Ashui.com

Trong đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) mới đây, Bộ Xây dựng đề xuất cấp “sổ hồng” cho căn hộ chung cư có thời hạn 50-70 năm. Bộ cho rằng ở nhiều nước đang áp dụng chính sách quyền sử dụng đất là lâu dài còn tài sản trên đất (là nhà ở, chung cư) thì có thời hạn sử dụng⁽¹⁾.

Không rõ “nhiều nước” mà Bộ Xây dựng đề cập bên trên là nước nào, nhưng ít nhất ở Singapore thì không lằng nhằng, phức tạp như thế.

Singapore có hai loại sở hữu bất động sản là sở hữu có thời hạn (leasehold) và sở hữu trong thời gian không xác định (freehold). Cần lưu ý rằng ở Singapore (chắc cũng giống hầu hết các nước trên thế giới), đất đai thuộc dạng freehold của ai đó là đất thực sự được sở hữu vĩnh viễn, không có thời hạn. Ở Singapore, không có khái niệm “quyền sử dụng đất” như ở Việt Nam. Chỉ riêng về mặt này cũng đã làm cho so sánh của Bộ Xây dựng với các nước nói chung và Singapore nói riêng trở nên khập khiễng.

Đối với đất đai, bất động sản thuộc dạng leasehold, về bản chất đây là đất thuê, người chủ sẽ mất quyền sở hữu khi bất động sản đó hết hạn cho thuê, phải trả lại người chủ ban đầu. Có hai loại thời hạn thuê chính là 99 năm và 999 năm. Tuy 999 năm là khoảng thời gian dài không tưởng nhưng về mặt kỹ thuật thì bất động sản loại này vẫn là bất động sản thuê.

Hơn 75% đất đai ở Singapore thuộc sở hữu của nhà nước. Do vậy, đa phần nhà/căn hộ chung cư do tư nhân xây dựng hoặc do nhà nước xây dựng (gọi là căn hộ HDB) là thuộc dạng leasehold. Thời hạn thuê thông thường là 99 năm, nhưng cũng có các thời hạn khác là 30, 60 thậm chí là 999 năm. Khi hết hạn thuê, quyền sở hữu mảnh đất đó được trả lại cho nhà nước, và các quyền lợi của người sở hữu bất động sản (công trình xây dựng, nhà cửa) trên mảnh đất đó cũng sẽ không còn nữa. Nhà nước không có nghĩa vụ bồi thường cho chủ sở hữu công trình, nhà cửa trên mảnh đất đó.

Đối với loại đất đai, bất động sản có thời hạn thuê đất 99 năm, người chủ bất động sản (chính xác hơn, người thuê) có hai lựa chọn liên quan đến thời hạn thuê.

Thứ nhất, họ có thể nộp thêm tiền trực tiếp cho cơ quan chức năng của nhà nước (Cục Đất đai) để gia hạn hợp đồng thuê đất. Giả sử hợp đồng thuê đất chỉ còn 50 năm, các chủ sở hữu bất động sản trên mảnh đất đó có thể trả tiền để kéo dài thời hạn hợp đồng thêm 49 năm nữa thành hợp đồng thuê mới 99 năm như ban đầu.

Cục Đất đai sẽ xem xét nhiều yếu tố để cho ra được một mức tiền cụ thể mà các chủ sở hữu bất động sản phải trả để được kéo dài thời gian thuê. Nếu được phê duyệt, chủ sở hữu bất động sản tiếp tục chiếm hữu, sử dụng bất động sản của mình trong thời hạn được gia hạn mới là 99 năm. Tuy nhiên, thường thì mức tiền mà Cục Đất đai đưa ra là quá đắt đỏ với nhiều người bình thường nên thường cũng chỉ có các công ty mới chọn con đường này.

Cục Đất đai cũng có quyền từ chối cho tăng thời gian thuê nếu, ví dụ, họ thấy việc tăng thời gian cho thuê là không phù hợp với quy hoạch đất đai hoặc việc sử dụng hiện tại mảnh đất đó là không tối ưu.

Lựa chọn thứ hai là chủ sở hữu bất động sản trên mảnh đất thuê (cùng với những chủ sở hữu khác trong cùng chung cư, mảnh đất) bán chung cư của mình cho chủ đầu tư thứ ba. Với lựa chọn này, các chủ sở hữu hiện tại đẩy gánh nặng xin gia hạn hợp đồng thuê với nhà nước sang cho chủ đầu tư thứ ba, là những người có khả năng chi trả hơn.

