Ashui.com

Hiện tượng khách hàng mua nhà, đất đã nhiều năm; nhưng chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện giao giấy tờ chủ quyền như cam kết đã gây bao nhiêu bức xúc, khó khăn cho nhiều người.

Tại TPHCM mới đây, Bộ TNMT và Sở TNMT TPHCM vừa có một đợt kiểm tra tình hình cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, tại một số dự án. Qua kiểm tra mới… té ngửa, có quá nhiều người dân vẫn chưa được cấp chủ quyền, sau nhiều năm đã mua nhà. Tại sao lại có bất cập này ?

Chính sách tréo ngoe

Tại TPHCM, các cơ quan chức năng đã kiểm tra 3 dự án gồm: Dự án nhà ở của CTCP xây dựng nhà ở Hoàng Anh; dự án xây dựng nhà ở liên kế và căn hộ để bán của Cty xây dựng và phát triển nhà Gia Hòa và dự án An Phú, An Khang của CTCP đầu tư kinh doanh nhà TPHCM. Riêng tại dự án nhà ở của Cty Hoàng Anh cho thấy: Cty Hoàng Anh có 4 dự án nhà ở gồm: Hoàng Anh 1, Hoàng Anh 2, Hoàng Anh 3 và Hoàng Anh 4.

• Ảnh bên : Hơn 100.000 căn hộ đã được các DN xây dựng để bán, nhưng số lượng người mua nhà được cấp chủ quyền mới hơn... 31.000 hộ (Ảnh: C.H)

Dự án Hoàng Anh 1 có 450 căn hộ đã thực hiện xong, đã giao nhà cho người mua và đã thực hiện cấp xong giấy chủ quyền. Dự án Hoàng Anh 2 được UBND TPHCM giao đất có thu tiền sử dụng đất cho Cty từ tháng 10.2005. Cty Hoàng Anh đã tổ chức xây dựng đến tháng 8.2008, thì tổ chức bàn giao nhà cho người mua, với tổng diện tích 8.525m2, 450 căn hộ chung cư.

Cty Hoàng Anh đã bán cho người sử dụng 437 căn và 13 căn sử dụng làm thương mại. Hai dự án Hoàng Anh 3 và Hoàng Anh 4 hiện đang trong quá trình xây dựng, chưa bàn giao nhà. Sau khi bán nhà, Cty Hoàng Anh đã lập thủ tục cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho các hộ dân và nộp hồ sơ về văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23.6.2010 thay thế Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6.9.2006, về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, quy định lại cách tính diện tích sàn đã gây ra sự không thống nhất số liệu về diện tích sàn giữa hợp đồng (được xác định theo quy định tại Nghị định 90/2006/NĐ-CP) với việc xác định lại diện tích (theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP).

Với vướng mắc tréo ngoe này, Sở Xây dựng TPHCM có văn bản hỏi Bộ Xây dựng, xin được hướng dẫn. Song, Bộ Xây dựng hướng dẫn lại... không rõ ràng, nên càng khó thực hiện; dẫn tới các cơ quan chức năng TPHCM tiếp tục kéo dài... tham khảo, mà tới nay, việc tham khảo vẫn chưa xong, thì làm sao giải quyết dứt điểm việc cấp chủ quyền cho người mua nhà ? Chưa nói, theo Nghị định 69, tiền sử dụng đất được tính theo giá thị trường “thông qua 1 Cty thẩm định giá độc lập”, giá đền bù đối với các hộ dân phải giải phóng mặt bằng cũng tăng theo giá thị trường.

Trong khi đó, Nhà nước lại áp giá đền bù theo bảng giá của Nhà nước cho DN. Điều này làm cho các DN kinh doanh bất động sản gặp khó khăn trong việc tính giá thành sản phẩm; dẫn tới tình trạng nộp tiền sử dụng đất của một số dự án ở TPHCM đang bị ách tắc, kéo theo cơ quan chức năng chưa thể cấp giấy chứng nhận chủ quyền v.v...

