Ashui.com

Theo một số dự báo, thị trường bất động sản Tp.HCM trong năm 2011 sẽ có những đột biến từ phía chủ đầu tư, song kỳ vọng về một năm gặt hái nhiều lợi nhuận thì dường như khó đạt.

Thị trường của người mua

Khảo sát mới nhất về xu hướng thị trường bất động sản Tp.HCM của Công ty CBRE Việt Nam cho thấy, để khắc phục khó khăn, các quỹ đầu tư tại Tp.HCM hiện đang có xu hướng chuyển dịch từ việc đơn thuần là những nhà kinh doanh sang việc kết hợp vừa là nhà kinh doanh, nhà đầu tư vừa là nhà quản lý dự án, tiếp thị dự án. Mà bằng chứng cụ thể là VinaCapital mở thêm VinaLiving & VinaProjects hay SSG mở thêm SSG M&E, sàn giao dịch SSG...

Bên cạnh đó, do dự báo nguồn vốn tiếp tục là chủ đề “nóng” khi lãi suất cho vay dự kiến tiếp tục tăng, thì các quỹ đầu tư sẽ tập trung vào việc phát triển những dự án phức hợp trọng điểm, có quy mô lớn, bỏ qua những dự án nằm ngoài mục tiêu này.

Còn ở góc độ các nhà đầu tư, ngay trong bối cảnh hiện nay, phần lớn vẫn đang quan sát những động thái của thị trường năm 2011, được dự báo sẽ có một lượng lớn nguồn cung, đa phần là căn hộ chung cư.

Đặc biệt, trong năm 2011, thị trường bất động sản Tp.HCM dự kiến sẽ có nhiều dự án bình dân được phát triển ven khu vực TP.HCM, Long An, Đồng Nai và Bình Dương... Trong đó, có không ít chủ đầu tư nước ngoài đang nhắm tới những khu vực này do giá đất rẻ hơn, như Berjaya, Keppel, Posco, Capitaland, Setia Becamex, Gamuda...

Trước viễn cảnh đó, theo nhận định của CBRE, người mua không có lựa chọn nào tốt hơn là sẽ  tiếp tục “chờ đợi và quan sát”, với hy vọng giá nhà và lãi suất ngân hàng sẽ giảm.

Còn về xu hướng, cũng giống như miền Bắc, khách hàng ở Tp.HCM được khảo sát cho thấy, nhu cầu đối với những bất động sản gắn liền với đất tiếp tục được duy trì mạnh. Nghĩa là, người mua bất động sản gắn liền với đất có xu hướng là người sở hữu cuối cùng, mua nhà trong hoặc ngoài thành phố.

Còn lại, căn hộ chung cư trong thành phố, biệt thự ở khu vực ngoại thành (quận 7, quận 9, Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Chánh…) ít nhà đầu cơ, người mua căn hộ chung cư chủ yếu nhằm mục đích mua để cho thuê.

Dự báo của CBRE cho thấy, cho dù những giao dịch bên ngoài sàn giao dịch có thể chiếm ưu thế trên thị trường thứ cấp, song với xu hướng chủ đầu tư có uy tín tiếp tục thành lập sàn giao dịch của riêng họ để kinh doanh dự án thì giá bán trên thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục giảm trong năm 2011 trừ khi có một số thay đổi đặc biệt nào đó. Điều này cũng đồng nghĩa với việc, thị trường năm 2011 sẽ thuộc về người mua với nhiều lựa chọn và giá cả cũng sẽ “mềm” hơn.

Vẫn tiềm ẩn rủi ro

Một trong những điểm đáng chú ý trong các dự báo của giới chuyên môn lẫn các công ty nghiên cứu thị trường địa ốc cho thấy, đầu tư bất động sản trong năm 2011 vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Theo khảo sát của CBRE, lượng căn hộ dự kiến chào bán trong năm 2011 dự kiến gấp 2 lần so với năm 2010, đạt khoảng trên 40 nghìn căn so với hơn 20 nghìn căn của năm ngoái, trong đó hầu hết các phân khúc trung cao cấp đều tăng nguồn cung từ 2 - 5 lần.

Đây sẽ là một thách thức không nhỏ bởi chắc chắn, nếu không có đột biến gì về chính sách tiền tệ, tín dụng thì áp lực giảm giá sẽ khó tránh khỏi. Và khi đó, tất nhiên lợi nhuận kỳ vọng cũng sẽ theo đó mà giảm dần.

Ngoài phân khúc đất, căn hộ để bán, mảng văn phòng cho thuê cũng được dự báo là gặp nhiều khó khăn. Ngày càng nhiều khách thuê tìm kiếm mặt bằng văn phòng cho thuê với mức giá rẻ hơn bao giờ hết.

Còn nhớ, vào quý 3/2010, giới nghiên cứu nhận định giá thuê văn phòng hạng A tại Tp.HCM sẽ chạm đáy và tăng trở lại vào cuối năm 2010, nhưng trên thực tế giá tiếp tục giảm. Có không ít các dự án hạng A đưa vào hoạt động trong quý 3/2010 đã không thành công trong nỗ lực tăng giá thuê.

Theo điều tra của CBRE, tổng diện tích thực thuê mới trong năm 2011 tại Tp.HCM dự kiến sẽ đạt mức cao nhất từ trước đến nay, ở mức hơn 250.000 m2, trong khi diện tích thực thuê mới năm 2010 là 220.124 m2 và tăng gần 50% so với 154.458 m2 của cả năm 2009.

Trao đổi với VnEconomy về triển vọng thị trường bất động sản năm 2011, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành cho hay, năm 2010 đi qua đã khiến không giới đầu tư thất vọng sau khi được kỳ vọng rất nhiều hồi đầu năm. Còn sang năm 2011, giới đầu tư nhận định họ không những không kỳ vọng mà còn có thể thất vọng, ít nhất là trong nửa đầu năm nay.

Có ý kiến bi quan dự báo, sớm nhất phải hết quý 1/2011, khi mặt bằng lãi suất trên thị trường giảm xuống, thị trường bất động sản mới có cơ hội “ngoi lên được”.

Riêng đối với thị trường căn hộ giá thấp dưới 15 triệu đồng/m2, mặc dù cũng có những khó khăn nhất định, nhưng vẫn sẽ tiếp tục phát triển bởi phân khúc này chủ yếu phục vụ cho nhu cầu mua để ở. Đối tượng mua nhà đã có một sự chuẩn bị về tài chính nhất định, không quá phụ thuộc vào nguồn vốn vay.

Tuy nhiên, điều “an ủi” duy nhất đối với giới đầu tư bất động sản trong năm 2011 có lẽ là khả năng lên xuống mang tính chu kỳ của thị trường. Theo kinh nghiệm của nhiều chuyên gia, thông thường bất động sản sẽ có một chu kỳ biến động thăng trầm trong vòng 2 -3 năm. Tức là nếu thị trường ảm đạm suốt từ cuối năm 2008 đến nay thì rất có thể sẽ có những biến chuyển tích cực bắt đầu từ giữa năm nay.

Cộng với đó, những chính sách có ảnh hưởng lớn đến thị trường kiểu như Nghị định 69, 71... đều đã ra mắt, do đó ít nhiều sẽ không khiến thị trường phải “sốc” theo chiều tiêu cực như vừa qua.

Từ Nguyên