Ashui.com

Chúng ta đã biết, nhà giá rẻ khó có thể hình thành ở trung tâm đô thị bởi giá đất quá cao. Cho nên, mô hình này chỉ có thể xây ở vùng ven đô, ngoại thành.


LÀM NHÀ Ở XÃ HỘI CẦN CÓ TỔ CHỨC CHUYÊN NGHIỆP

Theo tôi, vấn đề nhà ở xã hội cần nhìn rộng hơn, không nhất thiết chỉ nhìn vào nhà ở dạng KTX cho sinh viên hay nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp. Thực tế hiện nay có rất nhiều tỉnh thành đã tiến hành xây KTX như Cần Thơ, Bến Tre…. Đây là một tín hiệu đáng mừng đồng thời cũng thể hiện trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc quan tâm tới cộng đồng. Gần như đã là luật bất thành văn, nơi nào muốn có hạt giống tương lai tốt thì nơi đó cần tạo điều kiện tốt mang lại  sức hút cho việc giữ gìn những tài năng của địa phương mình.

Để giải bài toán về nhà ở xã hội cần chúng ta cần một đề án tổng hợp. Các yếu tố như tiêu chuẩn quy hoạch, tiêu chuẩn thiết kế,  vấn đề tài chính, các chính sách hỗ trợ quỹ đất, hỗ trợ thuế…phải được đặt trong cùng một vấn đề tổng thể thì mới ra được một đề án hoàn chỉnh Sau khi đã có đề án lớn thì cần có một tổ chức chuyên nghiệp tiến hành  thực hiện. Chúng ta nên tham khảo mô hình HTX xây dựng nhà ở của một số nước tiên tiến như Singapore, Hà Lan, Thụy Sĩ, Thụy Điển... Đây là những tổ chức hết sức chuyên nghiệp phụ trách phát triển, phân phối và quản lý nhà ở cho toàn xã hội.


CHÚNG TA LÀM THẾ NÀO ĐỂ CÓ NHÀ GIÁ RẺ?
 
Thứ nhất: Vấn đề quy hoạch

Chúng ta đã biết, nhà giá rẻ khó có thể hình thành ở trung tâm đô thị bởi giá đất quá cao. Cho nên, mô hình này chỉ có thể xây ở vùng ven đô, ngoại thành. Để đảm bảo chất lượng sống và thu hút dân cư đến những vùng này chúng ta cần hình thành những dự án có quy mô từ 50 ha trở lên, đủ sức trở thành một đơn vị ở với đầy đủ các khu chức năng như: chợ, trạm y tế, nhà trẻ, trường học, trung tâm TDTT… Việc đầu tư trên diện rộng sẽ giúp nhà đầu tư tối ưu hóa các vật liệu sử dụng, tiết kiệm chi phí thiết kế... từ đó hạ được giá thành sản phẩm.

Sự hình thành các hạ tầng xã hội do nhà nước thực hiện như cầu, đường, trạm xe búyt, điện ngầm... nối đến các khu đô thị cũng tạo một lực đẩy mạnh mẽ trong vấn đề giãn dân và thu hút người thu nhập trung bình dễ dàng chấp nhận một ngôi nhà tuy xa một chút nhưng thuận tiện, đầy đủ và thoải mái.
 
Thứ hai: Vấn đề quỹ đất

Để phát triển một mô hình nhà ở giá rẻ cần có một cơ chế linh hoạt sử dụng đất công. Nếu đất đã được phê duyệt thì cần có cơ chế hỗ trợ chủ đầu tư giải phóng mặt bằng. Cơ chế hiện nay là các do chủ đầu tư và người dân tự thỏa thuận. Điều này mang lại một số bất cập như người dân đòi đền bù cao, không muốn di dời... Vấn đề này rất cần sự hỗ trợ của nhà nước trong việc đứng ra giải quyết thỏa đáng cho cả đôi bên, giải phóng quỹ đất để phục vụ cho lợi ích cả cộng đồng.
 
Thứ ba: Tối ưu hóa việc thiết kế

Việc thiết kế trong quản lý đầu tư là một trong những yếu tố quan trọng quyết định giá thành sản phẩm.

Trong quá trình nghiên cứu cho ra đời một sản phẩm giá rẻ, nhà đầu tư đã phải cân nhắc rất nhiều yếu tố liên quan đến vấn đề thiết kế.

Chẳng hạn vấn đề tiêu chuẩn thiết kế, các nghiên cứu về kỹ thuật xây dựng, bao nhiêu tầng là rẻ,hệ số sử dụng đất là bao nhiêu, rồi các tiêu chuẩn nhà ở. Từ đó sẽ dẫn đến giá thành rẻ nhưng phải đảm bảo hợp lý cho tương lai. Hiện nay, các đơn vị thường thiết kế làm sao có diện tích nhỏ nhất để bán được, nhưng họ quên rằng trong 5-10 năm sau phát triển lên thì cái đó trở thành lỗi thời, gây khó khăn cho việc cải tạo, nâng cấp. Vậy, trong thiết kế cần phải tính đến việc tương lai nâng cấp được như thế nào. Kinh nghiệm phát triển nhà ở tại Singapore cho thấy, sau 10-15 năm các nhà ở xã hội này buộc phải nâng cấp, trước đây không có thang máy, nhưng sau sẽ phải có và thiết kế ngay từ đầu đã phải tính tới chuyện đó.
 