Chủ quyền bị… thế chấp ngân hàng, người mua bị… “treo”

Điển hình cho trường hợp này là dự án nhà ở liên kế và căn hộ để bán, tại quận 9, TPHCM, thuộc Cty Gia Hòa. Dự án được TPHCM giao đất từ năm 2001, có diện tích 280.000m2. Tổng số căn hộ trong dự án là 640 căn nhà liên kế, biệt thự nhà phố và 100 căn hộ chung cư. Hiện Cty Gia Hòa đã bán hết đất nền cho 640 hộ, nhưng mới chỉ xây dựng được 100 căn nhà liền kề; còn lại nhà chung cư chưa xây dựng. Mặc dù dự án được phê duyệt là xây dựng nhà liên kề, biệt thự và xây dựng một khu chung cư để bán; nhưng Cty Gia Hòa lại xây dựng theo yêu cầu của người mua, mà không theo thiết kế (người nào có nhu cầu xây thì Cty mới xây).

Theo báo cáo của Sở TNMT và Sở Xây dựng TPHCM: Tính đến năm 2010, tại TPHCM có 318 dự án nhà ở đế bán và cho thuê; tổng diện tích sàn xây dựng là 1.688 ha; tổng số căn hộ chung cư là 103.077 căn và tổng số căn hộ liên kế là 731 căn;  nhưng mới có…  31.142 căn hộ được cấp Giấy chứng nhận chủ quyền.

Chính vì việc làm trái quy định này, dự án kéo dài 7 năm (2001-2008), mới có khoảng 100 căn nhà liên kế được xây dựng, còn khu chung cư hoàn toàn chưa xây dựng gì. Tại dự án này, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TP đã cấp Giấy chứng nhận chủ quyền cho Cty Gia Hòa 640 giấy/640 lô (Giấy chứng nhận mang tên Cty Gia Hòa).

Tuy nhiên, khi bàn giao cho người mua nhà, Cty Gia Hòa chỉ bàn giao hợp đồng mua nhà, biên bản thanh lý, biên lai nộp tiền và bản... photocopy Giấy chứng nhận, còn bản chính Cty vẫn giữ (?!). Đây là việc làm trái quy định của pháp luật đất đai, dẫn tới tình trạng người mua nhà chỉ được ở, còn chủ đầu tư vẫn sử dụng giấy chứng nhận chủ quyền để thực hiện các hoạt động tín dụng như: Thế chấp nhằm vay vốn ngân hàng, v.v...

Với dự án cao ốc An Khang và cao ốc Thịnh Vượng ở quận 2, của Cty cổ phần đầu tư kinh doanh nhà TPHCM, đến thời điểm kiểm tra của cơ quan chức năng, mặc dù dự án đã xây dựng xong, nhưng chủ đầu tư chưa bán hết căn hộ tại 2 cao ốc trên. Với những hộ mua nhà đã nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chủ quyền. Song, tình trạng tương dự Dự án Hoàng Anh 2 của Cty Hoàng Anh, là chưa thống nhất được diện tích sàn ghi trên giấy chứng nhận chủ quyền.

Nhận định về tình hình trì trệ trong cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho người mua nhà, Bộ TNMT cho rằng: Việc không thống nhất xác định diện tích theo quy định giữa 2 nghị định của Chính phủ là một trong những nguyên nhân làm chậm tiến độ cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho người dân.

Kế đó, tình trạng chủ đầu tư dùng giấy tờ giao đất và dự án được phê duyệt để thế chấp tại các ngân hàng; đến khi bàn giao nhà cho người mua nhà mà không làm được thủ tục cấp giấy chứng nhận; đồng thời, sự trây ỳ của chủ đầu tư trong việc lập thủ tục cấp chủ quyền cũng làm cho người mua nhà thêm bao khốn khó. Điều đáng nói là việc khẩn trương có biện pháp khả thi nhất để “tháo” nút tình trạng trên, thì cho đến nay chưa một cơ quan  chức năng nào đưa ra. Vì vậy, không biết tới bao giờ, thì việc cấp chủ quyền cho những người mua nhà ở TPHCM mới hết bị... “treo”?

Cao Nguyễn Đông Anh