Thị trường bất động sản bị đóng băng, trong đó có “thủ phạm” từ các vấn đề liên quan đến các quy định, cách làm gây trở ngại cho thị trường đất đai, nhà ở.
Tính phí sử dụng đất bất hợp lý?
Đó là câu chuyện đang xảy ra tại Công ty TNHH TM XD Lê Thành, sự việc nghịch lý này cũng đã đem lên bàn nghị sự của UBND TPHCM cách nay chưa lâu.
Công ty TNHH TM XD Lê Thành là chủ một dự án chung cư tại phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân. Dự án có tổng cộng 352 căn hộ, đã xong phần móng, hiện nay giá bán từ 13,9 – 14,8 triệu đồng/m2, tùy theo vị trí, và đang bán một số căn hộ cho khách hàng. Đồng thời, công ty cũng đang làm thủ tục đóng tiền sử dụng đất. Ông Lê Hữu Nghĩa, giám đốc công ty cho biết: sau khi khảo sát xong, một cuộc họp ba bên gồm Sở Tài chính, chủ đầu tư và đơn vị tư vấn để tính tiền sử dụng đất. Điều ông không ngờ tới là các cơ quan quản lý Nhà nước không chấp nhận với giá công ty đang bán mà yêu cầu phải nâng lên 17 triệu đồng/m².
- Ảnh bên: Dự án đô thị Hạnh Phúc sau vài năm triển khai (Ảnh: Thanh Tâm)
“Họ đặt ra vấn đề, tại sao chi phí giống nhau nhưng mình bán rẻ hơn những dự án khác, họ yêu cầu phải nâng giá thành lên mới tính tiền sử dụng đất. Chưa hết, tại khu dịch vụ thương mại, công ty tính giá cho thuê là 100.000 đồng/m²/tháng, nhưng họ yêu cầu phải tính 315.000 đồng/m2, tức là 15 USD – tính theo giá nội thành. Tiếp đó, bãi giữ xe theo quy định là sở hữu chung, khi hoàn thành bàn giao lại cho cư dân, nhưng họ cũng tính rằng chủ đầu tư vẫn có nguồn thu từ bãi giữ xe này”, ông Lê Hữu Nghĩa, giám đốc công ty, bức xúc nói.
Điều này xuất phát từ cách tính tiền sử dụng đất bất hợp lý mà đơn vị tư vấn “áp xuống”: trừ tiền túi (của chủ đầu tư), chi phí đầu tư (xây dựng, lãi suất…) thì chủ đầu tư chỉ được lời 13,5% còn bao nhiêu lợi nhuận sẽ nộp vào tiền sử dụng đất, tức là nhà nước thu hết.
“Tôi không hiểu dựa vào cơ sở nào mà tính tiền sử dụng đất như vậy? Chúng tôi chỉ yêu cầu phải tính công bằng cho doanh nghiệp, chúng tôi bán ra bao nhiêu phải tính bấy nhiêu, tính đúng, tính đủ, chứ dự án ở ngoại thành đẩy giá cao thì bán cho ai, ai thuê?”, ông Lê Hữu Nghĩa nói.
Vấn đề trên được đưa lên bàn nghị sự tại cuộc họp của UBND TPHCM vào ngày 23/3 vừa qua. Giải thích về việc này, một cán bộ của Sở Tài chính cho rằng do Bộ Xây dựng quy định suất đầu tư cao, nếu doanh nghiệp bán giá 13,9 triệu đồng/m² thì tiền sử dụng đất sẽ “âm”, Nhà nước thất thu. Nghe xong, Chủ tịch UBND TPHCM Lê Hoàng Quân đề nghị các cơ quan liên quan làm việc với chủ đầu tư về giá bán, nếu đúng giá như vậy đề xuất thành phố mua để làm quỹ nhà tái định cư, nhà ở xã hội, bởi giá nhà tái định cư hiện nay cũng đã cao hơn giá bán của công ty này.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, vấn đề tiền sử dụng đất đang trở thành vấn đề rất bức xúc trong việc triển khai các dự án nhà ở trong 3 năm qua. Tức là Nghị định 69 ban hành ngày 13-8-2009, Nghị định 120 ban hành 30/12/2010 quy định chủ đầu tư vừa phải bồi thường giải phóng mặt bằng (mua đất theo giá thị trường) rồi lại nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường (thực chất là mua lại một lần nữa).
“Hiện nay chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đếm trên đầu ngón tay. Chỉ trừ doanh nghiệp nhà nước đứng ra giải phóng mặt bằng, trúng đấu giá, còn lại “kêu” rất dữ, ngoài sức chịu đựng, bản thân hiệp hội cũng có rất nhiều văn bản kiến nghị nhưng không có thay đổi”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.
Không cho chuyển nhượng căn hộ
Ngày 1/9/2010, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 16, quy định: nếu nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư phải thực hiện việc mua bán theo đúng thủ tục quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự, tức là bên bán phải có giấy chủ quyền và các bên phải lập hợp đồng mua bán nhà ở, nộp thuế cho nhà nước.
Tuy nhiên, hiện nay trên địa bàn thành phố có hàng ngàn chung cư đã xây dựng xong, bàn giao cho khách hàng và đang ở ổn định nhưng lại chưa có giấy chủ quyền. Trong trường hợp như vậy, theo quy định này sẽ không được chuyển nhượng qua lại!
Ghi nhận trên thị trường, ông Phạm Văn Hải, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc ACB cho biết, toàn bộ những căn hộ thuộc diện này ngưng trệ hoàn toàn, không có chuyển nhượng trong thời gian qua. Quy định này đã đẩy khó khăn cho khách hàng, bởi lẽ việc chậm cấp giấy chủ quyền là do chủ đầu tư hoặc cơ quan nhà nước.
Mặt khác, việc không cho chuyển nhượng đã vi phạm quyền sở hữu tài sản và công dân, làm thiệt hại quyền lợi của chủ sở hữu và nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, ảnh hưởng đến tính thanh khoản trên thị trường.
Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho thấy, có nhiều quy định trở thành rào cản như vậy, việc sớm tháo gỡ các chính sách trên sẽ góp phần khơi thông thị trường theo hướng tích cực hơn.
Lương Thiện
