Việc giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu theo Nghị định số 25/2020, được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư sẽ giúp việc định giá đất sát với thị trường, khi đó Nhà nước sẽ có lợi, doanh nghiệp cũng được giao đất sạch để làm dự án. Tuy nhiên, theo các chuyên gia pháp lý vẫn còn một số điểm lo ngại khi áp dụng vào thực tế.
Quy định giao đất cho nhà đầu tư sau khi hoàn thành giải phóng mặt bằng sẽ giúp nhà đầu tư có mặt bằng sạch để làm dự án (Ảnh: Lê Anh)
Đôi bên đều có lợi
Sau nhiều tháng chờ đợi, hồi cuối tháng 2/2020, Chính phủ đã ban hành Nghị định 25/2020 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, sẽ có hiệu lực từ ngày 20/4/2020. Điểm đáng chú ý được nhiều doanh nghiệp chờ đợi là quy định, giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu sẽ được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư khu đất.
Trao đổi với TBKTSG Online, ông Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, trước đây Nghị định 30/2015 gây ra nhiều vướng mắc khi giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư các dự án. Vấn đề lớn nhất được đặt ra là đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất thì mỗi địa phương thực hiện một khác. TPHCM thì vẫn hay thực hiện theo Nghị định 30 mà gần như chưa đấu giá đất (mới thử nghiệm ở 25 Lê Duẩn). Mặt khác, đấu giá đất chỉ được thực hiện đối với đất “sạch” (đã giải phóng mặt bằng).
Trên thực tế, Luật Đất đai 2013 chỉ quy định là đất đã thu hồi theo quy hoạch thì phải đưa ra đấu giá, nhưng chỉ quy định như vậy mà không có quy định chi tiết. “Đại gia” có thể tung tiền để thắng đấu giá rồi đầu cơ đất. Vì thế, quá trình đấu giá cũng phải kèm theo một số tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư phù hợp mới được tham gia đấu giá.
Đánh giá về Nghị định 25/2020, ông Đặng Hùng Võ cho rằng, nghị định này có một số điều chỉnh đáng kể như đấu thầu dự án có sử dụng đất được thực hiện đối với những trường hợp không đấu giá đất theo quy định của Luật Đất đai. Quy định như vậy là loại bỏ được xung đột pháp luật với Luật Đất đai 2013. Một vấn đề được đặt ra là trường hợp đấu giá không thành thì giao đất theo định giá hay phải thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất theo Nghị định 25.
Nghị định 25 cũng quy định rõ, trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch khi có đất sạch thì phải thực hiện đấu giá đất theo quy định của Luật Đấu giá tài sản, khi đấu giá không thành thì được giao đất, cho thuê đất theo định giá.
Trường hợp thu hồi đất theo dự án kết hợp với giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì phải đấu thầu dự án có sử dụng đất, kể cả đầu tư công và đầu tư tư. Việc quy định rõ ràng như vậy sẽ giúp doanh nghiệp biết được định hướng rõ ràng khi làm dự án.
Một số điểm khác biệt giữa Nghị định 25/2020 và Nghị định 30/2015 về giao đất cho nhà đầu tư
Về phía doanh nghiệp, trưởng phòng pháp lý của một công ty bất động sản tại TPHCM (đề nghị không nêu tên) cho biết, Nghị định 25 nêu rõ ràng hơn và nới rộng hơn các điều kiện dự án đầu tư có sử dụng đất phù hợp với quy hoạch tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500.
Trước đây thủ tục triển khai một dự án nhà ở thương mại buộc phải tổ chức định giá 2 lần (khi sơ tuyển đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và khi giao đất) phát sinh nhiều hệ lụy, thì nay Nghị định 25 quy định cụ thể chỉ còn phải định giá một lần sau khi chủ đầu tư đã hoàn tất bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án.
Nghị định 25 cũng bỏ đi bước sơ tuyển lựa chọn nhà thầu, thay vào đó Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ triển khai thẩm định năng lực nhà thầu trước khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho dự án. Theo Luật Đất đai 2013, nếu xác định được giá đất tại thời điểm đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thì hợp lý hơn, nhưng xảy ra vấn đề khi đền bù giải phóng mặt bằng lâu, có khi kéo dài vài năm. Sau khi đền bù giải phóng mặt bằng xong, giá đất thị trường lên cao thì doanh nghiệp trúng thầu được lợi.
“Việc Nghị định 25, quy định giao đất sau khi xong phần giải phóng mặt bằng thì việc định giá đất lúc này sẽ sát với thị trường nên Nhà nước sẽ có lợi hơn, tránh thất thoát ngân sách, còn doanh nghiệp cũng được giao đất sạch làm dự án cũng nhanh hơn” vị này nói. Dù Nghị định 25 đã ban hành nhưng doanh nghiệp vẫn phải chờ các cơ quan quản lý nhà nước ban hành thông tư hướng dẫn thì mới biết cụ thể khi thực hiện.
Vẫn còn lo ngại khi áp dụng vào thực tế
Phân tích ở góc độ pháp lý, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TPHCM cho biết, Nghị định 25/2020 đã có tính đồng bộ cao với các quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 thông qua việc xây dựng quy định trên yếu tố dự án có sử dụng đất (loại đất mà dự án sử dụng, tính chất kinh doanh của dự án).
Dù có nhiều điểm mới nhưng vẫn còn nhiều vấn đề lo ngại khi áp dụng vào thực tế. Cụ thể, sau khi được lựa chọn làm nhà đầu tư thì cơ quan nhà nước ký kết hợp đồng với nhà đầu tư. Vì là hợp đồng nên việc đàm phán, thỏa thuận, ký kết và thực hiện không đúng sẽ dẫn đến tranh chấp với nhà đầu tư, không loại trừ trách nhiệm cơ quan nhà nước nếu có vi phạm thì phải chịu phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại cho nhà đầu tư.
Với các dự án được đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có đưa ra đề xuất mức bồi thường giải phóng mặt bằng, nếu mức này cao hơn mức Nhà nước bồi thường thì người dân sẽ nhận mức nào?
Trên thực tế, nhiều dự án chưa bồi thường, giải phóng mặt bằng đang gặp vướng mắc khi đã lựa chọn được chủ đầu tư thì việc bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ được cơ quan nhà nước, chủ đầu tư thực hiện theo thủ tục như thế nào? Nếu để chủ đầu tư tự thỏa thuận việc bồi thường, giải phóng mặt bằng thì thời gian thỏa thuận kéo dài.
Trường hợp Nhà nước thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao cho chủ đầu tư thì gặp vướng mắc về kinh phí chi trả cho bồi thường và rủi ro khi nhà đầu tư không thực hiện tiếp dự án dẫn đến tình trạng đất bỏ hoang, ngân sách đã chi trả bồi thường cho người dân. Do vậy, việc giải phóng mặt bằng sau khi được lựa chọn chủ đầu tư cần được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật để có cơ sở thực hiện.
Lê Anh
(TBKTSG Online)
