Khi ‘nồi cơm’ tín dụng thu hẹp
Áp lực thanh khoản, biến động địa chính trị quốc tế và những yêu cầu từ cơ quan quản lý buộc các ngân hàng phải thận trọng với mỗi quyết định giải ngân.
Tại Techcombank, nguyên tắc “rủi ro thấp, hiệu quả cao” (low risk, high return) được áp dụng với mọi khoản vay kinh doanh – đầu tư bất động sản. Tính tới thời điểm cuối quí 1-2026, ngân hàng ghi nhận các tổ chức kinh tế liên quan bất động sản vay gần 199.000 tỉ đồng, tương ứng 26,4% tổng dư nợ của ngân hàng – giảm khoảng 2% so với cuối năm ngoái. “Chúng tôi phải biết chắc ai là người mua bất động sản đó và khả năng trả nợ của họ ra sao khi tài trợ vốn. Bên cạnh đó, đồng vốn phải được sử dụng minh bạch”, Tổng giám đốc Jens Lottner nhấn mạnh.
Tương tự, ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng giám đốc VPBank, nêu quan điểm “không nên phát triển bất động sản quá nóng” sau khi rút ra bài học từ một số thương vụ trong quá khứ.
Theo đó, ban lãnh đạo ngân hàng tập trung giải ngân tại các dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thuộc phân khúc trung cấp phục vụ nhu cầu ở thực. Đồng thời, thể hiện sự thận trọng và quan điểm hạn chế đầu tư vào phân khúc cao cấp và nghỉ dưỡng.
Khi “nồi cơm” tín dụng thu hẹp, số ít nhà phát triển bất động sản đã chủ động mở rộng kênh huy động vốn và hình thành quan hệ hợp tác với các định chế tài chính để gia tăng dư địa phát triển. Đơn cử, Vingroup hợp tác chiến lược toàn diện với Sacombank để triển khai giải pháp tài trợ vốn và tín dụng cho các dự án và chương trình đầu tư trọng điểm, cũng như hoạt động sản xuất – kinh doanh trong những ngày cuối tháng 4/2026.
Cùng giai đoạn, Vinhomes (công ty con của Vingroup) và Công ty đầu tư và phát triển bất động sản Minh An (đối tác hợp tác kinh doanh chiến lược của Masterise) lần lượt huy động 6.000 tỉ đồng và 7.500 tỉ đồng từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Số vốn này được dùng cho hoạt động phát triển dự án và tái cơ cấu nợ.
Rộng hơn, kênh TPDN riêng lẻ trở thành “cứu cánh” với nhiều nhà phát triển bất động sản thời gian qua với giá trị huy động đạt 24.065 tỉ đồng trong quí 1-2026, tương ứng 60% tổng giá trị phát hành toàn thị trường. Trong đó, không ít đơn vị chọn đây là kênh huy động vốn dài hạn với 41% khối lượng phát hành có thời gian đáo hạn khoảng 7-10 năm.
Ngoài kênh TPDN riêng lẻ, một số đơn vị chọn phương án bổ sung nguồn lực và tái cơ cấu nợ vay qua phát hành cổ phiếu hoán đổi, trả cổ tức bằng cổ phiếu, chào bán cổ phiếu cho nhà đầu tư chuyên nghiệp như DIC Corp, Novaland và Phát Đạt.
Việt Nam cần một cấu trúc vốn đa tầng
Thực tế, đây không phải lần đầu các nhà phát triển bất động sản phải giải bài toán huy động vốn trong bối cảnh vĩ mô tồn tại nhiều khó khăn.
Năm 2024, Công ty cổ phần phát triển bất động sản Văn Phú từng đề xuất với đối tác nhận phát hành trái phiếu (hiện là cổ đông) và cổ đông hiện hữu phương án hoán đổi nợ trái phiếu thành cổ phiếu để giảm tỷ lệ nợ vay, tăng vốn chủ sở hữu trong bối cảnh dư nợ trái phiếu cao và thị trường bất động sản chưa “rã băng”.
