Sài Gòn “loạn” cốt nền - Bài 1: Hàng ngàn dự án “áng chừng”

Nhiều năm qua, tình trạng xây dựng lộn xộn và không có một cốt nền chuẩn để cập nhật vào các đồ án quy hoạch chi tiết 1/2.000 đã làm cho nhiều khu vực tại TP.HCM có độ “vênh” khác nhau trong quá trình thi công xây dựng. Trong bối cảnh đối phó với vấn đề biến đổi khí hậu, cốt nền luôn luôn là chuyện thời sự đối với một đô thị đang phát triển “nóng” như TP.HCM.

Tình trạng quy định cốt nền cục bộ khi cấp phép xây dựng tại các quận huyện đã tạo ra một bức tranh xây dựng lộn xộn, lô nhô cao thấp...

Đầu tháng 8.2004, trong một cuộc họp với các sở ngành, ông Nguyễn Văn Đua (lúc bấy giờ là Phó chủ tịch UBND TP.HCM) đã giao cho Sở Quy hoạch - Kiến trúc chủ trì nghiên cứu việc lập quy hoạch và quản lý cốt san nền trên địa bàn TP. Ông Đua cũng chỉ đạo đối với các khu vực đô thị mới phải vừa nghiên cứu hoàn thiện, vừa áp dụng thực tế và nhất thiết không để ảnh hưởng đến các dự án đang triển khai.

Ảnh bên : Một số nhà cũ trên đường Hưng Phú, quận 8, TP.HCM bị lọt thỏm xuống khi mặt đường được nâng cao (Ảnh: Pháp luật TPHCM)

Tuy nhiên, đến thời điểm UBND TP chỉ đạo như vậy, hơn 1.000 dự án khu dân cư mới đã được giao đất và phê duyệt đầu tư trước đó. Điều đặc biệt quan trọng, các dự án này từ khi được phê duyệt (khoảng năm 1998 đến 2004) lại không hề được phê duyệt bản đồ nền, mà giới chuyên môn gọi là bản đồ chuẩn bị kỹ thuật đất xây dựng.

Tùy tiện xác định cốt san nền

“Vòng luẩn quẩn Nhà nước nâng đường, dân nâng nhà, nước ngập sang khu vực khác, lại tiếp tục nâng đường, nâng nền nhà… đang diễn ra khiến cho người dân vô cùng mệt mỏi”.

GS-TS Lê Huy Bá - Viện trưởng Viện Khoa học công nghệ và Quản lý môi trường

Do vấn đề cốt nền bị bỏ ngỏ trong một thời gian khá dài nên vấn đề cao độ san lấp tại các dự án được chủ đầu tư làm rất tùy tiện. Theo Viện Quy hoạch - Xây dựng (QH-XD) TP, nguyên tắc khi thực hiện dự án phải căn cứ vào hai yếu tố: thứ nhất là mực nước thiết kế 1,32 mét trong quy hoạch tổng thể hệ thống thoát nước (được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tháng 6.2001), thứ hai là cốt xây dựng khống chế phải bằng hoặc lớn hơn 2 mét so với địa hình tự nhiên của khu vực mà dự án được xây dựng (mức này tùy thuộc vào địa hình thấp hoặc cao của từng khu vực).

Vào thời điểm giữa năm 2004, qua kiểm tra nhiều dự án khu dân cư, các sở ngành đã phát hiện rất nhiều bất cập trong việc đầu tư thi công của các chủ đầu tư. Kết quả kiểm tra tại quận 2 và quận Tân Bình cho thấy tại rất nhiều dự án, chủ đầu tư làm không đúng theo quy hoạch chi tiết 1/500. Chẳng hạn mức san lấp phải là 2,3 mét thì trên thực tế chỉ còn 1,8 mét hoặc theo thiết kế, phải sử dụng đường ống 800 mm để làm hệ thống thoát nước trục chính thì các chủ đầu tư chỉ sử dụng loại 500 mm... Để đạt được lợi nhuận cao, rất nhiều chủ đầu tư khi san lấp cốt nền tại các dự án đã giảm bớt độ cao so với các thông số kỹ thuật đã được duyệt của dự án.

Ông Nguyễn Trọng Hòa, vào năm 2007, lúc còn làm Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM đã cho rằng, do phần hạ tầng kỹ thuật (trong đó có cốt san nền) chưa được quan tâm đúng mức nên đã xảy ra tình trạng san lấp cốt nền không tuân thủ theo quy định. “Do không được pháp lý hóa và quản lý trên toàn thành phố nên khi các chủ đầu tư xây dựng dự án, đã tùy tiện xác định cốt san nền chủ yếu theo hiện trạng của khu vực” - ông Hòa nói.

Bản đồ "vênh" so với thực tế

Mới đây, chủ đầu tư một dự án nhà ở tại phường Trường Thạnh, quận 9, do lo ngại diễn biến của biến đổi khí hậu về sau đối với dự án nhà ở do mình triển khai đã xin được nâng cốt nền lên 2,8 mét, thay vì 2,5 mét theo chuẩn của quận. “Sự tính toán này sẽ khiến cho dự án đạt mức độ an toàn cao hơn và qua đó, cộng đồng cư dân đến ngụ tại đây cũng sẽ yên tâm hơn”, đại diện chủ đầu tư này giải thích. Tuy nhiên, điều khiến nhiều người lo ngại là các dự án lân cận sẽ phải hứng chịu tình trạng ngập nước, bởi cốt san nền của các dự án này thấp hơn ít nhất là 0,3 mét! Rốt cuộc, bài toán này sẽ được giải ra sao trong tương lai?

