Ashui.com

Luật Đất đai sửa đổi đang được lấy ý kiến toàn dân. Bỏ quy định bảng giá đất hàng năm, Chính phủ sẽ giải phóng quỹ đất “sạch” cho nhà đầu tư... là những điểm mới trong dự án Luật Đất đai sửa đổi. Theo ông Nguyễn Đăng Sơn - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị & Phát triển hạ tầng, với những sửa đổi này, “chạy” dự án sẽ không còn đất sống.  

(ảnh minh họa) 

Xác định giá đất 

Khoản 4 điều 56 Luật Đất đai 2003 quy định “Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 1/1 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai và gây thiệt hại cho nhà nước”. Tuy nhiên, điều này vừa vất vả cho địa phương, vừa sinh ra tâm lý chờ đợi ảnh hưởng tới việc triển khai các dự án, vì có một số dự án thực hiện được trong một năm, cho nên năm này chưa thực hiện đền bù giải tỏa xong, đến năm sau thực hiện khung giá khác thì lại nẩy sinh mắc mứu. 

Đã có ý kiến đề xuất là giao cho địa phương xây dựng “Bảng giá đất thị trường” cho cả đất đô thị, đất nông thôn và đất nông nghiệp, do vậy không cần điều chỉnh hàng năm. Bảng giá đất có thể chia làm nhiều khu vực nhỏ, khi khu vực nào có biến động từ 15 - 20% thì cơ quan chức năng sẽ điều chỉnh và bảng giá đó luôn được cập nhật.  

Tuy nhiên, bảng giá đất ở đây chỉ sát giá thị trường vì giá thị trường thì rất biến động. Ngoài ra, còn nhiều hình thức khác cần vận dụng để xác định giá đất theo thị trường như đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án như TP Đà Nẵng đã làm có kết quả tốt hoặc TP HCM đã làm cho các khu đất vàng. 

Một điểm mới trong dự án luật là chuyện định giá đất. Theo đó, giá đất do nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường. Bỏ quy định bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành và công bố hàng năm. Chính phủ sẽ quy định khung giá các loại đất. Khi giá trên thị trường có biến động lớn thì điều chỉnh cho phù hợp. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá, khung giá các loại đất và giá chuẩn của vùng giá trị đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, UBND tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương.

Tỉnh sẽ lập Quỹ phát triển đất để ứng vốn nhằm tạo điều kiện cho nhà nước chủ đạo tạo quỹ đất sạch sau khi quy hoạch đã được công bố công khai.

Quy định trên được kỳ vọng sẽ thay đổi tình trạng lâu nay, nhà đầu tư lấy đất của dân với giá bèo, rồi chuyển thành đất thương mại với giá “trên trời”. Lợi nhuận rơi vào túi DN.

Giải phóng mặt bằng sẽ là việc của Nhà nước 

Điểm mới thứ hai trong dự án luật là Nhà nước sẽ thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao quỹ đất sạch cho các dự án công cộng hoặc cho mục đích thương mại qua đấu giá. Riêng các trường hợp sản xuất kinh doanh nhỏ lẻ mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất để thực hiện dự án. 

Luật Đất đai sửa đổi lần này cũng cần theo hướng có 2 cơ chế bồi thường giải phóng mặt bằng là nhà nước thu hồi đất đai và nhà đầu tư tự thỏa thuận để chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dân. 

Nhà nước đứng ra thu hồi đất đối với các dự án xã hội, dự án phục vụ các lợi ích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng theo giá quy định.

Mặt khác, nhà nước cũng sẽ đứng ra thu hồi đất, tạo quỹ đất sạch đưa ra đấu giá, đáp ứng nhu cầu mặt bằng để thực hiện các dư án đầu tư.

