Làm gì về nhà ở cho người lao động?

Nhà ở cho người lao động đang là trung điểm thảo luận trong giai đoạn suy thoái kinh tế thế giới hiện nay. Dư luận xã hội đang tập trung vào khu vực nhà ở xã hội và nhà ở bình dân.

Bộ Xây dựng vừa đề xuất lộ trình phát triển nhà ở bình dân cho giai đoạn 2009-2015, trong đó tập trung vào khu vực nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ. Các giải pháp chính tập trung vào cách thức tổ chức xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước; chính sách ưu đãi nhà đầu tư xây dựng nhà ở giá rẻ; chính sách kích cầu đối với người lao động có nhu cầu nhà ở; cơ chế quản lý khu vực nhà ở bình dân và cách thức lựa chọn đối tượng vào khu vực nhà ở bình dân.

Giải pháp về nhà ở cho người lao động

Trong chương trình phát triển nhà ở cho người lao động, cần tập trung vào 3 giải pháp chủ yếu: thứ nhất là giải pháp tìm kiếm nguồn vốn đầu tư; thứ hai là giải pháp quản lý vốn và quản lý thực hiện dự án; thứ ba là giải pháp lựa chọn đối tượng sử dụng nhà ở xã hội hoặc nhà ở giá rẻ.

Đối với giải pháp vốn đầu tư, hướng đi là làm sao để tập trung được vốn từ nhiều nguồn khác nhau, trong đó có vốn hỗ trợ từ Nhà nước, vốn cho vay ưu đãi từ các quỹ xã hội về phát triển nhà ở, vốn từ đóng góp của người có nhu cầu nhà ở và vốn đầu tư của các nhà đầu tư. Nguồn vốn hỗ trợ từ Nhà nước hoàn toàn phụ thuộc vào ngân sách nhà nước và chính sách của Chính phủ. Điều cần nói là Chính phủ cần có một chương trình chính thức với lượng vốn cam kết hàng năm thật rõ ràng để chủ động tính toán trong thực hiện. Nguồn vốn vay ưu đãi từ các quỹ xã hội về phát triển nhà ở có vai trò rất quan trọng đối với chương trình này và Chính phủ cần có chính sách cụ thể để hình thành quỹ này từ đóng góp của người lao động, từ các doanh nghiệp sử dụng lao động, từ các doanh nghiệp bảo hiểm và cả từ ngân sách nhà nước. Nguồn vốn đóng góp trước của người có nhu cầu nhà ở được coi như một phần tiền trả trước cho nhà ở, đồng thời cũng là cam kết thực tế để tham gia cộng đồng những người chưa có nhà ở đóng vai trò người giám sát thực thi các ưu đãi về nhà ở xã hội. Nguồn vốn đầu tư từ các nhà đầu tư là điểm khó động viên nhất trong hoàn cảnh thị trường bất động sản nước ta. Trước đây nguồn này gần như tập trung vào khu vực nhà ở cao cấp vì ở đó lợi nhuận cao hơn. Muốn hướng luồng vốn này vào thị trường nhà ở bình dân thì phải có cơ chế sao cho nhà đầu tư thấy được đầu tư vào khu vực này có lợi hơn, lợi có thể từ các ưu đãi của Chính phủ như được miễn hay giảm tiền sử dụng đất, được vay vốn lãi suất thấp và dài hạn, được giao chỉ định thầu một số công trình của Nhà nước, lợi cũng có thể từ cầu có khả năng thanh toán cao hơn, người mua nhiều hơn nên vòng quay vốn mau hơn.

Đến nay, cung nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp gần như không đáng kể. Một số địa phương có quan tâm nhưng dự án thường kéo dài, khó triển khai, chủ yếu là các dự án xây dựng khu tái định cư, dự án thí điểm xây dựng nhà ở cho người lao động hoặc một số nhà ở do tư nhân xây dựng cho công nhân tại các khu công nghiệp, nhà máy, cơ sở sản xuất thuê với những điều kiện sống rất cơ cực.

Đối với giải pháp quản lý vốn và quản lý triển khai dự án nhà ở xã hội, đây là một công việc phức tạp, cơ chế cần được đổi mới triệt để nhằm không quay lại cơ chế “xin - cho” đầy bất cập. Tổng vốn đầu tư cho khu vực nhà ở xã hội gồm rất nhiều loại vốn, trong đó có phần chủ yếu từ ngân sách nhà nước và một phần từ các quỹ phát triển nhà ở. Đặt vốn không phải của nhà đầu tư vào tay nhà đầu tư chắc chắn là một biểu hiện của cơ chế “xin - cho”, từ đó có thể dẫn đến những biểu hiện tiêu cực tiếp theo. Để quản lý tốt, cần tách riêng khâu quản lý vốn và khâu triển khai dự án. Tất nhiên, đối với các dự án nhà ở giá rẻ, nguồn vốn của các nhà đầu tư là chủ yếu (Nhà nước chỉ hỗ trợ bằng chính sách) thì vẫn do các nhà đầu tư trực tiếp quản lý vốn gắn với việc triển khai dự án như một hoạt động trong cơ chế thị trường.

