơn.
Giảm giá căn hộ là xu thế tất yếu. Đây không phải là tín hiệu xấu mà là cơ hội cho nhiều bên giải được bài toán khó. Nhiều trường hợp nhà đầu tư thứ cấp cần tiền, chịu thương lượng hạ 10-15% giá trị căn hộ đã giúp các giao dịch dễ dàng hơn. Giảm giá có thể là giải pháp kích thích tăng thanh khoản cho thị trường trong một số phân khúc có nhu cầu an cư.
Ông Hiển cho biết thêm: “Dù đã xuất hiện một số tín hiệu tích cực bắt đầu từ quý 2 nhưng bất động sản chỉ có thể tan băng cục bộ và vẫn trong giai đoạn khó khăn với mức tiêu thụ thấp. Trong khi đó, giá bất động sản trên thu nhập của người dân còn quá cao so với các nước. Giá sẽ tiếp tục giảm trong giai đoạn cuối năm tại những phân khúc căn hộ và đất nền. Ngoài áp lực về tài chính thì giá căn hộ giảm nhiều cũng cho thấy nhà đầu tư, chủ dự án phần nào “thành thật” hơn. Việc đầu tư địa ốc đã bắt đầu vãn cuộc khi quả bóng giá đang bắt đầu xì hơi.”
Nam Phong