Nhà đầu tư tự thỏa thuận giữa người dân và DN để chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thực chất là mua đất theo giá thị trường) đối với các dự án kinh doanh phù hợp với quy hoạch. Vấn đề khó khăn ở đây là đối với dự án đã thu hồi trên 80% nhưng khó bồi thường phần đất còn lại, có thể cần có nhiều giải pháp như trả với giá cao nhất trong dự án, thuê Cty tư vấn thẩm định giá độc lập, đổi đất hoặc cho góp vốn bằng đất… Nhà nước có thể hỗ trợ để thực hiện dự án đúng theo quy hoạch trên cơ sở hài hòa được lợi ích các bên, sao cho các bên cùng thắng “win – win”.

Khi nộp tiền sử dụng đất đối với nông nghiệp, nhà nước sẽ được trừ đi khoản các DN phải chi trả bồi thường và hỗ trợ cho người đang sử dụng đất bằng giá trị tương đương giá thị trường, tránh tình trạng như hiện nay nhà nước chỉ trừ đi phần đất nông nghiệp DN phần giá trị đất nông nghiệp tính theo giá đất xác định bằng phương pháp thu nhập rất nhỏ bé so với giá trị họ đã phải chi trả bồi thường để tránh tình trạng phải “mua đất 2 lần”.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vẫn giữ nguyên so với Luật Đất đai năm 2003 về hạn mức giao đất nông nghiệp. Riêng thời hạn giao đất nông nghiệp dài hơn so với quy định hiện hành nhằm giúp nông dân gắn bó hơn với đất đai và yên tâm đầu tư sản xuất. Hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng nới rộng hơn, gấp 10 lần hạn mức giao đất (quy định hiện hành chỉ gấp hai lần) nhằm tạo điều kiện cho quá trình tích tụ, tập trung đất đai để hình thành những vùng sản xuất hàng hóa lớn trong nông nghiệp. 

Bên cạnh thời hạn sử dụng đất 50 năm thì người nông dân có quyền để thừa kế đất đai lại cho con cháu. Như vậy, người nông dân xác định họ được sử dụng đất lâu dài để có kế hoạch bồi bổ cho đất tốt. 

Trông người, ngẫm ta 

Tuy nhiên, người chủ sử dụng đất ở VN được phép chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất bảo lãnh, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất theo điều 106 Luật Đất đai 2003. Những quyền lợi nêu trên thấp hơn quyền toàn quyền sử dụng đất của các nước phương Tây, cũng như quyền toàn quyền sử dụng đất thấp hơn quyền sở hữu tuyệt đối của nhà nước.
Quyền lợi về toàn quyền sử dụng của người chủ sử dụng đất là “sở hữu hoàn toàn” thửa đất, theo đó người chủ đất có nghĩ là sẽ không bị yêu cầu trả lại cho nhà nước. Nói cách khác, khi có toàn quyền sử dụng đất thì cũng có những sự cố ngoài mong đợi đối với đất và chủ sở hữu đất.

Tất cả các quyền nêu trên kể cả quyền toàn quyền sử dụng vẫn lệ thuộc vào quyền hạn của nhà nước khi buộc phải thu hồi đất phục vụ các công trình công cộng như đường sá, công sở, mặt bằng công cộng, đường ray xe lửa, quốc phòng... Việc thu hồi đất bắt buộc tạo ra quyền được đền bù quyền lợi theo giá thị trường.

Ngược lại ở VN, nhà nước có quyền tương đối rộng hơn khi thu hồi đất không chỉ để phục vụ các công trình công cộng. Chẳng hạn nhà nước có thể thu hồi đất nếu khu đất đó đầu tư kém hiệu quả, hoặc sử dụng đất cố tình phá hoại đất đai, hoặc khu đất bị lấn chiếm do người sử dụng đất thiếu trách nhiệm. Điều 43 trong Luật Đất đai nêu rằng nhà nước có thể thu hồi các khu đất mà không trả tiền đền bù.

Gia hạn giao đất hoặc cho thuê đất dường như không được nêu rõ trong Luật Đất đai là quyền mà trong đó cá nhân hay tổ chức hợp pháp có thể mong đợi có được sự gia hạn về quyền hưởng dụng và thời gian đã được Nhà nước cấp trước đó. Nhà nước dường như có quyền không gia hạn thời gian giao đất, cho thuê đất.

Nguyễn Đăng Sơn - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị & Phát triển hạ tầng