Dự án khu đô thị mới với 20% cho quỹ nhà ở xã hội TP. Nam Ninh - Trung Quốc

Đối với giải pháp lựa chọn đối tượng vào ở tại nhà ở xã hội, đây cũng là một công việc rất dễ rơi vào cơ chế “xin - cho”. Bộ xây dựng có kiến nghị một số giải pháp như giao cho UBND quản lý và lựa chọn đối tượng, hoặc giao cho doanh nghiệp thực hiện dự án, v.v. Các giải pháp này đều không nằm ngoài cơ chế “xin - cho”. Công việc này nên giao cho cộng đồng những người có nhu cầu nhà ở đã đóng góp tiền tự thực hiện và giám sát thực hiện. Tất nhiên, đối với khu vực nhà ở giá rẻ thì câu chuyện lại khác, người mua nhận được hỗ trợ từ chính sách kích cầu của Nhà nước để tăng khả năng thanh toán và họ mua nhà ở giá rẻ theo cơ chế thị trường.

Không thể đưa khu vực nhà ở xã hội quay lại thời kỳ bao cấp. Năm 1994 Chính phủ đã có một lát cắt rất kiên quyết từ bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở, đi vào cơ chế quản lý và kinh doanh trên thị trường bằng Nghị định số 60-CP (về đăng ký và cấp giấy chứng nhận cho nhà ở tại đô thị) và Nghị định 61-CP (về kinh doanh nhà ở và bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê). Những ai đang thuê nhà, ở nhà của Nhà nước thuộc những khu vực vẫn được quy hoạch làm nhà ở thì đều được mua nhà đó. Nhà nước không còn bao cấp về nhà ở, tiến tới không còn quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nữa. Điều đó thể hiện một quyết định rất cương quyết muốn thoát hẳn khỏi cơ chế bao cấp về nhà ở.

Hiện nay, một nhu cầu thực tế đang đòi Nhà nước vẫn phải có một quỹ nhà làm nhà ở công vụ, nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn ngân sách nhà nước. Thực hiện nhu cầu này, chúng ta dễ quay lại cơ chế bao cấp ngày xưa về nhà ở. Tạo ra quỹ nhà ở công vụ, nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước là cần thiết nhưng cơ chế nào để quản lý xây dựng và lựa chọn đúng đối tượng được hưởng ưu đãi lại là một vấn đề nan giải. Đối với nhà ở công vụ cho cán bộ thì giản dị hơn vì diện hẹp, đối tượng cũng rõ ràng. Câu chuyện nhà ở xã hội với số lượng đối tượng lớn mới có nhiều phức tạp.

Trước hết là cung cách quản lý vốn và quản lý xây dựng đối với các dự án nhà ở xã hội. Như trên đã nói, để thoát khỏi cơ chế “xin - cho” cần tách riêng khâu quản lý vốn và thực hiện dự án. Vốn cần được tập trung quản lý tại các ngân hàng hoặc quỹ phát triển nhà ở để dễ tập trung vốn, nơi quản lý vốn sẽ tổ chức đấu thầu hoặc chọn thầu để triển khai dự án. Nhà thầu xây dựng thắng thầu sẽ thực hiện xây dựng dưới sự giám sát, kiểm tra chất lượng như quy định của pháp luật về xây dựng.

Khi công trình được nghiệm thu về số lượng và chất lượng, chúng ta phải đứng việc phân phối nhà ở đó cho ai và bằng cơ chế nào. Mọi cơ chế xác nhận của cơ quan, của chính quyền địa phương, của chủ xây dựng công trình hay của ai đi nữa đều là “xin - cho” như trước đây đã làm, một cơ chế ắt tạo ra tham nhũng như một quy luật. Điều này đã thấy rõ trong lịch sử thời kỳ bao cấp và cũng đang thấy trong nhiều việc hiện nay như cách giải quyết nhà tái định cư (nhiều người không bị thu hồi đất ở, nhà ở nhưng vẫn được phân nhà tái định cư vì có mối quan hệ đặc biệt với người phân phối). Có người nói là sẽ tăng cường giám sát, nhưng không thể giám sát được khi cơ chế tự thân phát sinh tham nhũng.