Tất nhiên khi thực hiện lựa chọn này thì chủ sở hữu căn hộ hiện tại sẽ không còn quyền được ở lại căn hộ của mình nữa mà nó thuộc về chủ đầu tư mới. Đổi lại, chủ sở hữu căn hộ hiện tại thu được một số tiền từ chủ đầu tư mới, về danh nghĩa là bồi thường cho căn hộ của mình trên mảnh đất đó, so với việc không làm gì và để cho hợp đồng thuê đất hết hạn, phải trả lại mảnh đất đó cho nhà nước và ra đi tay trắng.

Cả hai lựa chọn trên phải được tất cả chủ sở hữu khác cùng thực hiện (bán tập thể), và không thể tiến hành trên cơ sở từng cá nhân chủ sở hữu.

Như vậy, có thể thấy ở Singapore, trước hết, cái gọi là thời hạn sở hữu căn hộ chung cư thực ra chỉ là thời hạn thuê đất (phần lớn từ nhà nước). Khi hết hạn thuê đất thì chủ sở hữu căn hộ chung cư phải ra đi mà không được đền bù gì. Tuy nhiên, cần lưu ý, không phải mảnh đất nào cũng là của nhà nước, cũng là đất thuê, nên các mảnh đất thuộc sở hữu tư nhân sẽ không có thời hạn thuê, và, do đó, về mặt kỹ thuật, cũng không có thời hạn sở hữu căn hộ, công trình xây dựng trên đó.

Tiếp đó, ở Singapore cũng không có khái niệm thời hạn sử dụng căn hộ. Nếu là đất đi thuê của nhà nước, và nếu chung cư xây dựng trên đó trở nên quá cũ kỹ, không hợp thời (chứ hiếm khi xảy ra tình trạng mất an toàn không thể ở được như ở Việt Nam, do chất lượng xây dựng và công tác bảo trì tốt) thì các chủ sở hữu chung cư đó có thể lựa chọn cùng bán tập thể căn hộ của mình cho một bên thứ ba, để họ làm thủ tục xin gia hạn hợp đồng thuê mảnh đất và tiến hành xây mới (hoặc sửa chữa).

Liên hệ với đề xuất của Bộ Xây dựng. Có lẽ mục đích của đề xuất này chủ yếu nhằm xử lý các chung cư cũ, mất an toàn. Nếu chỉ có vậy thì thay vì áp đặt thời hạn sở hữu chung cư 50-70 năm (ở Việt Nam thậm chí chỉ sau một hai chục năm thì nhiều chung cư đã xuống cấp lắm rồi), chỉ cần hoàn thiện, bổ sung thêm vào luật các quy định về hoàn trả đất đai có công trình xây dựng trên đó về cho nhà nước khi hết hạn hợp đồng cho thuê đất (cũng từ 50-70 năm) mà nhà nước không phải bồi thường cho chủ sở hữu các công trình xây dựng trên đất đó. Người mua chung cư xây trên các mảnh đất này cần (được) biết về tính chất thuê này để tính toán và quyết định có nên mua hay không, với giá bao nhiêu.

Đối với các mảnh đất giao không thời hạn, hoặc thuộc quyền sử dụng của tư nhân, quy định về thời hạn sở hữu chung cư trên càng bất cập, càng không nên được áp dụng. Giả sử các chung cư này của Việt Nam cũng giống như các tòa nhà xây dựng ở nước ngoài, tuy đã ra đời cả trăm năm trước nhưng vẫn có chất lượng tốt, thì vẫn cứ phải bị (lạm dụng) xếp vào diện hết hạn sử dụng, và do đó phải bị thu hồi, phá dỡ (và người chủ không được đền bù gì) hay sao?

Nếu lo lắng về sự an toàn của chung cư thì vấn đề này không nhất thiết liên quan đến quy định thời hạn sở hữu chung cư hay thời hạn thuê đất, mà phải dựa vào các quy định tiêu chuẩn an toàn trong ngành để có quyết định phù hợp, gồm thu hồi, giải tỏa, tháo dỡ chung cư. Kèm theo đó là các quy định cụ thể về đền bù thỏa đáng cho chủ sở hữu căn hộ chung cư nếu không có mắc mứu gì về thời hạn thuê đất (hoặc đền bù theo thời gian còn lại trong hợp đồng thuê đất nếu là đất thuê của nhà nước).

Phan Minh Ngọc

(1) https://thanhnien.vn/ap-nien-han-su-dung-can-ho-chung-cu-post1460823.html

(KTSG Online)