Thứ tư: Thiết kế phải đi với điển hình hóa

Cần có một số mẫu thiết kế điển hình hóa để giúp thiết kế nhanh nhất. Khi đã có thiết kế điển hình rồi, ở những khu đất tương tự có thể áp dụng phần thiết kế đó và chỉ cần thiết kế phần móng cho phù hợp với địa chất, khảo sát là xong. Không thể nào cứ mỗi lần lại thiết kế, rồi tổ chức một cuộc thi, rồi chấm thi, rồi xin ngân sách…

Chúng ta phải chấp nhận hướng phát triển sản xuất hàng loạt, muốn tránh đơn điệu thì phải có nhiều phương án lựa chọn, phương án hoàn thiện mặt ngoài, phương án ốp lát, phương án màu sắc, vật liệu. Mỗi địa phương, mỗi địa điểm chúng ta sẽ có thay đổi về màu sắc tạo nên sự phong phú cho đô thị. Khi thiết kế, chúng ta còn thiết kế cả khu vực dịch vụ hỗ trợ của khu đô thị này, trong đó các hạ tầng xung quanh, chợ búa như thế nào, cây xanh… phải đưa thành một tiêu chuẩn cho các khu ở này. Không thể dịch vụ hết, trong tương lai chúng ta có thể có nhưng chúng ta phải đảm bảo dịch vụ tối thiểu cần thiết nhất.
 
Thứ năm: Tận dụng năng lực thi công

Nếu chúng ta có một hồ sơ xây dựng hợp lý nhà mẫu rồi sau đó tổ chức kêu gọi hàng ngàn các đơn vị xây dựng trong cả nước, tổ chức đấu thầu để lựa chọn đơn vị có chất lượng nhất. Vấn đề quản lý cũng rất đơn giản, chúng ta không cần tạo ra quá nhiều mẫu nhà, cuối cùng dẫn đến quản lý rất khó khăn, chính quyền tự đẻ ra hàng ngàn việc

Về lâu dài, chúng ta cần phải nghiên cứu các vật liệu xây dựng, công nghệ xây dựng mới để giảm giá thành, ngay khối lượng các công ty xây dựng trong ngành có thể tham gia rất nhiều, vấn đề là chúng ta có thể khai thác được năng lực của họ hay không, có thể có nhiều mét vuông sàn được xây dựng nếu biết tận dụng hợp lý năng lực của họ.
 
Thứ sáu: Vấn đề phân phối và kinh doanh
 
Tất nhiên đó là vấn đề của nhà nước, nếu có một công ty chuyên trách để có thể qua các đơn vị công đoàn quản lý nhà nước phân phối công bằng cho xã hội, tránh tình trạng một người mua tới 2,3 ngôi nhà.
 
Cuối cùng là vấn đề quản lý sau này đối với loại nhà này.

Trong một ngôi nhà cần thiết kế dịch vụ theo một mức chuẩn của nó, vì nó liên quan tới một tháng người sử dụng phải trả bao nhiêu tiền. Điều này phải được xem như một tiêu chí để chọn phương án thiết kế. Khi đã làm được việc đó rồi, các công ty dịch vụ sẽ có một cái lãi định mức để làm; Ví dụ: quy định giá thành cho dịch vụ tòa nhà là 100.000đ/tháng, cho phép công ty dịch vụ lấy 115.000đ/tháng, tức là chỉ được tăng 15% và chỉ được thu trên tỉ lệ đó, phải có các quy định đó thì chương trình mới thực hiện được.

• Ảnh bên : Dự án nhà ở dãn dân khu ĐTM Bình Tân - TP. HCM

CÓ CẦN CHUẨN VỀ DIỆN TÍCH CĂN HỘ HAY KHÔNG?

Diện tích căn hộ là bao nhiêu thì phù hợp với người có thu nhập thấp, giá bao nhiêu thì vừa phải cho người dân và doanh nghiệp?

Nếu là nhà ở công nhân theo các tiêu chuẩn hiện nay thì không ai làm được. Không thể làm một cái giường với giá thuê 70.000đ. Bởi vì theo quy phạm, bao nhiêu m2 thì được bao nhiêu giường. Trong khi đó ở Hàn Quốc người ta chỉ cần trải một tấm sàn cho công nhân ngủ, thực tế nhà ở công nhân không cần đặt ra tiêu chuẩn đó vì không thể đưa ra giá thành đó.

Chỉ có xây nhà theo hình thức cá nhân tự phát thì mới có thể xây dựng và cho thuê với giá đó còn doanh nghiệp thì không thể vì phải cộng thêm giá mua đất thì không thể nào làm được. Chúng ta đã đặt sai bài toán, đặt sai tiêu chuẩn. Phải tính được mức đầu tư ban đầu và chi phí dịch vụ thì mới quyết định được mức thu, lệ phí thu hàng tháng cho thuê là bao nhiêu, tỉ lệ đó lại phụ thuộc vào mức thu nhập thấp của người lao động hàng tháng.

Nếu chương trình nhà ở thu nhập thấp của Công ty Cổ phần Nam Long là 50m2/căn hộ, đó là tiêu chuẩn của mỗi công ty đặt ra, nếu dạng studio 25-40m2 cho một gia đình bình thường là có thể ở được, nhưng nếu gia đình đã có 2 con thì tiêu chuẩn phải là 50m2 trở lên, nói diện tích là bao nhiêu sẽ rất khó trả lời, nó tùy thuộc hoàn cảnh, thu nhập của từng người và số lượng nhân khẩu của một hộ.

Với thị trường hiện nay, các nhà đầu tư luôn tính được một quy mô diện tích bảo đảm và cũng phù hợp để bán được. Tùy thuộc vào thu nhập và số lượng nhân khẩu. Nếu đặt vấn đề cho người già và người độc thân thì cần diện tích nhỏ hơn, mỗi công ty có một thị phần riêng.

Nguyễn Xuân Quang - Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ Công ty CP đầu tư Nam Long

>> Nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp