Ashui.com

Nhiều nhà đầu tư đang dở khóc dở cười vì lỡ đầu tư vào loại đất nền biệt thự tương tự, mà giới đầu tư hay gọi là "nền sổ hồng”. 

Ba năm trở lại đây, đã xuất hiện nhiều thông tin phản ánh về khu đô thị ma (những đô thị đã có nhà nhưng không có người ở). Hàng loạt bài báo phân tích đã mổ xẻ các nguyên nhân dẫn đến tình trạng này. Phần lớn đều xem việc đầu cơ nhà đất là nguyên nhân chủ yếu.  

Tuy nhiên, câu chuyện của anh Lê Hoàng Trung, một nhà đầu tư bất động sản, cho thấy đằng sau lý do đầu cơ còn nhiều nguyên nhân khác. Việc lỡ mua phải "nền sổ hồng" là một trong số đó. 

Năm 2007 anh Trung mua một nền biệt thự trong một dự án tại quận 2 với mục đích đầu tư. Thế nhưng, sự khó khăn của thị trường suốt mấy năm qua, cùng với thủ tục khá phức tạp, khiến anh chưa thể bán được.  

Do tiền dùng để mua nền đất nói trên là tiền để dành, nên anh không phải lo trả lãi vay. Vì thế, anh vẫn để đó với ý định khi nào bán được thì bán. Tuy nhiên, gần đây chủ đầu tư đã nhiều lần gọi điện yêu cầu anh phải đóng nốt số tiền1 tỉ đồng còn lại theo hợp đồng góp vốn để nhận nhà, nếu không họ sẽ thanh lý hợp đồng.

Việc không bán được đã đành, nay chủ đầu tư còn bắt phải nhận nhà thô. Điều này đã đưa anh vào thế kẹt. Nếu nhận nhà thô rồi mà không vào ở, để lâu ngày, nhà sẽ bị xuống cấp. Số tiền bỏ mua nhà xây thô coi như vứt để đó, vì bán không được mà cho thuê cũng không xong. Còn muốn làm thành nhà hoàn thiện thì phải mất thêm ít nhất 2 tỉ đồng nữa. Đối với những người tâm linh, họ càng không thích điều này, vì việc mua đất rồi tiến hành xây dựng nhà theo ngày giờ cung mạng dù sao vẫn tốt hơn. Hơn nữa, họ có thể thiết kế xây dựng nhà theo ý mình. 

Không chỉ anh Trung, nhiều nhà đầu tư khác cũng đang trong tình trạng dở khóc dở cười vì lỡ đầu tư vào loại đất nền biệt thự tương tự, mà giới đầu tư hay gọi là "nền sổ hồng”. 

Đối với đất nền sổ hồng, phần lớn chủ đầu tư sẽ phải xây nhà hoặc bắt buộc người mua nền phải xây dựng trong một thời hạn nào đó (nếu mua "nền sổ đỏ" thì người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận mà chưa cần phải xây nhà). Điều này là nhằm tránh bị Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai (theo khoản 12 điều 38 của luật này, Nhà nước có thể thu hồi đất đã giao cho chủ đầu tư với lý do tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép). 

Trong khi đó, thực tế cho thấy đa số người mua nền là giới đầu tư, đầu cơ. Vì không có nhu cầu ở thực, nên họ không muốn xây và cũng không muốn trả lại nền đất để rồi chịu phần thiệt về mình. 

Lấy ví dụ về trường hợp của anh Trung. Trong hợp đồng góp vốn, giá trị mỗi mét vuông đất chỉ khoảng 10 triệu đồng, trong khi giá trị thị trường là khoảng 15 triệu đồng. Nếu trả lại, anh sẽ bị thiệt. Ở không được, bán cũng không xong. Điều này tất yếu sẽ dẫn đến việc hình thành những đô thị ma như hiện nay. 

Đây có lẽ chính là lý do tháng 6 năm ngoái Bộ Xây dựng đã đề xuất lên Thủ tướng về việc cấm phân lô, bán nền, bán nhà xây thô. Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc cấm chia lô, bán nền đáng lẽ phải được tiến hành từ lâu, nhưng do có sự bắt tay ngầm giữa chính quyền địa phương với doanh nghiệp, nên đã tạo điều kiện cho doanh nghiệp vi phạm pháp luật. 

Hàng loạt dự án phân lô bán nền tiếp tục được tung ra trong thời gian qua và chắc chắn sẽ có không ít dự án là đất nền sổ hồng. Những ai đã lỡ mua liệu có biết rằng họ đang gặp nhiều rủi ro.

Tiến sĩ Phạm Văn Võ, giảng viên tại Đại học Luật TP.HCM, cũng đã lên tiếng cảnh báo đối với loại đất nền này. Bởi lẽ, mặc dù người mua nền sổ hồng đã nhận nền nhưng về mặt pháp lý, nền đó vẫn thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư. Nếu có xây nhà trên đất cũng là xây trên đất của người khác, không thể làm thủ tục hoàn công. Để hợp thức hóa, chủ đầu tư lại phải đứng ra làm thủ tục này rồi làm thủ tục “bán” căn nhà đó cho chính người xây.

Theo quy định mới của Nghị định 71, việc bán nhà trong trường hợp trên phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Nghĩa là chủ đầu tư phải công khai thông tin về việc bán nhà và tất cả mọi đối tượng đủ điều kiện mua nhà đều được đăng ký mua. Nếu số người đăng ký mua nhiều hơn số căn nhà được đưa ra bán thì phải tiến hành rút thăm hoặc đấu giá.

“Do đó, nếu Nhà nước quản lý chặt việc mua bán qua sàn thì có thể dẫn đến tình trạng người mua nền không thể “mua” nhà và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với nhà mà họ đã xây trên nền đã mua. Việc bán như vậy cũng khó”, ông Võ nhận định.

Trong khi đó, nếu bắt buộc phải xây theo tiến độ để không vi phạm luật thì sự lãng phí về nguồn lực cũng như nguy cơ hình thành thêm nhiều khu đô thị ma là điều có thể thấy trước./. 

Nguyễn Hùng