Đâu là lối thoát cho kinh doanh bất động sản

Thị trường bất động sản đang phải đối mặt với sự suy trầm kéo dài. Gánh nặng về những khoản vay bất động sản như là quả bom nổ chậm với mầm họa lơ lửng. Vậy làm thế nào để tháo ngòi nổ cho quả bom đó? Xu hướng của thị trường trước mắt là gì? Đâu là lối thoát cho thị trường bất động sản?

Xuống dốc chưa có điểm dừng

Khác với sự vỡ òa của thị trường bất động sản ở các nước, năm 2008 khép lại với VN là một thị trường ảm đạm. Theo dự báo của những nhà kinh doanh BĐS, năm 2009 tình hình vẫn chưa thể sáng sủa hơn. Thậm chí, trong khoảng nửa năm đầu, giá nhà đất có thể còn tiếp tục giảm.

Mặc dù giá vật liệu xây dựng đã giảm, cùng với gói kích cầu của Chính phủ, ngân hàng thông báo đã cửa, nhưng theo các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tình hình vẫn không mấy sáng sủa.

Vốn đầu tư của doanh nghiệp chủ yếu vay từ ngân hàng, lãi suất tuy đã giảm song vẫn còn với mức trên 10% như hiện nay, doanh nghiệp vẫn khó có thể vay để kinh doanh. Đó là chưa kể, dù đã hé cánh cửa tín dụng, song việc xét duyệt của ngân hàng vẫn theo lối cũ do những ám ảnh từ bên kia bờ đại dương.

Khung giá đất năm 2009 ở hai thành phố lớn tiếp tục điều chỉnh tăng khiến giá đền bù giải phóng mặt bằng, tiền nghĩa vụ nhà đất tiếp tục đội lên, khiến giá nhà đất khó giảm xuống tới tầm với của người thu nhập thấp.

Một trong những nguồn được trông chờ sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản là nguồn vốn nước ngoài, nhưng nay không thể kỳ vọng. Hiện trong nước có 42 quỹ đầu tư, hầu hết đều nhắm vào bất động sản.

Vừa qua chính các quỹ này cũng đã mất tiền trên thị trường bất động sản rồi tiếp đến lại mất tiền trên TTCK. Đó là chưa nói đến việc thị trường vốn toàn cầu suy yếu, ở chính quốc họ cũng đang lao đao, khiến các quỹ này thay đổi kế hoạch. Vốn từ hai TTCK và bất động sản đang được các quỹ rút ra.

Một kỳ vọng khác là nguồn vốn từ người nước ngoài, Việt kiều mua nhà nhưng đến nay tình thế cũng đã thay đổi. Mặc dù thủ tục cho Việt kiều mua nhà đã mở rộng hơn, nhưng vẫn không có mấy người mua. Lý do đơn giản, ở chính quốc họ cũng đang gặp khó khăn về tài chính. Theo một chuyên gia kinh tế, lượng kiều hối trước đây vẫn có một phần lớn được tung vào bất động sản, thì nay cũng co về thế thủ.

Mặc dù một số khó khăn về tài chính được khắc phục giải quyết, gói giải pháp tài chính tới đây bù lãi suất tín dụng đến 4%, hệ thống ngân hàng đã mở cửa trở lại. Dĩ nhiên là với các dự án tốt…, song niềm hy vọng về một sự khởi sắc thị trường bất động sản vẫn còn khá xa.

Rất khó đoán thị trường sẽ tốt vào lúc nào. Điều này tuỳ thuộc vào sự phục hồi của nền kinh tế. Khi tình trạng kinh tế được phục hồi, công ăn việc làm được giải quyết, nạn thất nghiệp được đẩy lùi, người lao động có việc làm, có thu nhập, có tích luỹ sẽ cải thiện được sức mua của thị trường.

Kinh tế suy thoái và xu hướng bình dân hoá

Mối lo về tình hình kinh tế 2009 vẫn còn khó khăn khiến người mua tiếp tục chờ giảm giá. Những người có nhà, có tiền thì lo ngại kinh tế thế giới vẫn còn bất ổn, nên cất giữ tiền mặt. Trong khi đó, người nghèo có nhu cầu nhà ở vừa không có điều kiện vay tiền để mua, hoặc không dám vay vì kinh tế khó khăn không làm ra tiền để trả lãi ngân hàng.

Với một nền kinh tế non trẻ đang đô thị hóa với tốc độ nhanh như VN, nhu cầu nhà ở hiện vẫn là ưu tiên số 1, vẫn là khát vọng cháy bỏng với một bộ phận dân cư trẻ tuổi mới lập nghiệp ở các đô thị lớn. Tại thời điểm khó khăn, kỳ vọng của thị trường bất động sản năm 2009 không đặt vào nhà cao cấp, mà chuyển hướng sang nhà giá trung bình, cho người thu nhập thấp hơn. Đây mới là sản phẩm mà thị trường có nhu cầu lớn.

Giám đốc một công ty nhà đất cho rằng, muốn tạo điều kiện cho người thu nhập trung bình mua được nhà, không còn cách nào khác là phải có chế độ trả góp trong thời gian dài, 20 đến 30 năm. Đây được coi là thông lệ của các nước phát triển. Muốn vậy phải có chính sách hỗ trợ DN về các khoản thuế, vốn, lãi suất, ưu đãi tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất… mới khuyến khích được nhà giá rẻ. Với những người không có điều kiện mua nhà, cần có một nguồn quỹ nhà để cho thuê.

