Thị trường bất động sản suy giảm, rủi ro cho hệ thống tài chính cũng gia tăng. Cùng với đó, hàng loạt lĩnh vực sản xuất liên quan như xi măng, gạch lát, sắt thép… cũng ảm đạm theo.
Tại hội thảo “Tác động của thị trường bất động sản lên thị trường tài chính Việt Nam, những khuyến nghị chính sách” do ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia phối hợp với đại sứ quán Ireland tổ chức ngày 18/8, các diễn giả đã đóng góp nhiều khuyến nghị về chính sách liên quan như tín dụng, thị trường, hàng hóa… nhằm từng bước tháo gỡ khó khăn cho thị trường này.
Nợ xấu tăng nhanh
Theo ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, tính đến tháng 6/2011, dư nợ tín dụng BĐS là 245.000 tỷ đồng, tương đương 10% tổng dư nợ tín dụng của nên kinh tế (tỷ trọng tín dụng BĐS trung bình của khu vực Đông Nam Á ở mức 6 – 7%), tập trung ở các ngân hàng nhỏ với tỷ lệ cao đáng lo ngại: 30 – 40% tổng dư nợ, cá biệt có ngân hàng tỷ lệ này lên tới 50%. Điều đáng quan tâm, tín dụng BĐS tại các ngân hàng nhỏ thường gắn với các cổ đông lớn của ngân hàng (cổ đông lớn của ngân hàng cũng là chủ đầu tư một số dự án BĐS, sử dụng nguồn vốn của ngân hàng đó hoặc ngân hàng bạn). Phân bố tín dụng BĐS có sự mất cân đối khi tập trung tại TP.HCM tới 45%, trong khi Hà Nội chỉ khoảng 18%. Nợ xấu trong tín dụng BĐS ở mức 3%, trong đó nợ nhóm 5 khoảng 40%.
Để hạn chế rủi ro trước mắt, ngoài việc thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ hà khắc, NHNN còn đưa ra nhiều quy định nhằm hạn chế tín dụng BĐS như nâng hệ số rủi ro đối với cho vay BĐS từ 150% lên 250%; hạn chế tăng trưởng tín dụng khu vực này là 16% trong năm 2011. Bên cạnh việc giá BĐS bị đẩy cao hơn thực tế, nguồn vốn đổ vào thị trường này bị khống chế dần khiến giao dịch trên thị trường giảm mạnh và có nguy cơ đóng băng. Tình trạng này khiến rủi ro tín dụng BĐS sẽ gia tăng. Chỉ trong 6 tháng đầu năm 2011, nợ xấu BĐS đã tăng 37% (tương ứng 1.766 tỷ đồng) so với thời điểm 31/12/2010.
Vốn tín dụng bị chặn lại, kênh huy động vốn trên thị trường chứng khoán cũng chật vật, do thị trường này suy giảm mạnh cả về giá, thanh khoản. Theo tính toán của cơ quan giám sát tài chính, nhóm cổ phiếu BĐS (58 mã) đã giảm giá 50 – 70% tính từ đầu năm 2011 đến nay! Ông Lê Xuân Nghĩa, phó chủ tịch ủy ban Giám sát tài chính quốc gia nhấn mạnh: “Thị trường bất động sản (BĐS) tăng giá biên độ lớn, kéo dài liên tục không thể đổ lỗi cho đầu cơ, mà hoàn toàn do thể chế gây ra”.
Rủi ro chéo
Trong khi đó, theo ông Nghĩa, hai thị trường BĐS – tài chính có liên quan mật thiết với nhau và tạo ra rủi ro chéo từ khu vực này sang khu vực khác. Thực tế đã cho thấy, các cuộc khủng hoảng tài chính, tiền tệ trên thế giới hầu hết đều bắt nguồn từ khủng hoảng trên thị trường BĐS.
Để thị trường BĐS vượt qua khó khăn hiện tại, theo ông Nghĩa, chính sách tiền tệ cần được vận hành chặt chẽ, linh hoạt, nhất quán, có kế hoạch phân bổ đều nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng đều, có chất lượng, từ đó có thể nâng cao tính ổn định và chất lượng nguồn vốn tín dụng cho nền kinh tế nói chung và lĩnh vực BĐS nói riêng. Bên cạnh đó, cần hạ lãi suất huy động và cho vay trên thị trường 1 về mức hợp lý bằng cách bỏ trần lãi suất huy động, điều chỉnh lãi suất chiết khấu, lãi suất thị trường mở để điều chỉnh lãi suất liên ngân hàng. Ngoài ra, cần bãi bỏ quy định về tỷ lệ cấp tín dụng so với nguồn vốn huy động (80%), thay vào đó, sử dụng công cụ dự trữ bắt buộc nhằm giảm chi phí vốn cho các tổ chức tín dụng, tăng năng lực điều phối và kiểm soát thanh khoản của NHNN.
Cũng theo ông Nghĩa, quy định về hạn mức tín dụng phi sản xuất (trong đó có BĐS) không nên cào bằng cho mọi tổ chức tín dụng, và cần phân định yếu tố phi sản xuất trong tín dụng BĐS, vì “quy định này không làm giảm rủi ro tín dụng BĐS, trên thực tế, nếu tình trạng đảo nợ hoặc chuyển nợ BĐS trong các tổ chức tín dụng xảy ra chỉ làm cho hệ thống tài chính méo mó, thị trường BĐS bất ổn hơn”.
Chung mối băn khoăn về việc đưa tín dụng BĐS vào nhóm “phi sản xuất”, thứ trưởng bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, thị trường BĐS giảm, kéo theo sự suy giảm của hàng loạt lĩnh vực sản xuất khác. Điển hình như sản xuất xi măng, 5 tháng qua sản lượng liên tục giảm, tháng 7 chỉ bằng 67% so với hồi tháng 3. Hay sản xuất gạch ốp lát, nay nhiều nhà máy, dây chuyền phải đóng cửa. Sản xuất bê tông, lượng tồn kho hiện tăng gấp hai lần, nhiều nhà máy, công nhân chỉ làm việc 3 ngày/tuần…
“Thay vì chờ đợi giải pháp có tính chất đột phá từ Chính phủ, doanh nghiệp trước hết phải tự cứu mình, bằng cách liên doanh, liên kết, thậm chí bán lại cho các doanh nghiệp lớn, có tiềm lực tài chính”, ông Nam chia sẻ. Tuy nhiên, nhìn về trung, dài hạn, thứ trưởng Nam cho rằng, Việt Nam cần soát, xét, điều chỉnh, sửa đổi những quy định về BĐS, theo hướng điều chỉnh về cơ cấu hàng hóa (thừa sản phẩm cao cấp, thiếu nhà giá rẻ); tạo thêm nguồn vốn cho thị trường BĐS mà việc Thủ tướng Chính phủ đồng ý cho hình thành quỹ tiết kiệm nhà ở và các quỹ khác là một bước thực hiện. Kinh nghiệm các nước cho thấy, vai trò can thiệp của Chính phủ vào thị trường rất hạn chế. Như trong 4 chính sách hỗ trợ doanh nghiệp BĐS đầu tư vào lĩnh vực nhà giá thấp, bao gồm miễn tiền sử dụng đất, cho phép tăng mật độ sử dụng đất, cho vay ưu đãi về lãi suất, miễn thuế GTGT, chỉ 2 chính sách đầu là áp dụng được trên thực tế.
Thảo Nguyễn (ghi)