Từ đầu năm 2006, Viện QH-XD TP đã ban hành bản đồ cốt xây dựng khống chế (giới chuyên môn gọi là bản đồ chuẩn bị kỹ thuật đất xây dựng) và TP.HCM đã chọn 3 quận gồm quận 2, Tân Phú và Tân Bình để thí điểm ứng dụng bản đồ này vào các công trình xây dựng tại địa phương. Thế nhưng, bản đồ cốt nền này rất khó sử dụng bởi độ “vênh” giữa số đo của bản đồ so với số đo tại thực địa.

Chẳng hạn, tại quận Tân Phú, giao lộ giữa đường An Dương Vương với đường số 3, trong bản đồ của Viện QH-XD ghi hiện trạng là 3.62, thiết kế 3.62 nhưng Phòng Quản lý đô thị (QLĐT) quận đo tại thực địa là 3.906; tại giao lộ Lũy Bán Bích với Hòa Bình, bản đồ ghi hiện trạng là 3.45, thiết kế là 3.45 nhưng khi cán bộ Phòng QLĐT đo thực địa lại có kết quả là 4.0; hoặc tại giao lộ Thoại Ngọc Hầu với Lũy Bán Bích, bản đồ ghi là 4.7, thiết kế là 4.7 nhưng thực tế là 5.06...

Chính vì có độ “vênh” như vậy, nên khi xác định cốt nền cho các khu vực tại quận Tân Phú, rất nhiều khó khăn xảy ra cho các cán bộ thụ lý hồ sơ cấp phép xây dựng. Bởi tại các điểm đo chính tại các giao lộ mà không chuẩn, không khớp nhau thì căn cứ để xác định cao độ tại các đường nhánh, hẻm nhỏ không thể thực hiện được.

Bà Lương Thị Phượng - Trưởng phòng QLĐT quận Tân Phú cho biết: “Đồ án quy hoạch chi tiết 1/2.000 của 11 phường thuộc quận Tân Phú đều đã được phê duyệt, tuy nhiên các hạng mục được cập nhật vào các đồ án này là quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch giao thông, còn phần quy hoạch hạ tầng kỹ thuật vẫn chưa có. Hiện nay, quận Tân Phú đang phối hợp với các sở ngành liên quan để xây dựng bản đồ về quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc vì bản đồ cốt xây dựng khống chế vẫn còn có độ “vênh” khá lớn so với thực địa”.

Cũng theo bà Phượng, chính vì chưa có bản đồ cốt nền nên khi thuê đo vẽ để xây dựng, người dân và đơn vị tư vấn đo vẽ vẫn chỉ “áng chừng” cốt san nền và trên cơ sở đó, cán bộ QLĐT thẩm định để cấp phép xây dựng.

“Lô nhô cao thấp”

Trả lời PV, bà Phạm Thị Thanh Hải - Viện phó Viện QH-XD cho rằng, bản đồ cốt nền mà Viện ban hành chỉ là cốt xây dựng khống chế, sử dụng cho quy hoạch vùng và quy hoạch chung của các quận huyện, còn nếu muốn sử dụng, các quận huyện phải thực hiện tiếp một bước nữa là cập nhật cốt nền xây dựng vào các bản đồ án quy hoạch chi tiết 1/2.000 và 1/500 cho từng khu vực nhỏ. Sau đó mới xác định cốt nền cho từng công trình xây dựng cụ thể.

Cũng theo bà Hải, hiện có nhiều quận huyện không tuân thủ các quy định cốt xây dựng khống chế mà Viện đã ban hành để đưa vào các đồ án quy hoạch chi tiết. Điều này khiến cho tình trạng cốt nền khi xây dựng diễn ra lộn xộn tại từng địa phương, rất khó có một sự thống nhất, đồng bộ và hệ quả tất yếu là nhà xây dựng trên cùng một tuyến đường liên quận nhưng lại lô nhô cao thấp, rất dễ ngập úng cục bộ.

Giáo sư - tiến sĩ khoa học Lê Huy Bá - Viện trưởng Viện Khoa học công nghệ và Quản lý môi trường cho rằng, việc xác định cốt nền chuẩn để có cao trình xây dựng phù hợp và thiết kế hướng thoát nước theo lưu vực hoặc xây dựng tuyến đê bao là một vấn đề vô cùng quan trọng. “Đây là bài toán tổng hợp, đòi hỏi phải có một tầm nhìn trong quy hoạch đô thị. TP.HCM hiện vẫn đang lúng túng khi tìm lời giải cho bài toán này. Suốt nhiều năm qua, cung cách và giải pháp để chống ngập cho các khu vực thấp trũng vẫn được thực hiện theo kiểu “giật gấu vá vai”. Vòng luẩn quẩn Nhà nước nâng đường, dân nâng nhà, nước ngập sang khu vực khác, lại tiếp tục nâng đường, nâng nền nhà... đang diễn ra khiến cho người dân vô cùng mệt mỏi, chất lượng sống ngày càng đi xuống”.

Trần Thanh Bình