Có thể nói xu hướng nửa cuối năm 2008 sẽ là tiền đề phát triển của thị trường bất động sản 2009 khi sản phẩm phải đáp ứng nhu cầu thật của đại đa số khách hàng. Tuy nhiên, việc xây nhà giá trung bình không hề đơn giản như những gì nhìn thấy, việc này đòi hỏi cả một quá trình chuẩn bị dài hạn từ quỹ đất và các công nghệ xây dựng để có thể triển khai đồng bộ nhiều dự án nhằm giảm tối đa chi phí xây dựng. Có như vậy mới có nhà chất lượng ổn định và giá bán vừa túi tiền với người có thu nhập trung bình.

Đối đầu những khó khăn trong việc tiết giảm chi phí, quỹ đất eo hẹp mà lợi nhuận lại thấp, các chủ đầu tư rất đắn đo trước quyết định phải thay đổi cơ cấu kinh doanh theo hướng xây nhà cho người thu nhập trung bình. Dòng sản phẩm này có lẽ cần sự ủng hộ rất lớn từ phía xã hội, không những cho chủ đầu tư mà còn cho chính người mua nhà.

Ảnh bên : Một phương án thiết kế nhà ở xã hội đoạt giải (Ảnh: VNN)

Với thị trường nhà ở xã hội, cả nước hiện có khoảng 1,5 triệu cán bộ, công chức và khoảng 800 nghìn công nhân lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Trong đó có khoảng 330 nghìn người có khó khăn về nhà ở cần có sự hỗ trợ, tạo điều kiện để cải thiện nhà ở.

Như vậy, quỹ nhà cần đầu tư xây dựng để cho thuê, cho thuê mua trong cả nước dự kiến lên đến 11 triệu mét vuông, với tổng vốn đầu tư lên đến 31 nghìn tỉ đồng. Khoản kinh phí này sẽ được đầu tư từ ngân sách nhà nước đồng thời khuyến khích các tổ chức, cá nhân khác tham gia xây dựng.

Tại Hà Nội hiện có 4 dự án nhà ở xã hội với tổng số 1.564 căn hộ với mức vốn đầu tư 50 tỉ đồng thì đến thời điểm này (03/2009) mới hoàn thành 168 căn, bố trí cho 1.700 công nhân thuê. Tại Bình Dương có 12 dự án với tổng số vốn đầu tư 194 tỉ đồng vẫn còn nằm trên giấy tờ. TPHCM cũng chỉ mới lập dự án. Một số địa phương khác như thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Bắc Ninh, Đồng Nai, Vĩnh Phúc... cũng đang triển khai xây dựng chương trình nhà ở xã hội. Tuy nhiên, so với yêu cầu đặt ra thì tiến độ còn chậm.

Hàng xịn vẫn là giải pháp dài hạn

Những con số thống kê do Hiệp hội Doanh nghiệp Trẻ Hà Nội và Tập đoàn Allevents, trụ sở Singapore tổ chức - cho thấy sự mất cân bằng giữa cung và cầu của các loại bất động sản như nhà ở cao cấp và thương mại cho thuê. Ở Hà Nội các dự án chung cư và cao ốc văn phòng được mua và thuê đạt tỷ lệ trên 95%.

Sự khan hiếm nguồn vốn khiến các nhà đầu tư không mấy mặn mà với những dự án cao cấp thường kéo dài thời gian thi công. Tâm lý “mỳ ăn liền” khiến các doanh nghiệp tham gia vào những dự án dài hạn chưa nhiều.

Thực tiễn cho thấy giá của thị trường nhà ở cao cấp liên tục tăng trong năm 2007, với con số tăng tính toán từ 30-50%. Các căn hộ Sky Garden III và Vista được tung ra thị trường với sự tranh giành gay gắt của các nhà đầu cơ bất động sản, hàng ngàn người đã chen lấn, giành quyền đặt cọc cho những căn hộ.

Đầu năm 2008, khi thị trường bất động sản bắt đầu trầm lắng nhưng người ta vẫn đổ xô nhau đăng ký các căn hộ cao cấp mới của Hoàng Anh Gia Lai ở Nam Sài Gòn hay với Ciputra ở Hà Nội. Điều này đã phản ánh khá sinh động nhu cầu của người dân vẫn là sản phẩm chất lượng cao.

Tại thời điểm này, khi bóng mây khủng khoảng vẫn còn ám ảnh nền kinh tế, nhu cầu nhà ở cao cấp có chững lại nhưng đó chỉ là thời điểm.

Lý do đơn giản, cuộc sống vẫn không ngừng tiến lên. Đã qua rồi cái thời ăn no mặc ấm, ở khỏi dột, đã đến lúc người Việt Nam hướng đến nhu cầu ăn ngon, mặc đẹp, ở sang trọng. Việc sở hữu một căn nhà với tiện nghi đa dụng không chỉ đáp ứng nhu cầu của người nước ngoài mà còn là nhu cầu phổ thông của một bộ phận lớn người Việt Nam.

Bộ phận này từ chỗ nhỏ nhoi đang ngày càng đông đảo, phong phú, trong túi rủng rỉnh tiền và đang hội nhập với thế giới không chỉ trong cách làm việc mà còn là chuẩn mực sống. Tâm lý ham rẻ không còn thống trị duy nhất. Thay vào đó là tâm lý hưởng thụ tiện nghi và sẵn sàng chi trả.

Có lẽ nhận thức được xu thế này nên hàng trăm nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đều tập trung vào thị trường nhà ở cao cấp. Keangnam, Ciputra hay Hoàng Anh Gia Lai là một trong số các nhà đầu tư đó.

Phan Thế Hải