Nhờ sự đồng thuận từ các bên, giải pháp này nhanh chóng được triển khai giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn ngắn hạn và tiếp tục mở rộng quỹ đất giai đoạn 2024-2025. Mới đây, doanh nghiệp tiếp tục huy động thành công 150 tỉ đồng qua kênh TPDN riêng lẻ.
Một trong những yếu tố giúp Văn Phú nhận được sự đồng thuận từ đối tác và cổ đông là việc tham gia xếp hạng tín nhiệm từ sớm và duy trì xếp hạng dài hạn ở mức BB+ với triển vọng ổn định trong nhiều năm. Bên cạnh đó, việc doanh nghiệp chủ động công bố thông tin tài chính, kèm tiến độ các dự án đang triển khai xây dựng và bán hàng cũng là một “điểm cộng” trong mắt nhà đầu tư.
Tương tự, việc trái phiếu phát hành được xếp hạng tín nhiệm ở mức A (ổn định) là một trong những yếu tố quan trọng giúp Vinhomes huy động thành công 6.000 tỉ đồng những ngày cuối tháng 4 vừa qua.
Việc huy động vốn từ thị trường cổ phiếu và trái phiếu đã giúp các nhà phát triển bất động sản giải quyết một phần nhu cầu vốn cho kế hoạch trung hạn. Nhưng để giảm áp lực vốn dài hạn, ông Nguyễn Đức Thuận, Giám đốc khối chiến lược và đầu tư của Hasco Holdings, cho rằng cần một cấu trúc vốn đa tầng để giải quyết vấn đề ‘lệch pha’ giữa kỳ hạn cho vay và tiến độ thực hiện dự án bất động sản.
“Dự án có thể kéo dài khoảng 3-5 năm hoặc 10 năm, nhưng thời hạn ngân hàng cho vay thường ngắn hơn. Hơn nữa, doanh nghiệp phải bỏ chi phí ban đầu tương ứng 30-50% tổng chi phí đầu tư dự án thì sau mới được tiếp cận nguồn vốn tín dụng”, ông nêu vấn đề.
Thực tế, tình trạng mất cân đối cung – cầu trên thị trường vốn Việt Nam đã tồn tại từ lâu. Để gỡ khó, không ít chuyên gia chọn giải pháp phát triển thị trường TPDN và mở rộng nền tảng nhà đầu tư tổ chức để tạo nguồn vốn dài hạn ổn định.
Thậm chí, có ý kiến đề xuất sản phẩm trái phiếu phát hành ra thị trường cần đi kèm những yêu cầu mang tính chuyên nghiệp hơn. Đơn cử, doanh nghiệp muốn đầu tư dự án A với mức huy động khoảng 1.000 tỉ đồng phải huy động vốn theo tiến độ dự án thay vì huy động vốn một lần.
“Điều này giúp tránh việc doanh nghiệp sử dụng vốn huy động sai mục đích và giảm áp lực trả nợ gốc, lãi vay tại thời điểm đáo hạn”, TS Nguyễn Đức Kiên, nguyên tổ trưởng tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng cho biết.
Bên cạnh kênh TPDN, mô hình tài trợ chuỗi nhằm gia kết nối giữa nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn đầu tư của doanh nghiệp và dòng tiền trong dân cư vào các hệ sinh thái sản xuất – đầu tư – kinh doanh cũng là một lựa chọn với các đơn vị khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc khắt khe hơn.
Đơn cử, Vingroup và một số doanh nghiệp đã tạo lập một hệ sinh thái khá hoàn chỉnh. Khi một dự án được triển khai sẽ kéo theo nhiều doanh nghiệp vệ tinh cùng tham gia, từ xây dựng, vật liệu cho tới các dịch vụ liên quan. Tương tự, Viettel Construction có định hướng xây dựng khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang, thậm chí tích hợp hệ sinh thái số vào sản phẩm nhờ lợi thế thuộc ‘hệ sinh thái’ Viettel và sự ủng hộ của các địa phương.
“Điều đó cho thấy bản thân các đơn vị phải chủ động định hình chuỗi giá trị của mình, trong khi Nhà nước tiếp tục tạo môi trường kinh doanh thuận lợi để hỗ trợ quá trình này”, bà Phạm Thị Thanh Tùng, Phó vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) chia sẻ tại một hội thảo.
Vân Phong
