Từ giữa năm 2011 đến nửa đầu năm 2012, xu hướng giảm giá bất động sản diễn ra ở nhiều địa phương vốn có thị trường sôi động trước đây, nhất là Hà Nội và TP.HCM, với mức giảm bắt đầu từ 20% và tăng dần đến 50%. Sự sụt giảm này kéo theo sự sụt giảm niềm tin vào khả năng sinh lợi của bất động sản, khiến giao dịch trên thị trường này ngày càng thưa vắng; và đến lượt mình, giao dịch kém tác động trở lại càng khiến nhà đầu tư e ngại. Chính điều này gây khó khăn cho việc giải quyết bài toán vốn đầu tư vào bất động sản, trong khi người dân ngày càng có khuynh hướng chuyển tiết kiệm vào vàng với hy vọng giá vàng thế giới sẽ tăng cao. Tồn kho hàng hoá bất động sản, vì thế, ngày càng nhiều.
Một ngữ cảnh khác cần nói tới là bất động sản tồn kho hầu hết được hình thành trong thời kỳ sốt giá, chủ yếu là các bất động sản giá cao đáp ứng cho nhu cầu đầu cơ chứ không đáp ứng cho nhu cầu ở của người lao động. Đến nay, cầu do đầu cơ không còn nữa, cầu nhà ở thực thì không có khả năng thanh toán. Cung thừa, cầu cao; nhưng cung – cầu không gặp nhau. Đây chính là bi kịch của thị trường bất động sản hiện tại.
Theo nghiên cứu của Dragon Capital, tổng bất động sản tồn đọng của cả Hà Nội và TP.HCM đã lên tới 70.000 căn hộ. Nếu mức giá là 1,5 tỉ đồng/căn thì tổng số vốn đọng trong bất động sản tồn đọng lên tới 100.000 tỉ đồng. Nhiều chuyên gia đã ước tính rằng thông thường, để giải quyết số lượng tồn kho bất động sản này phải mất ít nhất bảy năm. Muốn giải quyết nhanh hơn cần phải có những giải pháp riêng như kích cầu cho bên mua căn hộ để tăng khả năng thanh toán, chia nhỏ căn hộ để giảm giá trị căn hộ, giảm giá hơn nữa v.v…
Còn theo số liệu thống kê của hơn 60 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán, lượng hàng tồn kho đang chiếm gần 50% tổng tài sản của họ. Cá biệt, một số doanh nghiệp có tỷ lệ hàng bất động sản tồn kho chiếm đến 70 – 90% tổng giá trị tài sản. Phần lớn các doanh nghiệp không còn tiền mặt để hoạt động, để trả các khoản nợ. Nếu vốn đầu tư vào số bất động sản này là vốn tín dụng vay của ngân hàng thì bất động sản tồn kho lớn tới đâu, nợ xấu của ngân hàng to đến đó; nên bài toán giải quyết bất động sản tồn đọng cũng là bài toán giải quyết nợ xấu của các ngân hàng thương mại.
Trước đây, chúng ta vẫn chưa coi đây là vấn đề nghiêm trọng mà chỉ đơn giản nhìn nó như là điểm nghẽn của thị trường bất động sản. Vài tháng gần đây, vấn đề giải quyết bất động sản tồn đọng mới được coi là nghiêm trọng, thậm chí đã làm “nóng” nghị trường tại kỳ họp Quốc hội cuối năm, bởi đây không còn là chuyện riêng của thị trường bất động sản, mà nó là tác động tiêu cực của thị trường bất động sản vào thị trường tiền tệ, tài chính.
Phân khúc bất động sản giá thấp có cơ hội phát triển
Nếu ai nói rằng thị trường bất động sản hiện nay đóng băng vì không có giao dịch là không đúng.
Trên thực tế, nhà ở giá rẻ vẫn có sức giao dịch khá mạnh. Tại khu vực Hà Nội, trước đây là dự án Xa La ở quận Hà Đông với giá khoảng 14 triệu đồng/m2, và gần đây là dự án Đại Thanh cũng ở gần dự án Xa La với giá chỉ 10 triệu đồng/m2. Cả hai dự án giá thấp này đều bán hết hàng trong một thời gian rất ngắn. Thông tin từ hệ thống sàn bất động sản TP.HCM cũng cho thấy lượng giao dịch thành công đối với những loại bất động sản giá trung bình và giá thấp tăng lên khá cao. Biểu hiện này cho thấy xu hướng ấm lại của thị trường bất động sản trong phân khúc giá thấp và trung bình.
Khi dự án Đại Thanh chào giá 10 triệu đồng/m2, đã nổ ra một cuộc thảo luận với nhiều ý kiến trái chiều. Một phía khẳng định đây là cách làm phù hợp, một chiến lược kinh doanh đúng hướng, thậm chí có thể đưa giá xuống mức thấp hơn. Một phía khác lại khẳng định đây là một hành vi phá giá thị trường. Một điều chắc chắn được là việc chào giá thấp của Đại Thanh không vi phạm pháp luật.