Đối với phân phối nhà ở xã hội thì cần một cơ chế khác, một cơ chế tự do cộng đồng những người có nhu cầu nhà ở định đoạt và giám sát. Cộng đồng những người có nhu cầu nhà ở xã hội và đã nộp tiền đóng góp sẽ cùng nhau lập nên một Hội đồng quản trị để quản lý nhà ở xã hội theo cơ chế công khai, minh bạch dưới sự giám sát của cả cộng đồng. Ở nhiều nước người ta gọi đây là hình thức hợp tác xã nhà ở, gọi như vậy vì đó là một tổ chức tập thể, hợp tác xã này chỉ quản lý chứ không kinh doanh nhà ở. Mỗi một địa bàn có thể lập một cộng đồng hợp tác xã nhà ở và các hợp tác xã này có mối liên kết chặt chẽ với nhau trên địa bàn toàn tỉnh và cả nước để giám sát, lựa chọn đúng các đối tượng được vào sử dụng nhà ở xã hội. Danh sách người có nhu cầu nhà ở xã hội sẽ được công khai với thứ tự rõ ràng. Hội đồng quản trị của hợp tác xã trực tiếp quyết định diện được vào nhà ở xã hội theo tiêu chí là chưa có nhà ở. Những người trong cộng đồng có chung quyền lợi thực hiện nhiệm vụ giám sát vể tiêu chí chưa có nhà ở, mức độ ưu tiên trong danh sách, phát hiện những trường hợp bất hợp lý. Đây là một cách làm hợp lý, không có “xin - cho”, cộng đồng tự quyết định thật công khai. Cộng đồng có nhiều tai mắt, họ hiểu và biết hết. Mô hình hợp tác xã nhà ở hoạt động như vậy đã rất thành công ở nhiều nước ở trên thế giới.

Dự án chung cư cho người thu nhập trung bình và ổn định - Chủ đầu tư: Cty CPĐT Nam Long

Cơ chế nào cho nhà ở giá rẻ

Khu vực nhà ở giá rẻ cần có một cơ chế khác để vận hành, gần với thị trường, Nhà nước chỉ đóng vai trò ưu đãi để tăng cung và kích cầu để nâng cao khả năng thanh toán. Đối với nhà ở giá rẻ, Nhà nước cần tạo một số ưu đãi cho nhà đầu tư, để nhà đầu tư thấy rằng vào khu vực này là có lợi, thậm chí lợi hơn đầu tư vào khu vực nhà ở cao cấp. Nhà đầu tư có mối quan tâm cao nhất là lợi ích, có thể là lợi ích vật chất và cũng có thể là lợi ích phi vật chất. Có lợi ích từ chính sách thì không cần vận động họ cũng tự tìm cách đầu tư vào khu vực này. Từ góc độ cầu, người muốn mua hay thuê nhà ở cần được hưởng những ưu đãi kích cầu như được vay tiền dài hạn, vay lãi suất thấp, được mua nhà trả góp, v.v. để tăng khả năng thanh toán. Với những chính sách ưu đãi này, cung và cầu sẽ dễ gặp nhau, cơ chế vận hành là thị trường và không nên có bất kỳ một áp đặt nào khác. Với cơ chế thị trường, rất khó dùng quyết định hành chính để “uốn nắn”, càng uốn thì phần thị trường không chính thức sẽ tăng lên, người dân sẽ tìm cách “lách luật” để giải quyết khó khăn cho mình như một quy luật của cuộc sống.

VÀI LỜI KẾT

Chính sức căng cung - cầu trong khu vực nhà ở bình dân đã tạo nên tư duy về sức căng cung - cầu cho khu vực nhà ở cao cấp và đó cũng là nguyên nhân gây đầu cơ vào khu vực này. Nhu cầu nhà ở bình dân chưa được giải quyết đã hướng luồng vốn đầu tư vào khu vực nhà ở cao cấp với cầu ảo do đầu cơ.Nếu mối quan hệ cung - cầu trong khu vực nhà ở bình dân được giải quyết tốt thì không những làm dịu được áp lực về nhà ở cho người lao động, mà còn làm dịu đi quan hệ cung - cầu cho khu vực nhà ở cao cấp, làm giảm tình trạng đầu cơ vượt ngưỡng như hiện nay. Chỉ có điều là khu vực nhà ở bình dân cho người lao động có 2 mục đích, vừa làm ấm lên thị trường bất động sản và vừa giải quyết bài toán an sinh xã hội. Cách đi phải tỉnh táo, đừng quay lại cơ chế bao cấp, cơ chế “xin - cho” mà gần 15 năm trước đây chúng ta đã vĩnh biệt.

GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi Trường