Nhu cầu về nhà ở xã hội cho người dân hiện rất lớn, song chính sách phát triển loại hình này tại Việt Nam đang bộc lộ nhiều bất cập. Trong điều kiện hiện tại, nhà ở xã hội cần được “xã hội hóa” và do đó, chính sách cần thay đổi linh hoạt hơn.
Vấn đề trên được nhiều chuyên gia và các doanh nghiệp mổ xẻ tại tọa đàm “Mô hình nào cho nhà ở xã hội tại đô thị?” do Thời báo Kinh tế Sài Gòn tổ chức vào sáng 17/12, tại TPHCM.
Phối cảnh một góc dự án nhà ở xã hội do Becamex đầu tư tại tỉnh Bình Dương (Ảnh: Becamex /Ashui.com)
TS Huỳnh Thế Du thuộc Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright cho rằng người dân chỉ có thể tích luỹ ở mức 30-40% tổng thu nhập của mình để dành cho việc mua nhà, và giá nhà ở hợp lý cần đáp ứng mức này.
Chính sách phát triển về nhà ở tại mỗi quốc gia đều hướng tới mục tiêu đa phần người dân đều có nhà ở, cấu trúc đô thị hài hòa và không dẫn đến những phân cực giàu – nghèo, ít có nhà ổ chuột.
Theo ông Du, sự vận hành của thị trường nhà ở Việt Nam trong thời gian qua là khá tốt. Cách làm thành công của Việt Nam đến từ một số chính sách của Nhà nước như cho phép phân lô diện tích nhỏ, nhờ đó người dân có đủ điều kiện cân nhắc giữa vị trí và diện tích sử dụng, trong nhiều trường hợp, diện tích sử dụng chỉ 25 mét vuông. Đồng thời, có chính sách cho phép tăng diện tích sàn, từ đó tăng cung diện tích sử dụng mà không cần tăng thêm diện tích đất.
Ngoài ra, còn có những cách làm thành công khác của Việt Nam như việc sáp nhập và tăng mật độ các làng ven đô vào các khu vực đô thị, đầu tư vào hệ thống cơ sở hạ tầng chính tiếp cận các khu nông thôn đang đô thị hóa cùng sự năng động của các đơn vị xây dựng hay các nhà thầu nhỏ, tự doanh hiệu quả, chi phí hoạt động thấp.
Tuy nhiên, ông Du chỉ ra nghịch lý giữa giá nhà và thu nhập của người dân, khiến cơ hội có nhà ở của người dân rất thấp. Theo một nghiên cứu của ông và các đồng nghiệp, với giá nhà chính thức là 9,7 triệu đồng/mét vuông thì những người có thu nhập từ 5 đến 7,7 triệu đồng/tháng gần như không thể nào mua được nhà.
Trong khi đó, những người với thu nhập từ 10,2-14,3 triệu đồng/tháng thì chỉ mua được nhà ở với diện tích rất nhỏ, từ 39-55 mét vuông. Tóm lại, ông Du cho rằng, chỉ có người giàu với thu nhập gần 32 triệu đồng/tháng mới có thể mua một căn nhà ở thoải mái.
Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, cho rằng nhà ở xã hội tại các nước phần lớn đều do chính phủ thực hiện. Trong giai đoạn hiện nay, Chính phủ nước ta cũng khó có thể làm nhà ở xã hội mà phải xã hội hóa, trong đó Chính phủ cần có các chính sách, ưu đãi cho doanh nghiệp, ông Quang kiến nghị.
Ông Nguyễn Hồng Hải, Kiến trúc sư trưởng của Công ty Becamex IDC (Bình Dương), cho rằng tư duy phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện chưa linh hoạt. “Chúng ta lấy tư duy làm nhà của người giàu làm cho người nghèo”, ông Hải nói.
Cụ thể, ông Hải dẫn chứng, việc bắt buộc làm nhà ở xã hội với đầy đủ quy chuẩn như phòng khách, phòng ngủ, phòng bếp…cho người thu nhập thấp như một ngôi nhà thương mại bình thường thì doanh nghiệp không thể làm nổi nhà ở giá rẻ.
Thực tế, dự án nhà ở Becamex ở Bình Dương với hàng ngàn căn hộ giá bán chỉ từ 100 triệu đồng/căn được công nhân đón nhận tích cực vì các căn hộ này tốt hơn hẳn các khu nhà trọ lụp xụp mà họ ở trước đó.
“Cần phải hiểu nhu cầu thực tế của người thu nhập thấp và điều kiện của địa phương mới có thể đặt ra kế hoạch làm nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp”, ông Hải khẳng định.
Về quy định doanh nghiệp phải dành ít nhất 20% diện tích đất dự án để làm nhà ở xã hội, đã có nhiều ý kiến trái chiều tại tọa đàm. Phía doanh nghiệp cho rằng, quy định trên là cứng nhắc, hạn chế sức sáng tạo của chủ đầu tư tại dự án, đồng thời ảnh hưởng đến bài toán về giá thành của họ.
Trong khi đó, phía chuyên gia lại ủng hộ quy định này của nhà nước. Theo đó, quy định này sẽ hạn chế việc hình thành các khu ổ chuột ở khu đô thị khi để người thu nhập thấp và thu nhập cao ở những nơi riêng rẽ khác nhau.
Tiếp nối vấn đề tranh luận này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng chính sách phát triển nhà ở xã hội không thể trông cậy vào phần diện tích 20% này. Theo ông Châu, các địa phương, đặc biệt là TPHCM, cần hình thành các cụm nhà ở xã hội tại các quận, huyện ngoại thành, nơi còn có nhiều quỹ đất trống.
Ông Châu nhận định, trong điều kiện có thể, nước ta nên chỉ tập trung vào hai hoại hình nhà ở xã hội cho thuê và cho thuê mua. Khái niệm nhà ở xã hội cũng cần linh hoạt hơn, có thể là nhà ở thương mại giá rẻ, do doanh nghiệp phát triển và nhận được ưu đãi của Nhà nước, bán cho người có thu nhập thấp.
Mạnh Tùng
(TBKTSG)