Về khả năng tạo nên giá nhà thấp, nhiều chuyên gia công nghệ mới về xây dựng đã khẳng định có nhiều giải pháp có thể giảm chi phí xây dựng, vật liệu đến mức 50%. Các công nghệ mới được đưa ra như công nghệ sàn rỗng C-Deck, phương pháp top-base gia cố nền đất yếu, công nghệ tường bêtông nhẹ, công nghệ panel 3D, công nghệ khung thép so le, bêtông bọt chống nóng mái. Khi đã dùng vật liệu nhẹ thì chi phí thép có thể giảm tới 50%. Nhiều chuyên gia đã khẳng định chi phí xây dựng đối với chung cư 14 tầng là 7 triệu đồng/m2, khu chung cư tám tầng là 5,4 triệu đồng/m2. Áp dụng công nghệ mới tại dự án nhà ở xã hội tại Bình Dương làm cho chi phí xây dựng chỉ khoảng 3 triệu đồng/m2.
Đến nay, nhiều nhà đầu tư đã thấy cách tiếp cận phân khúc bất động sản giá thấp của Đại Thanh là hợp lý và đang làm theo. Có thể thấy đây là cách duy nhất để làm nóng lại thị trường bất động sản, tăng cung các căn hộ phù hợp với lượng cầu lớn có khả năng thanh toán thấp. Khi thị trường đã ấm lại thì niềm tin sẽ tăng lên và đó cũng là cơ hội để giải quyết lượng lớn bất động sản tồn kho.
Các giải pháp hỗ trợ từ phía quản lý nhà nước
Thời gian qua, bộ Xây dựng thảo luận nhiều biện pháp tháo gỡ hàng tồn kho bất động sản. Có những giải pháp được ủng hộ mạnh và cũng có những giải pháp gây tranh cãi. Các giải pháp chủ yếu bao gồm: (1) ưu đãi tín dụng cho bên cầu để tăng khả năng thanh toán; (2) các địa phương có thể mua bất động sản tồn đọng làm nhà ở công vụ, nhà ở xã hội hay nhà ở tái định cư; (3) chia nhỏ các căn hộ lớn để giảm tổng giá trị căn hộ cho phù hợp với khả năng thanh toán của cầu; (4) rà soát lại các dự án đang triển khai để điều chỉnh nguồn cung; (5) giảm hoặc hoãn nghĩa vụ tài chính cho các doanh nghiệp
bất động sản đang rơi vào khó khăn. Nhiều địa phương cấp tỉnh cũng đã đôn đốc thực hiện cấp giấy chứng nhận về đất đai và nhà ở kịp thời, để tăng tính hấp dẫn cho người mua nhà ở.
Nói một cách khái quát hơn, các giải pháp cần tập trung xung quanh mục tiêu tái cấu trúc thị trường bất động sản, từ quản lý nhà nước tới các doanh nghiệp đầu tư, tới hàng hoá bất động sản, phương thức huy động vốn… Việc tái cấu trúc cần thực hiện trong mối quan hệ với thị trường vốn tài chính, hướng tới giải quyết có hiệu quả lượng hàng hoá bất động sản tồn đọng và nợ xấu của các ngân hàng thương mại. Thị trường bất động sản đã tái cấu trúc phải có tính chuyên nghiệp cao hơn, đầy đủ thông tin minh bạch, loại bỏ tham nhũng và đầu cơ, phục vụ trực tiếp nhu cầu ở của người dân.
Dự báo về thị trường bất động sản năm 2013
Như trên cho thấy, ba khoản nổi bật được vẽ nên trong thị trường bất động sản năm 2012 là “giải quyết lượng bất động sản tồn kho gắn với giải quyết nợ xấu”, “cơ hội phát triển phân khúc nhà ở giá thấp làm ấm lại thị trường”, và “các giải pháp hỗ trợ từ phía quản lý nhà nước”. Bức tranh này đã được phác hoạ từ đầu năm và ngày càng rõ hơn vào thời gian cuối năm, tuy vậy, vẫn chưa thực hiện được chút nào. Lượng hàng hoá bất động sản giá cao đang tồn kho hầu như vẫn còn nguyên, phân khúc nhà ở giá thấp đã được khởi động nhưng cung hầu như không đáng kể, các giải pháp từ phía quản lý nhà nước vẫn đang được thảo luận.
Như vậy, bức tranh của thị trường bất động sản năm 2013 là thực hiện tốt ba vấn đề đã được đặt ra rõ ràng vào cuối năm 2012. Nếu quyết tâm và thống nhất thì ba vấn đề trọng tâm nói trên sẽ được giải quyết cơ bản trong năm 2013.
Cơ hội phát triển thị trường bất động sản vẫn đang ở phía trước!
GS.TS Đặng Hùng Võ
