Thị trường bất động sản (BĐS) vẫn chưa vượt được khủng hoảng, tâm lý khách hàng còn chần chừ nên chưa mạnh tay đầu tư và chờ đợt giảm giá mới. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh nhà đất đang cố gắng tìm những lối đi mới để huy động được nguồn vốn nhằm tiếp tục đầu tư cho dự án cũng như tạo niềm tin cho khách hàng về sự sớm phục hồi của thị trường.
Dự báo những khó khăn
Nếu cuối năm 2009, nhiều nhà đầu tư BĐS còn kỳ vọng những chính sách về tài chính mới đưa ra có thể giúp cải thiện tình hình thị trường chứng khoán, kéo theo đó là sự khởi sắc của thị trường địa ốc thì các chuyên gia kinh tế đã có cái nhìn tỉnh táo hơn.
Theo họ, thị trường BĐS trong năm 2010 sẽ còn gặp nhiều khó khăn vì phụ thuộc vào sự phục hồi của nền kinh tế và nguồn vốn của ngân hàng. Nếu ngân hàng có những chính sách thông thoáng, hợp lý hơn thì thị trường BĐS sẽ phát triển theo chiều hướng bền vững.
Các chuyên gia kinh tế cho rằng việc định hướng và vận dụng chứng khoán hóa BĐS là cực kỳ cần thiết để khơi thông nguồn vốn. Song cũng từ đó họ nhận định sẽ khó thực hiện chứng khoán hóa BĐS trong năm 2010 vì hành lang pháp lý còn “mỏng”. Do vậy, nguồn vốn dành cho BĐS vẫn còn khan hiếm, nhà đầu tư sẽ còn vất vả trong việc tìm kiếm nguồn tài chính khi tín dụng cho vay BĐS vẫn bị thắt chặt.
Trước đây, BĐS chủ yếu phát triển được nhờ nguồn vốn nội lực nền kinh tế, FDI và kiều hối. Tuy nhiên, càng về sau, thị trường địa ốc càng bị ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác như thị trường chứng khoán và các chính sách mới.
Theo quan điểm của các chuyên gia kinh tế, đã đến lúc BĐS không nên quá trông chờ vào nguồn vốn “ngoại”, đồng thời từ năm 2010 trở đi, nội lực và sức mua trong nước sẽ là những yếu tố quan trọng quyết định đến thị trường. Lượng kiều hối và FDI thời gian tới sẽ không còn là thế mạnh trong lĩnh vực BĐS bởi trong tình hình kinh tế hiện nay, các nước trên thế giới cũng như kiều bào ở nước ngoài vẫn đang đối mặt với tình trạng thất nghiệp.
Ngoài ra, có thể nhận thấy hiện tại Chính phủ vẫn đang ưu tiên nguồn vốn tập trung cho các doanh nghiệp sản xuất trong năm 2010 để hoàn thành mục tiêu phát triển kinh tế và kiềm chế lạm phát. Do đó thị trường BĐS trong hai quý đầu năm 2010 vẫn sẽ còn khó khăn về nguồn vốn nên chưa thể khởi sắc trở lại như kỳ vọng của nhiều nhà đầu tư.
Hướng mở bằng trái phiếu
Các hình thức huy động vốn trên thị trường tài chính nói chung và thị trường BĐS Việt Nam nói riêng đang khá nghèo nàn, đơn điệu. Điều này không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp mà ngay cả người có tiền nhàn rỗi cũng bị thiệt thòi.
Bởi lẽ, họ không có nhiều sự lựa chọn để đầu tư hiệu quả nên mất đi cơ hội dịch chuyển đồng vốn để sinh lợi, làm giàu mà chủ yếu mua vàng hoặc ngoại tệ để cất giữ. Do vậy, việc “chứng khoán hóa” BĐS để khơi thông vốn cho thị trường dù được đánh giá rất cần thiết nhưng vẫn cứ nằm trong kế hoạch “dài hơi”.
Quỹ tín thác BĐS, lên sàn chứng khoán, phát hành trái phiếu vẫn còn là bài toán khó đối với đại đa số doanh nghiệp. Năm 2009, thị trường vốn đã ghi nhận liên tiếp việc các doanh nghiệp thu hút đầu tư dưới dạng hình thức trái phiếu doanh nghiệp, tuy nhiên việc huy động theo hình thức này là rất ít.
Năm 2008, Sacomreal phát hành trái phiếu riêng lẻ huy động vốn, với tổng giá trị lên đến 750 tỉ đồng cho dự án Phú Mỹ (P.Phú Mỹ, Q.7 – TPHCM) nay được đổi tên thành Belleza. Lãi suất của trái phiếu đợt này là 12%/năm, mệnh giá 1,5 tỉ đồng/trái phiếu. Mỗi trái phiếu được tặng một quyền mua căn hộ Belleza và mỗi trái chủ cũng sẽ được giảm giá từ 7%, 8% và 11% khi mua căn hộ.
Ngày 23-1, Sacomreal đã chính thức công bố dự án và tổ chức bốc thăm căn hộ Belleza dành cho khách hàng mua trái phiếu.
Tại lễ bốc thăm chọn vị trí căn hộ, đã có 207/277 trái chủ (chiếm hơn 74%) khách hàng đã đóng cọc mua căn hộ Belleza. “Belleza là dự án thứ 2 Sacomreal thực hiện huy động vốn bằng hình thức trái phiếu. Chúng tôi rất phấn khởi vì thị trường đã chấp nhận hình thức đầu tư này. Do vậy, Sacomreal sẽ tiếp tục xem xét và triển khai chương trình huy động vốn thông qua việc phát hành trái phiếu dự án trong thời gian tới…” – ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch HĐQT Sacomreal, cho biết.
Theo nhận định của một số chuyên gia tài chính, đây có thể là một trong những giải pháp hiệu quả để doanh nghiệp khơi thông nguồn vốn. Khi ngân hàng thắt chặt tín dụng, qua kênh trái phiếu, doanh nghiệp huy động được một lượng vốn lớn với giá phải chăng, lại tiêu thụ tốt sản phẩm nên hạn chế được rủi ro.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng nhấn mạnh rằng mức lãi suất và thời hạn trái phiếu, giá BĐS cũng như quyền mua căn hộ cần phải phù hợp với tình hình tài chính suốt quá trình thực hiện dự án. Bên cạnh đó, trái phiếu dự án chỉ đạt hiệu quả khi thị trường địa ốc phát triển ổn định và không phải doanh nghiệp nào cũng thực hiện được.
Không thể để hết “sốt nóng” lại “đóng băng”
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, một thị trường vốn lớn và có tác động sâu rộng đến nhiều mặt của đời sống kinh tế – xã hội như thị trường BĐS không thể cứ trong tình trạng hết “sốt nóng” lại chuyển qua “đóng băng”.
Nguyên nhân của tình trạng này là do những thay đổi quá đột ngột của các chính sách. Mỗi khi xảy ra vấn đề khủng hoảng hay khó khăn, nhạy cảm về tài chính thì lĩnh vực đầu tiên bị siết lại tín dụng là BĐS. Vì vậy, một cơ cấu tài chính vững vàng cho một thị trường BĐS nhạy cảm là điều mà nhiều doanh nghiệp đang tìm kiếm.
Nguyễn Phúc – Hoàng Lan
